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空き家問題は他人事ではありません。親が自宅を所有し、将来そこに誰も住む予定がないのなら、それはいずれ空き家になります。

『空き家等対策の推進に関する特別措置法(以下、特措法)』の施行により、空き家の放置はもう許されない時代になりました。実家などを相続した場合には、今後それをどうするのか、早めの対応が重要となります。今回は特措法について、その内容と影響をみていきましょう。

■空き家は総住宅数の13.5%

総務省の調査によると、平成25年10月時点における全国の空き家の数は820万戸。全国の総住宅数6,063万戸の約13.5%、なんと7~8件に1件が空き家という状態です。特に賃貸・売却用や別荘などを除いた住居の空き家は、過去20年間で約2倍に増加しています。

また『マネーゴーランド』が独自で行った相続に関する調査でも「両親の実家が空き家である」と答えた人はおよそ5%と、決して少なくないことがわかりました。さらにその空き家をどうする予定か聞いたところ、47.2%が「まだ決まっていない」と回答しており、多くの方が空き家のまま放置している実態が明らかとなりました。

Q:現在、ご両親の実家は空き家ですか?
相続に関する実態、マネーゴーランド意識調査

■空き家を放置するとどうなる?

空き家が放置されると、壁が壊れたり、不審者が住みついたり、虫がわいたりなど、安全上、衛生上の様々な問題が生じてきます。空き家対策においては、今までは自治体単位で対応を行っていたものの、それではやはり限界がありました。

そこで、国は平成27年に『空き家等対策の推進に関する特別措置法』を制定。法律の制定により、国として本気で空き家対策に乗り出したというわけです。

■『空き家等対策の推進に関する特別措置法』とは?

特措法では単なる「空き家等」と「特定空き家等」を区別し、「特定空き家等」については様々な措置がとられることになります。「特定空き家等」の定義は以下のとおりです。

(1)そのまま放置すれば、倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
(4)その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

■「特定空き家等」に指定されると強制解体の可能性&固定資産税が3~4倍に

保有している空き家が「特定空き家等」に指定されると、行政から修繕・撤去の指導や勧告、命令を受け、命令に従わなかった場合には、行政が強制的に解体・撤去を行います。そして、撤去等にかかった費用はすべて所有者が負担することになります。

さらに「特定空き家等」に指定された場合、税金面でも大きな負担となります。実は、そもそも空き家のまま放置されてしまう原因のひとつとして、税金の問題がありました。

住宅用地の場合、住宅が建っている場合は最大で固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される『住宅用地の特例』という制度があります。今まではどのような建物であろうとも、住宅が建っているだけで更地よりも税制優遇されていたため、住宅を撤去して更地にするという行為にはつながりませんでした。

しかし、今後は「特定空き家等」に指定された場合は、この軽減措置は受けられなくなります。税金は更地同様に引き上げられ、しかも撤去または修繕というなんらかの対応をせまられることになります。

■実家などの相続時は早めの対応を

空き家になる原因のうち、最も多いのは相続です。実家などを相続する可能性があり、将来そこに誰も住まないのならば、売却、賃貸、更地化などの方向性を早めに決めることが重要です。

とはいっても、実家には思い出がたくさんつまっているため、とりあえず保有する、という場合も多いでしょう。しかし、何もせずに放置したままだと、建物は急速に劣化していきます。地理的に遠いなど、自分で物件の管理が難しい場合は、定期的に物件を見に入ってくれる管理代行というサービスを利用するという方法もあります。空き家といえども、今後はきちんと管理するということが必要となるでしょう。

※上記集計は2016年8月にマネーゴーランド編集部が行ったインターネットによるアンケートの集計結果です。(対象:全国の男女、回答数1,500名)

えっ600万円もの差!相続した空き家の売却時「税金を抑える秘策」

空き家問題が深刻化するなか、平成28年4月より、新たな制度が始まっています。一定条件の空き家を売却する際、税が軽減される制度です。どのような制度なのか、内容を詳しくみていきましょう。

■相続した空き家を売却するなら3年以内に

この特例は、相続した空き家を3年以内に売却した場合、その譲渡所得に対し3,000万円を特別に控除するという制度です。3,000万円までを控除するということは、3,000万円までは利益が出たとしても税金はかからない、ということになります。

原則、不動産を売却した場合の譲渡所得は以下のように計算されます。
不動産を売却した場合の譲渡所得、マネーゴーランド

相続した空き家を3年以内に売却した場合は、この特別控除の額が3,000万円になるということです。3年を超えてしまうとこの特例は使えなくなります。

■取得費不明の相続財産を売却すると、高額な税金がかかることも

相続で不動産を受け継いだ場合、注意したいのが取得費です。取得費は相続した時の時価ではなく、被相続人がその不動産を購入したときの取得時の価格のことです。代々受け継がれてきた不動産などは取得費がわからない、ということがよくあります。取得費が分からない場合は譲渡価額の5%として計算されてしまうため、譲渡所得が高額になる可能性があります。以下の例でみてみましょう。

