賃貸契約で入居トラブル防止!6つのチェックポイントと重要事項説明

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あなたは、様々な賃貸物件をインターネットで調べ、不動産会社に問い合わせていくつかの物件を見学し、内見時のチェックポイントもある程度クリア……という流れを繰り返して、とうとう気に行った物件を見つけることができました。
参考|失敗しない部屋探し!賃貸物件入居前・内見時の基本5チェック

「よし、住む場所はここにしよう!」と決めたとき、力が抜けて「ホッ……。」とするかもしれません。でも、まだここでホッとしてはいけません。次は、いよいよ大事な賃貸契約です。

ここまで苦労して賃貸物件を探すことができても、賃貸契約前に「ホッ……。」と力を抜いてしまったため、入居後にトラブルに発展するケースも珍しいことではありません。

そこで今回は、入居後のトラブルを防ぐために物件の賃貸契約を結ぶ際の注意点をご紹介します。

賃貸契約チェックポイント1.契約形態

契約形態には大きく分けて

  1. 普通借家契約
  2. 定期借家契約

の2種類があります。

普通借家(ふつうしゃっか)契約とは

普通借家契約とは、既存入居者が更新を希望している場合、貸主からの契約解除・契約更新拒否を拒絶できる契約のことで、借主側の権利が強く守られる契約形態のことです。

契約期間(多くの場合2年間)を設けて契約をするのが一般的ですが、契約期間終了後に更新手続きを行なわなかったとしても、法律により強制的に契約が更新されます。

相場に出ているほとんどの賃貸物件は普通借家契約として入居者を募集しています。

定期借家(ていきしゃっか)契約とは

定期借家契約とは、借主が家を借りられる期間が決まっており、契約期間終了後は更新が出来ない契約のことです。仮に、契約期間終了後も貸主の同意で借主が住めることになった場合も、契約は一旦終了し、新しい契約をし直す必要があります。

貸主側が何らかの理由で契約期間終了後に契約を更新させたくない物件の場合に、定期借家契約が使われます。

例)

定期借家契約の物件は期間が決まっているため、相場の家賃より低めに設定されるケースが多いようです。

契約形態のチェックポイント

定期借家契約は、契約時に賃貸借契約書とは別の書面による説明が義務付けられていますので、知らないうちに、「定期借家契約」で契約してしまったということは起こりません。

また、入居者が契約期間途中で解約する場合も、下記のようなケースでは違約金等無しで解約が出来るので、安心してください。

居住の用に供する建物でその床面積が200平方メートル未満のものについては、1か月前に申入れを行うことにより解約することが法律上保証されています。これより長い中途解約の申入れ期間を特約で設けるなど、賃借人に不利な特約を結んでも無効となります。それ以外の建物については法律の規定はありませんが、特約により中途解約について定めることは可能です。

住宅:民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A – 国土交通省

賃貸契約チェックポイント2.契約書記載内容

賃貸借契約書の記載内容は、住所や建物の構造、間取り、広さ、契約期間など、基本的な事項をチェックしましょう。

もし、紹介された物件と契約書に記されている物件の広さや間取りが違うことに後で気が付いたとしても、契約書に署名捺印をすると簡単に解約はできません。

また、退去通知の時期についても、しっかりと賃貸借契約書で確認をしましょう。賃貸物件から退去する際には、退去通知を退去日の一定期間前までに行わなければなりません。通常は30日前が主流ですが、60日前までに退去通知が必要な賃貸借契約もあります。

賃貸契約チェックポイント3.お金に関する項目

お金に関するチェックポイントは、賃料、共益費(管理費)、敷金、礼金、更新料など色々とあります。

それぞれの支払いの期日はいつなのか、いくら必要なのか、手渡しなのか引き落としなのかカード決済なのか、引き落とし日はいつなのかなど、きちんと確認をしましょう。

特に、口座引き落としの場合、引き落とし日に残高不足にならないためにも、お給料日の直後に賃料の引落日が設定できるかどうかは事前に確認しておきましょう。

賃貸契約チェックポイント4.付帯設備と残置物

賃貸借契約においてよくトラブルになりやすいのは、設備についてです。なにが付帯設備で、なにが残置物なのかをきちんと確認しましょう。

付帯設備とは

付帯設備とは、トイレや給湯機など、そもそも建物に付随している設備のことです。付帯設備が故障した場合、その修理代は大家さんの負担となります。

残置物とは

一方、残置物とは、前の入居者が残していった設備で、まだ使えそうなので部屋に残されているものをいいます。エアコンやガスコンロ、照明器具などが多いでしょう。

残置物がある場合は、まずそれらが使用可能かを確認し、不要な場合は大家さんに処分してもらいましょう。残置物を一度引き受けてしまうと、修理代や処分費用は借主が負担することになります。

