住宅ローンの返済はどちらが得?元利均等と元金均等方式

読了目安[ 7 分 ]

具体的に新居の購入を考え出したとき、必ず検討するのが住宅ローンです。少し調べ始めると様々な住宅ローン商品があることを知り、同時に返済方式、金利タイプなど難しい言葉を聞いて不安になったりしていないでしょうか。

住宅は、一生で一番高い買い物になる人が多いため、難しい言葉や知識から逃げずに、住宅ローンの仕組みをしっかり覚えておく必要があります。

一番初めに住宅ローンには、

  • 金利タイプによる分類
  • 返済方法による分類

があることを押さえておきましょう。

尚、金利タイプの分類については下記に詳しく記載しています。

住宅ローンの金利の種類は全部で3タイプあります。

  1. 変動金利型
  2. 固定期間選択型
  3. 全期間固定型

住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い

金利タイプの分類について理解ができたら、次は返済方法による分類について見ていきましょう。

住宅ローンの返済方法による分類とは

住宅ローンの返済方法による分類は以下の2つがあります。

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

借り入れ額や返済期間、金利が同じでも、どちらの返済方法をとるかで毎月の返済額や返済総額が変わってきます。それぞれの仕組みと特徴についてご説明します。

1.元利均等返済とは

元利均等返済とは、毎月の返済額(元金返済額+利息額)が一定となる返済方法です。

メリット(元利均等)

返済金額が一定のため、返済計画が立てやすくなります。
また、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済額を少なくすることができます。

デメリット(元利均等)

次に説明する元金均等返済方式よりも総返済額が多くなります。

2.元金均等返済とは

元金均等返済とは、毎月の元金返済額が一定となる返済方法。これに利息を上乗せした金額が毎月の返済額となるため、毎月の返済額は変動(徐々に減少)します。

メリット(元金均等)

元金の返済が多いため、返済総額が少なくなります。

デリット(元金均等)

返済当初の返済額が大きくなるため、家計への負担が大きいです。(ただし、その分返済後期になれば毎月の返済額は小さくなります。)

元利均等・元金均等の比較

下のグラフは、借入額3,000万円、期間30年、金利2%の返済額の変化を抽象的に表したものです。

元利均等・元金均等の返済額推移
返済方式による違い

元金均等返済(左)は、返済当初は利息を多めに返して、返済後期にやっと元金を多めに返済していくようになっているのがわかります。

元金均等返済(右)は、元金を一定に返済していくため、返済初期の利息部分の金額が多いというのがわかります。

具体的に数字に落とし込んでみたのが下の表です。

元利均等 元金均等
返済額 利息分 返済額 利息分
1年目 ¥1,330,620 ¥593,260 ¥1,590,825 ¥590,829
2年目 ¥1,330,620 ¥578,376 ¥1,570,824 ¥570,828
3年目 ¥1,330,620 ¥563,191 ¥1,550,823 ¥550,827
4年目 ¥1,330,620 ¥547,704 ¥1,530,825 ¥530,829
5年目 ¥1,330,620 ¥531,900 ¥1,510,824 ¥510,828
6年目 ¥1,330,620 ¥515,779 ¥1,490,823 ¥490,827
7年目 ¥1,330,620 ¥499,332 ¥1,470,825 ¥470,829
8年目 ¥1,330,620 ¥482,552 ¥1,450,824 ¥450,828
9年目 ¥1,330,620 ¥465,434 ¥1,430,823 ¥430,827
10年目 ¥1,330,620 ¥447,971 ¥1,410,825 ¥410,829
11年目 ¥1,330,620 ¥430,156 ¥1,390,824 ¥390,828
12年目 ¥1,330,620 ¥411,980 ¥1,370,823 ¥370,827
13年目 ¥1,330,620 ¥393,438 ¥1,350,825 ¥350,829
14年目 ¥1,330,620 ¥374,520 ¥1,330,824 ¥330,828
15年目 ¥1,330,620 ¥355,223 ¥1,310,823 ¥310,827
16年目 ¥1,330,620 ¥335,538 ¥1,290,825 ¥290,829
17年目 ¥1,330,620 ¥315,450 ¥1,270,824 ¥270,828
18年目 ¥1,330,620 ¥294,960 ¥1,250,825 ¥250,829
19年目 ¥1,330,620 ¥274,055 ¥1,230,826 ¥230,830
20年目 ¥1,330,620 ¥252,729 ¥1,210,825 ¥210,829
21年目 ¥1,330,620 ¥230,974 ¥1,190,825 ¥190,829
22年目 ¥1,330,620 ¥208,778 ¥1,170,826 ¥170,830
23年目 ¥1,330,620 ¥186,133 ¥1,150,825 ¥150,829
24年目 ¥1,330,620 ¥163,033 ¥1,130,825 ¥130,829
25年目 ¥1,330,620 ¥139,467 ¥1,110,826 ¥110,830
26年目 ¥1,330,620 ¥115,425 ¥1,090,825 ¥90,829
27年目 ¥1,330,620 ¥90,895 ¥1,070,825 ¥70,829
28年目 ¥1,330,620 ¥65,872 ¥1,050,826 ¥50,830
29年目 ¥1,330,620 ¥40,345 ¥1,030,825 ¥30,829
30年目 ¥1,330,789 ¥14,299 ¥1,010,945 ¥10,829
¥39,918,769 ¥9,918,769 ¥39,024,858 ¥9,024,858

同じ条件で借りた場合、元利均等返済より、元金均等返済の方が支払う利息総額が90万円近く少なくて済むことがわかりますね。
¥9,918,769 – ¥9,024,858 = ¥893,911

元利均等・元金均等の選び方

元利均等方式と元金均等方式の選び方は、将来の収入と支出のバランスを予測して決めなければいけません。

収入の伸びの方が支出の伸びよりも大きければ良いのですが、近い将来において子どもの教育費が重くなるなど、先々の家計が厳しくなる傾向がある場合は、ライフプラン的にも元金均等返済のほうが魅力的に映るのではないでしょうか。

しかし、金融機関の審査は当初の返済額を基準に行われるため、元利均等返済なら借りることができても、元金均等返済での借入は難しかったり、借入可能額が少なくなったりする可能性があることには注意が必要です。また、元金均等返済を取り扱っていない金融機関もあります。

そのため、実際には元利均等返済で借りるケースが多いのですが、そんなにがっかりする必要はありません。その場合は、無理のない範囲で返済期間を短くしたり、元金の一部を早めに内入れする「繰上返済」を積極的にすることで、利息の圧縮が可能だからです。

金融機関に元利均等をおすすめされたけど?

金融機関から、最初に提案される住宅ローンは元利均等返済方式が多いと思います。あるウェブサイトでは『騙されてはいけない!銀行は「元利均等返済」ばかりをすすめてくる!』なんて言っているところもあります。金融機関が利息を多く回収したいことを考えたら当然そうなるでしょう。ただし、前述の通り、あなたの与信が足りない理由で元金均等返済方式を提案してくれない可能性もあるため、恥ずかしい思いをしないように慎重に確認してみてください。

住宅ローンについて知る

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  2. 住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い
  3. 住宅ローンの返済はどちらが得?元利均等と元金均等方式
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