住宅ローン減税とは?手続きはいつまで?条件や必要書類は?

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マイホームを新築する・購入するといったとき、エリア、広さ、間取り、それから価格など、優先する条件は人それぞれ異なりますよね。

例えばその中で、

  • 希望のエリアに住めるなら狭くても構わない
  • まだ夫婦2人だから便利なところに住みたい

といった要望は、特にシングル世帯や共働きカップルの方であれば考えることがあるのではないでしょうか。その場合さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションですね。ただ、50平方メートルより小さいマイホームの取得には注意が必要です。何故なら住宅ローン減税の条件に適合していないからです。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除(住宅ローン減税/控除)を受けることができますが、50平方メートルより小さい住居は条件を満たしていません。

他にも、覚えておきたい条件はいくつかありますので見ていきましょう。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは、正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得又は増改築等をした場合に、10年間にわたり所得税の一部が戻ってくる制度の事を言います。

住宅ローン減税適用されるのはいつまで?

平成31年6月30日までに、下記「住宅ローン減税を受ける条件」によって取得した住宅が対象になります。

住宅ローン減税を受ける条件

新築(または建築後使用されたことのない住宅)と中古住宅では、住宅ローン減税をうけるための条件が異なります。

1.新築・中古物件共通条件

  • 控除を受ける年の合計所得金額が3千万円以下であること。
  • 住宅の床面積が50平方メートル以上であること
    ※ 床面積の2分の1以上の部分が自己の居住用であること(店舗や事務所などの部分も含む)
    ※ 登記簿上の専有部分の床面積で判断
  • 贈与による取得、生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 居住開始した年と前後2年間(計5年間)に下記特例などを受けていないこと
    • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
    • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
    • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

2.新築物件または未使用物件のみの条件

  • 新築又は建築後使用されたことのない住宅に、取得の日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで継続して住んでいること。
    ※ 家を2軒持っている場合、主として居住している1軒にしか適用されない

3.中古物件の場合のみの条件

  • 築25年以内の耐火建築物、耐火建築物以外のものは築20年以内のもの
  • 2年以内に住宅性能評価書により耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級1、等級2又は等級3であると評価されたもの。または既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの
    ※ 適合していなくても(住宅耐震改修特別控除の適用を受けずに)耐震改修を実施し証明されれば認められる

条件のポイント

冒頭でお話した通り、住宅ローン減税を受けるには床面積が50平方メートル以上必要です。住宅の床面積は、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積ではないため注意が必要です。パンフレット等で50平方メートル以上あっても、登記簿上では50平方メートルを切ってしまうこともあります。そのため、ハウスメーカー、不動産屋によくよく確認をしておきましょう。

所得税はいくら戻ってくるのか

控除額の計算方法

上記住宅ローン減税を受けることの条件を満たしているとして、戻ってくる所得税の計算式は

控除額 = 住宅ローンの年末残高 × 1%

となります。

ただし、控除額には上限があります。

控除額上限(年間)
一般住宅 20万円
認定住宅 ※新築 30万円
一般住宅(消費税率8,10%) 40万円
認定住宅 ※新築(消費税率8,10%) 50万円
※ 平成26年4月1日から平成31年6月30日までに取得

認定住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅)を消費税率の高いタイミング、具体的には住宅の対価または費用の額に含まれる消費税の税率が8%または10%で取得した場合(特定取得といいます)が一番控除額が高い50万円となります。

尚、世の中的に消費税が8%の時期でも「消費税の課税業者ではない個人」から中古住宅を購入する場合では、控除額の計算にあたり特定取得とみなされません。念のため。

実際に還付される金額

所得税 > 控除額 の場合、控除額 = 還付金
所得税 < 控除額 の場合、所得税 = 還付金

となります。住宅ローン減税は所得税額から控除されるものなので、払った所得税よりも多くは戻ってきません。

仮に、年末に3,000万円のローン残高があるとして、控除額を30万円とします。
年収が500万(所得税15万円)の方の場合、還付されるのは15万円ということになります。

住民税からも控除される

先程の例だと、所得税から控除しきれずに、15万円分本来控除できる金額が余ってしまいました。しかし、住宅ローン控除のための確定申告を行っていれば、136,500円を限度として自動的に住民税から控除されますので、ご安心ください。

ここまで理解いただけると気付かれるかと思いますが、最大控除額まで控除してもらえるケースは、借り入れ額も大きく、収めている税金も多い場合になります。まぁ、さすがに最大控除額までは望まないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵はかなり大きなものになるでしょう。

贈与税の特例も利用可能

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。
詳しくは、今は住宅取得資金の“もらい時”!こちらからご覧ください。

住宅ローン控除を受けるための手続き

初回は会社員などの給与所得者でも確定申告(2017年は2月16日(木)〜3月15日(水)まで)が必要になります。住宅ローン減税に関しては、確定申告のなかの還付申告になりますので、1月から申告が可能になっています。ですので、混み始める2月を待たずに済ませてしまうのが良いでしょう。

確定申告書を提出する義務のない人でも、給与等から源泉徴収された所得税額や予定納税をした所得税額が年間の所得金額について計算した所得税額よりも多いときは、確定申告をすることによって、納め過ぎの所得税の還付を受けることができます。この申告を還付申告といいます。

還付申告書は、確定申告期間とは関係なく、その年の翌年1月1日から5年間提出することができます。

No.2030 還付申告|所得税|国税庁

給与から源泉徴収をされている給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分(つまり2年目以降)については、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができますので、忘れる心配はありません。

住宅ローン減税の確定申告に必要な書類

書類名 入手先
確定申告書(A) 税務署から入手します。国税庁のサイトからも入手できます。
(確定申告書には「A」と「B」がありますが、会社員は「A」を使います。)
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 税務署から入手します。国税庁のサイトからも入手できます。
住民票の写し 市町村役場から入手します。
建物・土地の登記事項証明書 法務局から入手します。
建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し お客さまが不動産会社と契約した書類です。
源泉徴収票 勤務先から入手します。
住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」 住宅ローンを借入した金融機関から送付されてきます。
(一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)
耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し
お客さまが契約した不動産会社から入手します。
(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合)
認定通知書の写し
お客さまが契約した不動産会社から入手します。

会社員が住宅ローン控除を受けるための「はじめての確定申告」:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

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