庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?

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日本銀行のマイナス金利政策が続く中、「REIT」が注目を集めています。

「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」は投資信託の一種。ファンドの資金で不動産を購入し、賃料などの収益を投資家で分け合う投資信託です。仕組みが投資信託で売買の方法は上場株と同じという金融商品です。

「J-REIT」ってなに?

東京証券取引所に上場するREITは「Japan」の頭文字をつけて「J-REIT」といいます。「J-REIT」は50銘柄以上あり、それぞれ保有している不動産に特色があります。投資家は「運営する会社はどういう投資法人か」「どんな不動産を保有しているか」「配当利回りがどれぐらいか」などを参考に投資をしています。

アベノミクス政策によって企業の業績は元気を取り戻しましたが、最近はやや陰りも。一方、オフィスの賃料上昇や低い空室率などの状況から、不動産投資にはまだ期待があると見ている投資家がREITに集まっているようです。

REITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)

メリット(魅力) (1) 実物不動産に比べ、少額で投資ができる
(2) 複数の不動産に分散投資ができる
(3) 実物不動産に比べ、売買がしやすい
(4) 上場株式に比べ、配当利回りが高い
(5) インフレに強い
(6) 不動産投資とは違い、投資家による物件の管理やメンテナンスは不要
デメリット(リスク) (1) 預貯金と違い、投資元本が保証されない
(2) 景気が悪くなるとREITの価格が下落したり分配金が減ったりする
(3) 自然災害などで対象不動産の価値が下がるとREITの価格が下落する
(4) 金利の上昇に弱い
(5) 極端に売買の少ない銘柄は売却時に不利になることもある

上場株式に比べて配当利回りが高いのはREITにとってメリット?

メリットの「(4)上場株式に比べ、配当利回りが高い」を説明しましょう。REITの不動産は、オフィスやテナント、住居などとして賃貸しています。入居者から受け取る賃料はREITの収益です。

法人としてのREITは、保有する不動産の賃料などの収益から必要経費を引いた残額が利益。その利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が免除されることになっています。

REITは金利の上昇に弱いのはデメリット?

デメリットの「(4)金利の上昇に弱い」も説明しましょう。REITの運用資金は、投資家の購入資金以外に金融機関からも資金を借りています。したがって、保有不動産の賃料から借入金の利息を支払います。借入金利が高くなれば必要経費も増えます。

すると「必要経費を引いた残額」は減り、投資利回りが低下します。投資利回りの低下を嫌う投資家は、市場でREITを売却し、REIT価格の下落につながるのです。

REITを購入する場合は、運用する不動産の物件数、テナント等の入居率、物件の所在地などをチェックしましょう。なお、資金を集めてREITの証券を発行する機関を「不動産投資法人」といいます。不動産投資法人の財務内容なども重要なチェックポイントです。

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