賃貸の不動産仲介手数料とは?お得に契約する方法はある?

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賃貸物件に入居をする際の費用は、少しでも抑えたいですよね?

入居時の費用で大きいのが敷金、礼金、そして仲介手数料です。仲介手数料は、成約時に不動産業者に支払う手数料のことです。

敷金(保証金)とは、家を借りる際に貸主に預けておくお金のことで、家賃の滞納分や退去時の現状回復費用に充てられ、余ったお金は退去時に返還されます。

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敷金に対して、礼金と仲介手数料は預入金ではなく、単純に不動産業者や大家さんへの手数料になり得るお金のことで、礼金は大家さん、仲介手数料は不動産業者に対して支払われます。

今回は、多くの賃貸物件契約時に支払う必要がある仲介手数料についてお話します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に売り主と買い主、または貸主と借主が、物件の仲介を行なった不動産業者(仲介業者)に対して支払うお金(報酬)のことをいいます。

仲介業者は、物件売買の仲介であれば売り主と買い主、賃貸物件の仲介であれば貸主と借主から、仲介手数料を受け取ることができます。

ただし、仲介手数料には上限額が設定されています(以下は賃貸物件仲介の場合)。

賃貸における仲介手数料上限額

賃貸物件(居住用)の仲介手数料は宅地建物取引業法第46条、及び国土交通大臣の告示により、以下の手数料上限が設けられています。

  • 貸主から賃料0.5ヶ月分以内、借主から賃料0.5ヶ月分以内、合計で賃料の1ヶ月以内の額を報酬として受け取れる
  • 但し、借主または借主の承諾を得られた場合には、どちらか一方から賃料の1ヶ月以内の額を報酬として受け取れる
※ 上記に消費税が加えられます。

第四十六条  宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2  宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承
諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

居住用の賃貸物件を不動産業者に仲介してもらった場合、「賃料の1ヶ月分が相場で、業者によっては0.5ヶ月分のところがある」程度に考えてた方は結構いらっしゃるのではないでしょうか。

本来1ヶ月分を仲介手数料として支払うのであれば、物件の紹介をお願いし始める際に不動産業者から「仲介手数料は1ヶ月分ですが宜しいですか?」といったような話があるのが正しい姿と言えます。

仲介手数料は成功報酬

仲介手数料は、賃貸借契約が結ばれたタイミングで報酬が発生します。そのため、家が決まらなければ原則として不動産業者に支払う費用は発生しません。

仲介手数料に関わる媒介、代理、貸主

仲介手数料について理解できたところで、取引態様について見ていきましょう。

不動産業者の取引態様を確認したことはありますか?取引態様とは、その不動産取引において不動産業者がどのような立場なのかを示すものです。

  1. 媒介(仲介ともいう)
  2. 代理
  3. 貸主

取引態様には上記の3つの種類があり、法的規制などが異なります。不動産業者は取引ごとに取引態様を明示しなければならず、不動産広告にも必ず明記されています。実はこの取引態様が仲介手数料に大きく関わします。まずは、各取引態様の内容をみていきましょう。

1.媒介(仲介)

媒介とは、不動産業者が物件の貸主(大家さん)と借主(入居者)の間に入り、物件の紹介や契約などを行う形態で、最も一般的な取引態様です。

2.代理

代理とは、貸主から代理人として物件を預り、契約などの一切の業務を代行する形態をいいます。

3.貸主

貸主とは、物件の所有者と直接契約を行う形態をいいます。不動産業者が貸主ということは、その物件を不動産業者自身が所有しているということになるため、契約は大家である不動産業者と結ぶことになります。

仲介手数料が一切かからないお得な取引態様

「媒介」「代理」「貸主」の中で、仲介手数料が発生しない取引態様はどれでしょうか?それは不動産業者が貸主の場合です。通常、媒介や代理の場合は仲介手数料がかかり、前述の通り国土交通省の告示では、仲介手数料は最大で家賃1ヵ月分以内と定められています。

つまり、家賃8万円の物件の場合、仲介手数料は税込みで最大8万6,400円かかります。しかし、不動産業者が貸主の場合はそもそも仲介する者がいないので、仲介手数料はかかりません。

そのため、インターネットや雑誌で賃貸物件を探すときに、不動産業者が貸主である物件をさがすことは、入居時費用を節約する一つの方法だといえるでしょう。

ただし、媒介に比べて、不動産業者が貸主であるケースに出会うチャンスは少ないため、もしも出会ったらラッキーと思ってください。

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