住宅ローンの基本的な仕組みとは?事前審査と本審査の違いは?

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マイホーム購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを組むようになるかと思いますが、その際必ず発生するのが金融機関の「ローン審査」です。

マイナス金利が2016年2月16日に導入され「お金を借りやすくなった」とは言われていますが、だからといって銀行は誰にでもお金を貸してくれるわけではありません。

マイホームの購入を検討されているかたは、まずローンの仕組みについて知っておきましょう。

住宅ローンとは?

住宅ローンとは、住宅購入の目的(宅地の取得、住宅新築・改築など)のために使用されることに限定されたお金の借り入れのことです。

ですので、目的外の用途(例えば300万多く借り入れし車を購入することなど)では利用することが出来ません。目的外の用途で利用することは犯罪になるケースもありますし、オーバーローンとして契約条項に違反し、金融機関から一括返済を求められたりすることもあります。

まずは、ここでは「住宅購入のための借金」ということを覚えておきましょう。

住宅ローンの事前審査とは

融資してもらえる状態にあるかの事前確認

「ローンがつかず、家を買えなくなった」という話を聞いたことはありませんか?

これは、欲しい家がみつかり購入の意思表示をしたのに、金融機関から融資の承認がおりず、お金を準備できなくて売ってもらえなくなった・・という意味です。

住宅ローンは通常、数千万円という大きな額なうえ、長期にわたる返済をするので、お金を貸す側の金融機関は、きちんと返済できる相手かどうかを慎重に判断します。そこでまずは通常、ローンの本申込みをする前に融資の可否を判断する「事前審査」が行われます。

事前審査では、

  1. 返済負担率
  2. 信用力(与信)
  3. 現在の借り入れ状況(他のローンの借入・返済状況)

が主に審査されます。

1.返済負担率とは

年収に占める年間ローン返済額が占める割合のことを言います。返済負担率の計算方法は、金融機関が独自に基準を設けているものですが、一般に税込み年収の25%〜35%程度が目安と言われています。

要するに収入に見合わないローンは借り入れできないということになります。物件を探す前に、まずはご自身の年収でいくら借り入れが出来るのかシミュレーションされるのが良いと思います。

フラット35のシミュレーションであれば、「年収」と「金利」の項目を入力するだけで、簡単にいくら借り入れが可能なのか(可能性があるのか)をウェブ上ですぐに調べることが出来ます。
参考:年収から借入可能額を計算:【フラット35】

2.信用力(与信)とは

返済能力があり、きちんと返済できる人かどうかがチェックされます。

一般的に、審査の基準「信用力」の高い人とは

  • 収入が不安定な自営業や非正規社員より安定した企業に正社員として雇用されている人
  • 中小零細企業より大企業に勤めている人
  • 転職したてより勤続年数が長い人
  • 収入が低いより高い人

このような人が信用力が高いとみなされます。そして信用力は、融資を受ける際の「条件」に影響を及ぼします。

信用が低い(返済が滞る可能性が高い)とみなされると、融資の額が小さくなったり、金利の優遇を受けられなかったり、保証料(万一返済できなくなった際に肩代わりをする保証人を取らない代わりに、系列の保証会社に連帯保証人になってもらうための手数料)が高くなったりします。

マネーゴーランドで執筆いただいている和泉昭子先生は以下のようなコメントをくださっています。

私自身、家を購入したときは個人事業主でした。そのため、過去3年分の確定申告書などで収入を証明するだけでは足りず、ある銀行からは保証料を高くすると言われましたし、別の銀行からはファイナンシャル・プランナー資格の証明書を求められました。お金の専門家であっても、金融機関の基準に照らすと、信用力が低いと判断されてしまうわけですね。大企業の正社員であれば、会社はつぶれにくいですし、病気になっても有給休暇や健康保険から傷病手当金を受け取れますが、個人の場合は景気や健康等の状況がそのまま収入に影響するため、リスクが大きいと捉えるのでしょう。

3.現在の借り入れ状況(他のローンの借入・返済状況)

当然、現在の借り入れているローンがあれば申告が必要です。自動車(マイカー・オートローン)などはすぐに思い浮かぶと思いますが、少し高い買い物をした時のショッピングローンなども忘れずに。

金融機関によっては関係ないとするところもありますが、奨学金も借り入れのひとつです。金融機関側から特に説明を求められなかったとしても、月々の返済等を考える場合は必ず考慮しましょう。

