住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い

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住宅ローンはどのように選べばいいのでしょうか。

住宅ローンについて色々調べ始めている方は、「色々種類があるけどどの金利タイプにすれば良いんだろう」という疑問にぶつかっていることと思います。

住宅ローンは20年、30年といった長期で返済していくものです。その時々の経済状況によって家計へあたえる負担が大きく変わるため、慎重に選ばなければいけません。

そのため、住宅ローンの金利タイプを理解し、将来を考えて選択することは非常に重要です。住宅ローンを組んでマイホームを手に入れた方は必ず通っている道なので、これから住宅ローンを選ぶ方は、より賢く選びましょう。

今回は、住宅ローンの金利タイプ別のメリットと注意点、金利タイプの選び方について説明いたします。

金利とは

そもそも、金利とは貸金・預金に対する利子(利息)の事を指し、通常割合で表記されるもののことを言います。

要するに、お金を借りた時にその対価として払わなければならないお金(利息)のことですね。当然、銀行に預金しているお金も言い方を変えれば「銀行に貸している」ことになりますので、この場合はお金を預け入れしている私達が貸している対価(利子)を貰うことになります。

金利は通常「◯%」という形で年利(1年あたりの金利)表示されており、当然住宅ローンだけではなくショッピングローンなど各種ローン、銀行預金などの元金(利子を含まない元々のお金)に対して掛けられます。

住宅ローンは、3000万円、4000万円など借りる金額が大きくなるため、金利がちょっと変わるだけでも支払総額にかなり違いが出てきます。そのため、以下の金利タイプの違いについてはしっかり抑えておきましょう。

住宅ローン金利の種類は3タイプ

住宅ローンの金利の種類は全部で3タイプあります。

  1. 変動金利型
  2. 固定期間選択型
  3. 全期間固定型

それぞれ見ていきましょう。

1.変動金利型

変動金利型は、世の中の金利(短期プライムレート)の状況に応じて、住宅ローンに適用される金利が半年ごとに見直されるタイプです。ただし、一般的に金利の見直しは年に2回行われますが、金利が見直されても返済額は5年間変わらず、5年後の見直し時の変動幅もそれまでの返済額の1.25倍までとなります。そのため金利が大きく動いても、返済額が急増することはありません。

これは、一見、良いことに見えますが、実はリスクがあります。金利が上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて元本の返済が進まず、借入残高が減りにくくなるのです。利息額が毎回の返済額を超えると、「未払利息」が発生することもあります。

変動金利型のリスクについてはシミュレーションを交えつつもう少し深掘りしないと理解することがなかなか難しい内容ですので、別途ご説明させていただきます。

変動金利は他のタイプに比べて金利が低く、当面の返済額が少なくて済むのが魅力ですが、それだけで決めてはいけません。将来の返済額の上昇も考慮に入れて検討することが必要です。

2.固定期間選択型

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定されるタイプです。固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、原則として固定期間が短いほど適用金利が低くなります。

固定期間が終了した後は、再び一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。選択した固定期間中は他のタイプへの変更ができないことには注意が必要です。また、金融機関によりますが、固定期間中に繰り上げ返済する場合に多大な手数料(違約金)が発生する場合があります。実質、繰り上げ返済出来ないと考えておいたほうが良いでしょう。

3.全期間固定型

全期間固定型は、適用される金利が、返済期間中ずっと一定のタイプです。市場金利がどれだけ変化しても、自分が借りた住宅ローンの金利はずっと変わらないため、返済計画が立てやすく安心です。特に、現在のように超低金利の時期に借入をすれば、30年や35年といった返済期間中ずっと、低い金利が適用されるため有利です。ただし、借入時の金利は変動金利型、固定期間選択型に比べると高く設定されているため、その分月々の返済額は高くなります。【フラット35】というローンが代表的ですね。

金利3タイプのまとめ

住宅ローンの金利タイプについてまとめると下記のようになります。

住宅ローン 金利タイプ比較

金利タイプの選び方

どの金利タイプを選択すべきかは、「経済状況(金利水準)」と「家計の余裕度」で決まります。

まず、経済状況との関わりから見ていきましょう。
おさらいですが、基本的に「景気」と「金利」は連動します。景気が良くなる局面では金利が上昇し、景気が悪くなると金利は低下するということはご存知でしょう。

金利タイプの選び方1.景気が良い場合

景気が絶好調で金利水準もピークに達しているときは、金利の下降に伴って返済負担を軽くできる「変動金利型」を選ぶのが良いでしょう。

金利タイプの選び方2.景気が悪い場合

金利がボトム圏(十分に下がりきってこれ以上は低くならないような状況)にあるときには、低金利の恩恵をできるだけ長く享受するために、「全期間固定型」を選ぶのが賢い選択です。

経済情勢と選択するのが望ましい金利タイプについて

現在は、アベノミクスにより日銀が量的金融緩和政策をとり、市場に対してお金をジャブジャブ状態にし、人為的に金利を低く抑えこんでいる状況です。一生で二度と遭遇することがないかもしれないほどの超低金利です。このような時期には、フラット35などを利用し、全返済期間を超低金利で固定してしまうのがセオリーです。変動金利型や短期の固定期間選択型に比べて金利が高めで、当初の返済額が多くなったとしても、30年、35年といった長期で見れば、お得で安心と言えるでしょう。

