家主も納得!7つの家賃交渉方法とコストテクニック

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あなたは、賃貸住宅を借りるとき、家賃の値下げ交渉したことはありますか?

「家賃を交渉するなんてできるの?」と思うかもしれませんが、実際に交渉によって家賃が数千円以上下がるケースはあります。

数千円と侮ってはいけません。1ヶ月あたりの家賃が1,000円でも下がれば、年間1万2,000円の節約になるので、うまく交渉できればかなり得をします。

では、家賃交渉はどのようにすれば良いのでしょうか。

前提:そもそも家賃はどのように決まるのか

家賃を決める権利は物件の大家にありますが、当然何も考えずに決めているわけではありません。

物件には、立地、部屋の広さ、設備などから大体の相場が決まっており、その相場に近い値段で家賃を設定しています。相場については多くの場合、管理・募集を委託している不動産会社から情報を仕入れています。

不動産会社としても、家賃の設定が高すぎて借主が決まらなければ売上にならないので、当然借り手がつきやすい家賃設定にするよう、大家と交渉を行います。そのため私たちが目にする家賃は、既に相場に合わせて調整されているケースが多いと言えます。

では、そのような状況でどのように家賃交渉をすれば良いのでしょうか。

家賃交渉方法1.相場の下調べ

家賃交渉の前に、必ず相場の下調べをする必要があります。

物件検索サイトや、不動産会社で希望条件の物件がいくら位で流通しているのかを調べ、値下げの妥当性をもって交渉にあたりましょう。

相場通りの価格の物件に対して根拠のない値下げを要求すると、大家から「この方には貸さないでください」という申込拒否をされてしまう可能性もあります。

いくら空室を避けたいとはいえ、大家からすると、更新時の値下げや退去時に不当な敷金返還を要求してくる可能性のある人には部屋を貸したくありませんからね。

家賃交渉方法2.空室期間が長期化している物件を狙う

大家が最も避けたいことは、長期間空室が続いてしまうことです。

もし、家賃8万円の部屋で2ヵ月間の空室が続けば、単純に16万円の損失となります。

一方、家賃を1,000円下げて、すぐに入居者が見つかれば、1,000×24ヵ月=2万4,000円(2年更新の場合)の損失、2,000円下げた場合でも4万8,000円の損失です。
大家としては、数千円家賃を下げて空室が埋まるのならば、そのほうが良いと思うかもしれません。

家賃を下げると、礼金、更新料なども必然的に下がるので、大家の損失はもう少し増えます。

家賃交渉方法3.築年数がある程度経過した物件を狙う

必然的に、空室期間が長期化している物件は、築年数が経過している可能性が高い物件です。

新築の物件は、賃貸住宅を建築する際に相場を調べ、家賃の設定をし、利回りを計算してその上で建設をスタートしています。設備についても当然経年劣化などは考えられませんし、値下げの根拠となるポイントが乏しいです。

また、不動産会社や大家としても、借主(相場)の反応を確認している期間かもしれないため、交渉に応じてもらうのは難しいでしょう。

家賃交渉方法4.引っ越し閑散期を狙う

引っ越しの多い時期=不動産が動く時期は9月〜3月(ピークは3月)です。

もし、あなたの引っ越しの時期が繁忙期を過ぎた時期の場合、部屋を保有する家主は家賃交渉に応じてくれる可能性が高くなります。繁忙期を過ぎた時期に部屋が空いているということは、その後すぐには入居者が現れない可能性があるからです。

空室期間がどのくらいなのかは、不動産屋に聞かないとわからないため、不動産屋の営業マンとある程度仲良くなれるのが理想です。

また、「閑散期を狙う = 2〜3月の繁忙期を避ける」理由には、家賃が下がる可能性云々ではなく、不動産屋の営業マンが値下げ交渉を嫌がる傾向がある点にあります。値下げ交渉をせずとも契約が決まっていくこの時期に、家賃交渉が長期化するよう面倒な借主は嫌がられます。

