どっちがおトク?金利引き下げプラン

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住宅ローンを選ぼうと、金融機関のサイトやチラシなどを見ると、いくつも数字が出てきて、わかりにくいですね。今回は図の【10年固定プラン】の例をもとに、読み方を紹介していきましょう。

まず「店頭金利」とは、各銀行が世の中の金利をベースに設定する住宅ローンの基準となる金利のこと。本来であれば、この金利で貸し出しを行うところですが、実際には金融機関同士の競争が激しくなっていることなどから、店頭金利から一定金利を引き下げた金利で貸してくれる場合が一般的です。優遇される金利差が「引下げ幅」で、実際にローンを借りる際の金利が「適用金利」です。

引下げ幅は金融機関によって一律の場合もありますが、例のように▲1.4~▲1.75%と一定の幅を設定しているケースも少なくありません。これは、人によって優遇される率が異なるからです。

原則として、「信用力」が高い人ほど低い金利が適用されます。住宅ローンは長期にわたって返済していくものなので、金融機関としては確実に返済してくれる人にローンを貸し出したいと考え、たとえば企業の規模や年収等から信用力を判断しているのです。時々「ローンの審査が通らずに家を買えなかった」ということがあるのは、金融機関から信用力が足りないと判断され、融資を受けられないケースがあるからです。そして、融資を受けられる場合も、信用力により、適用金利や保証料などが変わってくる場合があるのです。

さて、金利の引き下げには、「全期間一律引下げ」と「当初期間引下げ」の2タイプあります。
「全期間一律引下げ」タイプは、全期間をとおして一律の金利優遇を受けられるもの。これに対し、「当初期間引下げ」タイプは、借入当初の金利引下げ幅が大きく、最初の特約期間(固定期間)が終わった後は小さくなるものです。例の場合は、当初は2%以上の引き下げがありますが、固定期間終了後は▲1.1~1.4%しか引き下げられません。ちなみに、基準となる店頭金利は固定期間終了時のものになるので、今後、世の中の金利が上昇した場合は、もともとの金利が上がったことに加え、引下げ幅が小さくなることで、実際に適用される金利が相当高くなる(=返済額が大幅に増える)可能性があるので、注意が必要です。

2つのタイプのどちらが有利かを判断するのは、将来の金利がわからないため何ともいえませんが、一定の仮定をおいて金融機関等でシミュレーションしてもらうとよいでしょう。
ちなみに今回の例で、3000万円を期間30年で借りた場合、10年後に店頭金利が1%上昇した場合は、「当初期間引下げ」のほうが、2%上昇した場合は「全期間一律引下げ」のほうが、それぞれ70万円ほど有利になります。

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