特にエアコンは、ちょっとした修理費用でも2万円程度かかることが普通です。途中で買い替えるにしても、取り外し費用、処分費用、購入費用などを考えると、古いエアコンを引き受けるよりも、新品を購入した方が安上がりになることもあります。一言で「エアコン付き」といっても、付帯設備なのか、残置物なのかによって、費用負担が大きく異なります。

残置物を使用する場合は、大家さんに交渉して付帯設備にしてもらう方法もあります。そうすれば、後々の修理費用等を気にする必要もありません。付帯設備で交渉して修理費用を節約というのも賢い方法といえるでしょう。

賃貸契約チェックポイント5.退去時敷金精算

退去時の敷金に関するトラブルは非常に多く、敷金が正しく取り扱われるか、部屋を借りる時から条件や特約について確認しておくことが必要です。

東京都都市整備局に寄せられている相談の内、敷金に関するトラブルは全体の26%もあります。

賃貸借契約についての相談内容(平成23年度)

部屋をきれいに使用し傷もつけていないのにも関わらず、「畳の取替え・壁クロスの張替え・ハウスクリーニング一式」の費用の請求(家賃の2ヶ月以上)があった、などをはじめとして、想定を超えた請求に対して納得がいかない、というものです。

退去トラブルは修繕と原状回復!知らないと損する負担割合と費用相場

賃貸契約チェックポイント6.フリーレント

フリーレント物件とは

フリーレント物件とは、ある一定期間、入居後の賃料が無料になる物件のことをいいます。

以前は事務所などの事業用物件でよく見られましたが、最近では居住用物件でも目にするようになりました。居住用物件の場合は1~2ヵ月程度をフリーレント(賃料無料)期間とし、入居者を募集することが多いようです。もし、気に入ったフリーレント物件に出会えれば、とてもお得な契約になるかもしれません。

フリーレント物件の落とし穴

ただ、フリーレント物件は、「長期間空室が続いている」、「オフシーズン(転居などが少ない時期)に空室となってしまった」「大家さんが早く入居者を決めたがっている」など、物件としてのなんらかの弱みを持っていると考えるべきでしょう。気になるフリーレント物件に出会ったら、まずはその理由を不動産会社に聞いてみましょう。

フリーレント物件の違約金

理由に納得したら、次に賃貸契約期間と違約金を確認しましょう。通常、フリーレント物件には最低居住期間が定められており、その期間内に退去する場合には違約金がかかります。これは、フリーレント期間終了後、すぐに退去してしまう「住み逃げ」を防ぐためです。最低居住期間は1~2年程度が多いようですが、その期間や違約金の金額は物件により異なります。

契約締結前確認はしっかりと

賃貸住宅は、持ち家と異なり、比較的自由に住居を変えられることがメリットの1つです。

そのメリットを生かすためにも、最低居住期間や退去通知の時期などの条件が自分にあっているかをしっかりとチェックすることが大切です。賃貸借契約時にきちんと確認せず、退去時に想定外の違約金が発生・・・ということだけは避けたいものです。

不動産会社は、賃貸契約前に必ず重要事項説明を行います。重要事項説明とは、宅地宅建取引主任者という国家資格を持つ人が、物件を借りようとする人(賃借人)に対して、その物件の内容や契約条件について、書面と口頭で説明をする、法律で定められた行為です。ここで借主は、わからないこと、納得いかないことをどんどん質問しましょう。このときに丁寧に対応してくれるようであれば、ひとまず安心です。

事前に重要事項説明書や賃貸借契約書のコピーを依頼するという方法もあります。前もってじっくりと賃貸契約書類に目を通すことができれば、賃貸契約日当日に慌てることもないでしょう。

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