住宅ローンの本審査とは

事前審査に通ったとしても安心はできません。

借り入れする金額の大小、金融機関/金融機関先の連携している保証会社・審査会社によってさまざまだと思いますが、面談が行われるケースもあります。(多くの場合審査は金融機関ではなく、保証会社が行います。)

ここでは参考に、国土交通省がまとめている民間住宅ローンの実態に関する調査結果を見ていきましょう。

平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書|国土交通省住宅局
2.長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等 > (2)審査項目 > 融資を行う際に考慮する項目 から編集部抜粋
審査項目 割合
完済時年齢 98.8%
健康状態 97.6%
借入時年齢 97.6%
担保評価 97.2%
勤続年数 97.2%
年収 94.4%
連帯保証 93.5%
金融機関の営業エリア 89.9%
返済負担率 88.0%
融資可能額(融資率)①購入の場合 81.3%
雇用形態 78.2%
融資可能額(融資率)②借換えの場合 76.3%
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 64.8%
国籍 61.9%
申込人との取引状況 49.1%
業種 29.4%
家族構成 23.1%
所有資産 20.4%
雇用先の規模 16.7%
性別 16.1%
その他 6.6%

「完済時年齢」(98.8%)、「健康状態」(97.6%)、「借入時年齢」(97.6%)、「担保評価」(97.2%)、「勤続年数」(97.2%)、「年収」(94.4%)、「連帯保証」(93.5%)については、引き続き、9割以上の機関が融資を行う際の審査項目としている。また、「雇用形態」(78.2%)を考慮する機関の割合については、増加傾向にある。
平成28年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

となっています。上位のものはどこの金融機関でも重要視されているものと考えて良いでしょう。

3点ほどポイントを挙げていきます。

1.健康状態

団体信用生命保険(契約者が死亡したり体に重い障害を負った場合に保険金が支払われる保険)に加入することが、ローン融資の条件になることが多いですが、健康状態によっては団体信用生命保険に加入できず、結果、ローンの融資を断られるといった事態になる場合があります。

場合によっては「健康診断の結果」「医師の診断書」が必要なケースもあります。

どの病気(既往歴)がどのように影響するのかは保険会社の判断によります。気になる方は、本審査の前に保険会社に電話で問い合わせてみるのもいいでしょう。

2.カードローン等の他の債務の状況や返済履歴

上記表には記載していませんが、平成26年度調査では、85.6%が審査すると回答していましたが、年々下がっており、平成28年度は64.8%になっています。

まだ半数以上が審査項目としてはいるのですが、このまま減少していく可能性もあります。

このことを喜ばしいと見るかどうかは意見が分かれるところだと思いますが、例えば、滞納グセがあるのに融資を受けられてしまうということは、ローン地獄(?)とならないためにも、自己管理が大切というように言えるかもしれません。

3.雇用先の規模

このアンケートを見る限り、一般的に「大企業に勤めている方が融資を受けやすい」と言われているのはあくまでイメージということになります。

平成26年度調査ですでに、32.8%しか審査しないと回答していましたが、平成28年度は16.7%まで下がっています。働き方の多様化の影響か、企業の規模で判断されることは殆どないと言って良いと思います。ただし、年収は非常に重要視される項目ですので、そこは忘れてはいけません。

不動産の売買契約を結んだ後に本審査に落ちたらどうなるの!?

いままでご説明してきたように、融資の可否については事前審査を行うのが通例ですが、不動産の売買契約を結んだ後に融資を受けられないことが判明するケースもあります。

買主の都合で契約を破棄する場合、原則的に違約金等をとられますが借入ができないと不動産は買えませんから、承認がおりなかった場合は無条件で売買契約を解除できる特約が売買契約書に盛り込まれていますので、その場合は心配しなくても大丈夫です(欲しい家が買えなくなるのは残念ですけどね)。

住宅ローン非承認による契約の白紙撤回に係る条項の記載があるか、必ず確認しておきましょう。

まとめ

いかがでしょうか。マイホームが欲しいと思ったら、マイホームの購入予算をある程度決めていくためにも悩んだり不安に思ったりせずに、まずは事前審査をしてみるのが良いかもしれません。

金利はもとより、年々審査項目(重要視している項目)も変化しているようですし、親など数十年前にローンを組んだ世代の意見は実は参考にならないかもしれません。マイホーム実現に向けてまずは自分で動いてみましょう。

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