金利タイプの選び方3.家計に余裕がある場合

金利タイプを選ぶうえで同時に確認したいのは、家計の余裕度です。
これは、将来金利が上昇して、返済額がアップすることに対し、どれくらい耐えられるかを見るものです。

家計に余裕がある場合、例えば下記のような家庭(家計)です。

  • 住宅購入後もそれなりに貯蓄が残っている
  • 毎月しっかり貯蓄ができている
  • 子どもの教育費の負担が小さい(あと数年で終わる)
  • いざとなったら妻が働くことができる

このような家庭(家計)では、ある程度のリスクは許容できる余裕がありますので、変動金利型、短期の固定期間選択型を選択しても大丈夫でしょう。

金利タイプの選び方4.家計が苦しい場合

逆に、貯蓄や収入が少ない、子どもの教育の負担が大きい(今後増えていく)、いざというときも妻が働きに出られないというように、家計が苦しい(苦しくなる)場合では、全期間固定型、または長期の固定期間選択型を選択した方が良いでしょう。

金利タイプのミックスプラン

住宅ローンは、複数の金利タイプをミックスして組むことも可能です。

例えば、住宅購入に必要な金額の大半は全期間固定型とし、一部を変動金利や短期固定とすることで、全期間固定型で金利上昇リスクを抑えると同時に、金利が早い時期に大きく上昇しなかった場合には、変動または短期の固定期間選択型で低金利のメリットを享受するという一挙両得を狙えます。

家計の余裕度に応じた金利タイプのミックスプランイメージ

ただし、ミックスプランは住宅ローンを2本契約することになりますので、その分諸費用も2本分の倍掛かります。それら諸費用も踏まえた上でシミュレーションをしてください。

住宅ローンの人気金利タイプとは?申込件数の比較

すでに住宅購入を検討され、ハウスメーカー等住宅販売事業者から提携のローン、または金融機関などから提案されている方の場合、当初の返済額が安くなる「変動金利型」で試算されていることが多いようですが、いかがでしょうか。

国土交通省が提供している平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書(PDF形式)によると、下記表のような選択件数になっています。

金利タイプ別実績 件数
H25年 H26年 H27年
変動金利型 410,601 394,864 424,965
固定期間選択型 314,040 288,336 236,997
全期間固定型 61,126 46,957 37,356
※ 出典元資料には「証券化ローン、リフォームローン、つなぎローン」についても記載があるが、混乱を避ける目的で掲載していない

「変動金利型」の件数が最も多く、「固定金利期間選択型」「全期間固定型」の件数は年々減少しています。

「変動金利型」のご説明の項目で、「リスクがあります」とお伝えしましたが、実は多くの方々が「変動金利型」を選択していることがわかります。確かにリスクはあるのですが、例えば、ある金融機関では

  • 全期間固定型(35年):1.7%
  • 固定期間選択型(10年):0.9%
  • 変動金利型:0.6%

と言ったように、金利タイプによって約1%程度違いがあります。もし、3,000万円の借り入れを金利変動タイプにしたものの、35年間金利が変わらなかった場合、全期間固定型とくらべると総返済額が600万円(※ 諸条件無視して計算)ほど違いが出てきます。

これだけ違いがあれば、確かに、リスクを考慮しても変動金利型を選択する方が多いのも頷けます。

参考にしたい、みんなの住宅ローン返済額

リスクについていは理解出来ても実際の支払額も気になりますよね。

Q4:ローンを利用して購入した方へ、毎月の返済額はいくらですか?

住宅購入やローン返済に関する調査、マネーゴーランド意識調査

最も多かった回答が「5〜7万円」が25.9%、次いで「7〜9万円」22.7%となりました。9万円以下を合わせると約7割となり、毎月の返済額を10万以内を目安としている方が多いとわかります。住宅購入後は、このローン返済のほかに固定資産税、マンションの場合は管理費など、必要経費があります。

Q5:ローンを利用して購入した方へ、ローンの返済額は世帯月収の何%ですか?

住宅購入やローン返済に関する調査、マネーゴーランド意識調査
さらに世帯月収に対するローン返済額の割合については、「10〜20%」が31.5%と最も多い結果に。賃貸の家賃はひと月あたりの収入に対して、2割以内に収めるのが妥当と言われており、ローン返済においても同様のようです。

ローン返済額みんなの平均はいくら?「住宅購入とお金」全国実態調査 – マネーゴーランド

  • 月10万円以内の返済
  • 世帯年収の20%以下

というのが、ボリュームゾーンのようですね。ライフイベントによって考え方は変わると思いますが、参考程度に覚えておくと良いかもしれません。

住宅ローンについて知る

  1. 住宅ローンの基本的な仕組みとは?事前審査と本審査の違いは?
  2. 住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い
  3. 住宅ローンの返済はどちらが得?元利均等と元金均等方式
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