家賃交渉方法5.内覧時にマイナスポイントを確認

物件の内覧時に、値下げが妥当であることの理由を探しましょう。

  • 築年数からくる経年劣化部分
  • 共用部の汚れ
  • 室内設備のふるさ
  • 交通の便
  • 日当たり

など。これらと調べた相場をふまえ、設定されている家賃が高いのか安いのかを確認しましょう。

詳しくはこちらをご覧ください。
参考|失敗しない部屋探し!賃貸物件入居前・内見時の基本5チェック

家賃交渉方法6.家賃が下がらなくても他が下がれば良い

家賃が下がればメリットは大きいが・・・

家賃が下がれば、家賃をベースに決定されている下記費用も下がるため、かなりコストメリットは高くなります。

  • 礼金
  • 仲介手数料
  • 2年ごとの更新料

逆に大家側からすると、家賃は下げたくない費用です。そのため、家賃交渉があった際、ベースとなる家賃が下がらなかったとしても、他の費用を下げられる可能性はありますので、交渉する価値は十分にあるでしょう。

1.家賃と管理費・共益費の割合を替える

一般的に、賃料として毎月支払うものには家賃と管理費・共益費があります。家賃は部屋を借りるための費用、管理費・共益費は階段、通路などの共有部分の清掃やメンテナンス(電球の交換やエレベータの整備等)、共有部分の水道・電気代などの費用です。

例えば、賃料合計8万円(家賃:7万8,000円、管理・共益費2,000円)という物件があったとして、この家賃と管理・共益費の割合を変更することで初期費用を少しお得にすることが可能です。

変更前 変更後
家賃 ¥78,000 ¥73,000
管理・共益費 ¥2,000 ¥7,000
賃料合計 ¥80,000 ¥80,000

毎月の負担はかわらないのですが、礼金・仲介手数料・更新料は少しづつ変わってくるため、上記の例では初期費用が1〜2万円程度お得になります。

大家側からしても、毎月の入金額が変わらないので家賃の減額に比べ納得し易いでしょう。

2.家賃以外に下がる可能性のある費用

  • 礼金
  • 入居月の日割り家賃
  • 鍵交換費用

家賃交渉がし易い古い築年数の物件では、そもそも礼金がない場合もありますが、たとえそこそこ新しい物件でも、礼金は大家の毎月の入金額に影響がでないので、減額し易いと言えます。

尚、仲介手数料は、家賃減額交渉をしてくれている不動産屋の利益を減らすことになるので、仲介手数料のみを減額するような交渉は避けたほうが良いと思います。

家賃交渉方法7.家賃交渉のタイミング

家賃交渉のタイミングは「申込前」が良いと言われています。逆に、申込後に交渉を行うのは不動産屋にも大家にも迷惑がかかるので辞めましょう。

前述した通り、物件の内見をしマイナスポイントを抑えた上で交渉を開始します。物件を気に入ったことをアピールし、「2年以上住んでもらえそう」と大家に感じてもらえればベストです。

もちろん入居後でも交渉のタイミングはあります。

これは法律(借地借家法第32条1項(借賃増減請求権))で認められている権利になります。

第三十二条  建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法

とはいえ、いきなり法律を持ち出し、気分を害しても良いことはないので、

  • 住み続けたい意思を表示しながらも、周辺環境や相場が変わってきている
  • 家賃が安くなるのならここに住み続けたい
  • 他の空き部屋を見たら家賃に差がある

ということを素直に伝えましょう。居住期間中にあなたが問題を起こしていなければ、交渉に応じてくれると思います。

家賃交渉成功のポイント

交渉ごとは相手の立場を考えて行う必要があります。

あなたが家賃の値下げを交渉するのは不動産会社ですが、不動産会社は家主にあなたの要求を伝え、承諾を得なければなりません。

つまり、不動産会社が家主に伝えやすく、そして、家主も受け入れやすい条件を提示する必要があります。「自分が家主だったら、どのような条件、どのくらいの賃料の値下げなら受け入れられるか」というように、相手の立場に立った条件を提示するのが、家賃の値下げ交渉を成功させるポイントです。

賃貸物件を借りる際の注意点

賃貸物件を借りる際は、物件選びがとても大切です。以下の内容も確認して、賢く借りられるようにしましょう。

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