自宅売却する方法は?注意すべき住宅ローンと売買費用の考え方

読了目安[ 5 分 ]

自宅を売却しようという理由は人それぞれです。

住宅ローンの返済が難しい、仕事の都合、家族の都合、売却益目的などが考えられますが、住宅ローンを組む際には売却時のことも知っておいて損はありません。

住宅ローンは、20年30年と長い期間設定をして借り入れるものなので、その間にどのようなライフイベントが起こるかわかりません。

今の自宅の価値を知る

自宅を売却する前にまずやることは、今の自宅の価値を知ることでしょう。

インターネットの一括査定サービス

インターネットで自宅の情報を入力して査定依頼をすると、複数社の不動産業者から内見の依頼が来ます。一度実際に自宅を見てもらい、売却額の査定をしてもらいましょう。

近隣の実取引価格も参考に

国土交通省 土地総合情報システムを利用して、近隣の不動産がいくらで取り引きされたかを見ることができます。自宅と類似した取引記録がみつかれば、査定してもらった金額について妥当性を欠いているかどうかを判断するために使えます。

住宅ローンの残る自宅の売却方法

住宅ローンの残る自宅を売却する場合、住宅ローンを完済するか、住宅ローンを残したまま売却することが考えられます。

通常は、金融機関の抵当権がついた不動産を購入したいという方はいないため、自宅不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。()抵当権を抹消するためには、売買と同時に住宅ローンが完済されなければいけません。これは、自宅売却したお金が振り込まれると同時に住宅ローンを完済する残金決済を金融機関で行います。そのため、住宅ローンの残債以上の価格で売却できなければ、自己資金を用意する必要があります。

住宅ローンを残したまま(抵当権が設定されたまま)の不動産を売却する方法もあります。以下の4種類の売却方法も合わせて見ていきましょう。

  1. 一般売却
  2. 買取り保証
  3. 任意売却
  4. 競売

1.一般売却

一般売却とは、自宅の売却代金で住宅ローンを完済する売却方法です。もちろん、不足していれば自己資金で補います。

査定をしてもらった不動産業者の中から仲介を依頼します。査定額に住宅ローンの残債+諸費用(後述)以上の価格で売り出してもらいましょう。

購入希望者が見つかれば、自宅を見学してもらい、価格の交渉が行われるなど話が進んでいきます。

2.買取り保証

買取保証とは、事前に一般売却などが叶わなかった場合に、不動産業が買い上げるよう取り決めておくことで、買い取り保障、下取り特約とも言います。

どうしてもお金が必要な日、売却期日が決まっている場合、不動産の条件・状態によっては、その仲介を行う不動産業者が自宅を買い上げる場合もあります。ただし、買取保証は市場の売却価格よりもかなり低くなることが予想されます。

3.任意売却

任意売却とは、住宅ローンが残ったまま自宅を売却する方法です。任意売却は金融機関との合意が必要で、「住宅ローンが払えない」「住宅ローンを払えない状況になりそう」という方が選択する方法です。

住宅ローンが払えない状況があるにもかかわらず、その状況を放置し、2〜3回返済の滞納が発生すると最終的には競売になってしまいます。

4.競売

競売とは、債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行うことで、裁判所が強制的に自宅を売却する手段のことです。

金融機関としても、市場価格よりも安値で売却される競売での処理を望まない場合が多いため、こうなる前に任意売却の相談をしておきましょう。ただ、住宅だけではありませんが、競売は年間で3万件も実行されています。

自宅売却時にかかるお金・費用

自宅売却をしてしまうと、当然別に住むところが必要になるため、かなりの金銭が必要になると予想できます。

仮に、自宅売却代金で全てを賄おうとする場合、以下のようなお金が掛かります。

仲介手数料※1 売買価格×4%+2万円+消費税(売買金額が200万円超400万円以下の場合)
売買価格×3%+6万円+消費税(売買金額が400万円超の場合)
抵当権抹消登記 50,000円
測量費※2 〜500,000円
荷物処分代 〜400,000円
引越し代 〜150,000円
引越し先住居に係るお金 賃貸の場合、家賃3〜6ヶ月分

※1速算法を記載しています
※2土地測量図がない場合

ざっと計算しても自宅売却によって、150~200万円ほどかかると考えた方が良いでしょう。

通常、仲介手数料や抵当権抹消登記は、売却代金にその分を含めてしまえば良いですが、いざ売却しようとした時に、自宅購入時点で正しい測量が行われておらず、測量しないと売り出しができないことや、売却前に全ての荷物を引き上げ・処分する必要があることなど、現金が必要になるケースがあります。

自宅売却の必要があるか専門家に相談しよう

これらの話は、売却代金がローン残高よりも高かった場合の話で、売却金額がローン残債未満の場合は、当然差額分の現金も必要になります。

もし月々住宅ローン返済をしていくなかで、家計を見直してもマイナスが続き、このままだと返済できなくなる可能性があるとわかった場合、身動きの取れる現金があるうちに自宅売却を検討した方が良いということを覚えておきましょう。

身動きが取れなくなってからは競売・自己破産するしかない、、、ということになってしまう前に、ファイナンシャル・プランナーなどに相談してください。

住宅ローンについて知る

  1. 住宅ローンの基本的な仕組みとは?事前審査と本審査の違いは?
  2. 住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い
  3. 住宅ローンの返済はどちらが得?元利均等と元金均等方式
  4. 全期間と当初期間の金利引下げはどちらが得?10年固定の注意点
  5. 手数料・保証料で損しない!3つの住宅ローン諸費用の考え方
  6. 住宅ローンの繰上返済とは?期間短縮型・返済額軽減型のお得な活用方法
  7. 団体信用生命保険とは?住宅ローン契約者が死亡したら残債はどうなる?
  8. 住宅ローンで老後破綻?将来の家計と最適な返済期間の考え方
  9. 住宅ローン返済額や期間の平均は?月収の何割が妥当?調査結果
  10. 住宅購入とローン返済の具体的な7つの失敗事例
  11. 自宅売却する方法は?注意すべき住宅ローンと売買費用の考え方
  12. 住宅ローンとどちらが得?現金一括で購入のメリットとデメリット
  13. 住宅ローンを見直したい!金利、返済期間、団信の3つをチェック
  14. マイナス金利を逃すな!住宅ローンの借り換えで300万円節約する方法
  15. 住宅ローン減税とは?手続きはいつまで?条件や必要書類は?
  16. 還付金170万円以上!住宅ローン控除の条件・手続きと計算方法
  17. 住宅ローンを選ぶとき、損をしていませんか?住宅ローン選びの3つの誤解 [PR]

同じカテゴリの記事

コメントを残す

  • コメント欄には個人情報を入力しないようにしてください。

  • 入力いただいたメールアドレスは公開されませんがサーバーに保存されます。
  • 入力いただいた情報の他に、IPアドレスを取得させていただきます。取得した IPアドレス はスパム・荒らしコメント対処ために利用され、公開することはありません。