親との同居で相続税が安くなる?小規模宅地等の特例の「威力」と「落とし穴」!

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路線価は、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの評価額で、相続税や贈与税を算定するときの基準になるものです。報道によれば、大都市圏が引っぱる形で、地価全体に底入れ感が出ているといいます。

所有する財産の価値が上がるのはうれしいものです。でも、相続税のことを考えると気が重くなってしまうという人もいるでしょう。

親の土地を相続するだけなのに、こんなに税金がかかるの!?

ひとりっ子が、親の財産6,000万円(土地(160平方メートル)3,000万円、その他3,000万円)を相続するとき、基礎控除額3,600万円を超える2,400万円が相続税の課税対象となり、相続税は310万円になります。
(詳しくは相続のコラムを参照)

親のものを譲り受けるだけなのに、、、相続税の支払いのために自宅を手放すようなことになっては本末転倒、非常に困りますよね。しかし、そのような事態を避けるために、相続税には『小規模宅地等の特例』という制度があります。

「小規模宅地等の特例」の概要

小規模宅地等の特例は、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる制度です。いくつかの条件をクリアする必要がありますが、例えば、同居している子どもが、親の土地(自宅の土地)を相続すると、330平方メートルを限度に、評価額を80%も減らすことができます。

評価額が圧縮されるので、それだけ支払うべき相続税は少なくなります。事業用宅地、貸付事業用宅地等でも小規模宅地等の特例は利用できますが、今回は居住用宅地についてみていきます。

小規模宅地等の特例を満たす条件

両親が亡くなり、その家を(仮に)ひとりっ子であるあなたが相続する場合、小規模宅地等の特例を利用するには、いくつかの要件を満たさなければなりません。主なものをみていきましょう。

親と同居していた場合の方

  • 相続税の申告期限までその宅地等に居住・所有していること。

あなたが親の土地を相続する場合は、相続税の申告期限まで、つまり相続開始から10ヵ月の間、その宅地等に居住・所有をしていれば、小規模宅地等の特例を利用することができます。逆にいえば、10ヵ月以内に売却をしてしまうと、特例を使えなくなるので注意しましょう。

親と別居していた場合の方

  • 相続開始前3年間、自身または配偶者の所有する住居に住んだことがないこと
  • 相続税の申告期限までその宅地等を所有していること

あなたが親と別居していた場合、注意が必要です。もし、あなたが自分名義の家に居住している場合は、小規模宅地等の特例を利用することはできません。配偶者名義の家に居住していた場合も同様です。相続開始前3年間賃貸生活をしていること、つまり家を所有していないことが、特例を利用できる要件となります。

2世帯住宅の場合

  • 親世帯、子世帯の住居をそれぞれ区分所有建物登記していないこと

2世帯住宅の場合も注意が必要です。例えば、親世帯、子世帯が別生計で、1階に親世帯、2階に子世帯が居住し、それぞれを区分所有建物登記していた場合は同居とはみなされません。つまり、親と別居、かつ、あなたは自分名義の家に居住していることになるため、小規模宅地等の特例を利用することができなくなります。

土地面積の上限

  • 330㎡までの居住用宅地

330㎡までの居住用の宅地であれば、評価額が8割減となります。
仮に、400㎡の土地を相続した場合、330㎡を超える70㎡部分については減税されません。

小規模宅地等の特例を適用して試算してみる

  • 親の財産6,000万円(土地3,000万円、その他3,000万円)
  • 基礎控除額3,600万円※ 一人っ子の場合(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)

このケースだと、土地の評価額が600万円まで下げられるので、相続する財産は基礎控除額内に収まり、310万円もの節税に成功した、ということになります。

実家が都心にある場合は、それだけで基礎控除額を超えてしまうこともあるでしょう。しかし、小規模宅地等の特例を利用できれば、相続税の負担を軽減することが可能です。

相続税まで視野に入れた住宅購入を

相続税の視点から考えると、特にひとりっ子の方が家を購入する場合は、将来実家をどうするのか、多額の相続税がかかることにはならないのか(ひとりで払いきれるのか)、などを考慮する必要があります。それらを判断するためには、まず親の財産がどのくらいあり、どの程度相続税がかかりそうなのかを一度試算してみるとよいでしょう。

しかし、子どもからはなかなか相続のことは言い出しにくいですよね? そのような場合、例えば家の購入を検討するタイミングで「自分が家を購入すると、小規模宅地等の特例というのが使えなくなるようなんだけど、うちの場合は大丈夫かな? 」など、さらりと聞いてみるのはいかがでしょうか?

「相続税を払えそうにない、、、けど、親の土地を手放したくない!」という方はマイホームを買う計画をやめて、親との同居を考えてみるのも一つの手段です。マイホームを購入しようとしていたその分のお金で、実家をリフォームするのもいいし、思い切って建て替えるのもいいかもしれません。

土地の利用の仕方を変えることで、単に相続税の節税になるだけではなく、代々相続されてきた大切な土地を手放さなくて済むことにもなります。節税ありきではないかもしれませんが、検討する価値は充分にあるでしょう。また、その効果を確実に得るためには、相応のプランニングが欠かせません。あらかじめ税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
参考:無料で税理士をご紹介【税理士ドットコム】

また、もしすでに自宅を購入している方は、親が高齢になってきたら、親との同居をどうするか、自分の家をどうするかなど、相続、資産形成の視点から検討することも大切です。

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