マイナス金利を逃すな!住宅ローンの借り換えで300万円節約する方法

読了目安[ 5 分 ]

日本銀行のマイナス金利政策の影響で、住宅ローンの借り換えが急増しています。

日経新聞によれば、2016年2月の主要8行の借り換え申込み件数は約2万8000件で、なんと前年同月比2.5倍に膨らんだとか!私の周囲には銀行勤務の人がたくさんいるのですが、ローンセンターへの相談者が殺到しているということです。
ところで、本当に借り換えで住宅ローンは減額できるのでしょうか?

今回は、住宅ローンの借り換えの意味と借り換えをする目安、また借り換えの効果についてお話いたします。

住宅ローンの借り換えとは?

借り換えとは、文字通り、現在組んでいる住宅ローンを新しく借り直すことです。

ただし、日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、原則的に同じ金融機関では借り換えができないため、別の金融機関で取引することになります。

住宅ローンを借り換える目安

住宅ローンの借換え時は、最初の住宅ローン契約と同様、諸費用も新たに発生します。
参考:金利で得して手数料・保証料で損するかも…3つの住宅ローン諸費用と賢い選び方

数十万円の新たなコストを払ってもメリットがあるかどうかですが、住宅ローンの借り換え目安は、残高1000万円以上、期間10年以上、金利差1%と言われています。

最新の住宅ローン金利をみると、変動金利では、0.5%まで下がってきています。とくにじぶん銀行やイオン銀行など、ネット銀行の下げ率が高いですね。5年前の水準と比較すると、1%以上低下していることになるので、借り換え目安に該当する方はそれなりにいるのではないでしょうか。

借り換えで300万円の節約は可能?

借り換えシミュレーション

住宅ローンの金利で1%の違いは、かなり大きな数値です。5年前に金利1.5%で融資を受けているとして、下記条件で試算してみましょう。

  • 現在のローン残高:2,500万円
  • 残りの返済期間:25年
  • 借り換え後金利:0.5%
借り換えシミュレーション試算結果:全国銀行協会
借り換えなかった場合 借り換えた場合 借り換え効果
毎月返済額 99,985円 88,668円 11,317円
年間返済額 1,199,820円 1,064,016円 135,804円
総返済額(支払総額) 29,995,500円 26,600,400円 3,395,100円

金利は0.5%固定で、ボーナス払いなしというな条件の試算ですが、返済総額は300万円以上の節約という結果になりました。

忘れてはいけない諸経費

シミュレーションの結果、住宅ローンの総額を340万円も節約できることはわかりましたが、実際はここに諸経費を合わせて考える必要があります。

諸経費には以下の様なものがあります。

  • 住宅ローン保証料(外枠方式の場合)
  • 住宅ローン手数料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

住宅ローン保証料を内枠方式にするか、外枠方式にするかにもよりますが、諸費用は最低でも20万円以上は掛かると見たほうが良いでしょう。

住宅ローン保証料はいくら

必ず必要なものではないとは言え、ほとんどのケースで保証料は必要になると思います。保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。保証料には以下の2つの支払い方法があります。

  • 外枠方式:初めに保証料を一括で支払う
  • 内枠方式:保証料を金利に上乗せすることで支払う

金利で得して手数料・保証料で損するかも…3つの住宅ローン諸費用と賢い選び方

住宅ローン借り換え前の注意点

1.団体信用生命保険に入れない

借り入れ当初から健康状態が変わってしまい、新たに団体信用生命保険に加入できない場合は、住宅ローンを組むことができないため、借り換えは出来ないということになります。

ただし、ワイド団信プランなど引受緩和型の団信に加入できれば住宅ローンを組むことはできますが、金利が+0.3%になったりするなど、借り換えメリットが小さくなります。

金融機関によっては、引き受け範囲を広げた「引受条件緩和型団体信用生命保険(ワイド団信プラン)」というものがありますので、そこまで不安になる必要はないかもしれません。

団体信用生命保険とは?住宅ローンは契約者が病気や死亡したらどうなる?

2.住宅ローンの審査が通らない

転職などの理由で年収が大幅にダウンした場合、新しい住宅ローンの審査が通らない場合があります。

そんなときの奥の手は、現在借りている金融機関で、他行の条件と比較しつつ、金利交渉してみましょう。何百万円も節約できる可能性があるため、諦めずにダメ元で粘り強く交渉しましょう。

金利変動型で住宅ローンを組んでいる人の場合

金利変動型で住宅ローンを借りている人は、世の中の金利が下がるに連れて、自分の住宅ローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。

しかし、金利変動型や3年・5年といった短期固定型の住宅ローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、もし今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、市場金利は先んじて上昇を始めます。

そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになります。

こんなに金利が低いのは今だけ

現在の超低金利は、お金を借りる側から考えると、長期間にわたり低金利でお金が借りられる、まさに「マジックアワー(魔法の時間)」のようなものといえます。ただ、こんな「魔法の時間」は2度とこないかもしません。

およそ20年前にガソリン価格が100円を切った時代がありました。当時は、どこのガソリンスタンドに行っても競うように安売り競争を行なっていました。それからさらに10年後、ガソリン価格はまた100円近くまで下がりましたが、ガソリンスタンドでのガソリンの価格は20年前ほど下がることはありませんでした。これは、ガソリンスタンド側が「またすぐガソリンの価格は上がるから。」という感覚があったためだと思います。

同じように、市場の店頭金利が下がることはあっても、適用金利がそれほど下がらないことは十分に考えられます。借り換えを初めとした、住宅ローンの見直しは今しかないかもしれません。まずは、あなたの住宅ローンの現状をしっかり理解して、よりお得な状況を作れるようにしましょう。

住宅ローンについて知る

  1. 住宅ローンの基本的な仕組みとは?事前審査と本審査の違いは?
  2. 住宅ローン金利の選び方は?全期間固定・変動金利・固定期間選択型の違い
  3. 住宅ローンの返済はどちらが得?元利均等と元金均等方式
  4. 全期間と当初期間の金利引下げはどちらが得?10年固定の注意点
  5. 手数料・保証料で損しない!3つの住宅ローン諸費用の考え方
  6. 住宅ローンの繰上返済とは?期間短縮型・返済額軽減型のお得な活用方法
  7. 団体信用生命保険とは?住宅ローン契約者が死亡したら残債はどうなる?
  8. 住宅ローンで老後破綻?将来の家計と最適な返済期間の考え方
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