例)父から相続した土地:譲渡価額5,000万円、祖父から受け継いでいるため取得費不明、譲渡費用150万円

【相続時から3年以内に売却した場合】
譲渡所得=5,000万円-(5,000万円×5%+150万円)-3,000万円=1,600万円
支払う税金=1,600万円×20.315%(※1)=325万400円
※1 売却が取得時(※2)から5年以上たっている場合、所得税15.315%、住民税5%
※2 相続の場合、取得時とは相続時ではなく、前代の取得の時期を引き継ぎます

【相続時から3年を超えて売却した場合】
譲渡所得=5,000万円-(5,000万円×5%+150万円)=4,600万円
支払う税金=4,600万円×20.315%=934万4900円

上記の例でみてみると、相続時から3年以内に売却した場合は325万400円ですが、3年を超えてしまうと、なんと934万4900円の税金を支払うことになります。その差額は609万4500円です。

このように、相続財産を売却する場合には、思わぬ高額な税金が課せられる場合があります。よって、以下にあげた適用要件に当てはまる場合で、将来的に売却を考えている相続財産がある場合は、3年以内の売却をお勧めいたします。

■空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用要件

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用要件は以下のとおりです。

・譲渡時期は相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで
・特例の適用期間:平成28年4月1日~平成31年12月31日
・対象家屋が相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたもの
・対象家屋が相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったもの
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること
・相続時から譲渡時までに、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていたことがないこと
・譲渡価額が1億円以下
・家屋を譲渡する場合は、現行の耐震基準に適合するものであること

「強制解体&固定資産税4倍に⁉︎ 実家を空き家のままにしたらどうなる?」でもご紹介しているとおり、相続した実家を空き家にしたままだとデメリットばかりが増えていくようですね。

相続税は3人兄弟の23倍!「ひとりっ子相続で発生する」痛〜い問題点

ひとりっ子の場合は、いずれ親の遺産をすべて引き継ぎます。そのため、場合によっては相続税の負担が重くなることがあります。

では、ひとりっ子相続では、遺産がいくら以上であれば相続税がかかるのでしょうか? また、どのような点に気をつければよいのでしょうか?

■課税遺産総額3,600万円以上で相続税が発生

ひとりっ子相続の相続税の計算は、おおまかに以下のようになります。

  1. 親が遺した遺産額から債務や葬儀費用等を差し引き、相続時精算課税(※)を適用した贈与額や相続開始から3年以内の贈与額などを加算し、正味の遺産価額を求める。
  2. 正味の遺産価額から、遺産にかかる基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求める。
  3. 課税遺産総額に相続税率をかけて相続税を算出する。
  4. 基礎控除額とは

    『3,000万円+600万円×法定相続人の数』です。法定相続人とは、法律で定められた相続人のことをいいます。
    相続税を計算する上では、この基礎控除額が多ければ多いほど、課税遺産総額が少なくなるため、支払うべき相続税額は少なくなります。

    しかし、ひとりっ子相続では法定相続人は一人。よって、基礎控除額は3,600万円です。
    つまり、3,600万円よりも課税遺産総額が多い場合は、相続税がかかることになります。首都圏などに不動産を持っている場合は、それだけで基礎控除額を超えてしまうかもしれません。「自分は資産家ではないから大丈夫」と思っていても、相続税がかかる可能性があるのがひとりっ子相続なのです。

    『小規模宅地等の特例』が利用できる場合は、親から相続した居住用宅地等についてはその評価額を大幅に引き下げることも可能です。
    このとこについてはまた次回ご説明しましょう。

    ■ひとりっ子の相続は税率が高くなる?

    相続税率は累進課税のため、受け取る遺産が多いほど、税率は高くなります。
    法定相続人が複数いる場合は、課税遺産総額を各法定相続人に法定相続分(法律で定められた相続の割合)で分けたと仮定して、それぞれに税率をかけ相続税を計算します。
    つまり、遺産がいくつかに分割されるため、一人あたりの受け取る遺産額は小さくなり、税率も小さくなります。

    では、ひとりっ子の場合と兄弟がいる場合とでは、一人あたりの相続税はどのくらい違うのでしょうか?下記の表では法定相続人を子のみとし、正味の遺産価額を法定相続人が法定相続分に基づいて相続したと仮定して計算しています。

    遺産の価額と子1人あたりの相続税

    遺産5,000万円の一人あたりの相続税、ひとりっ子は2人兄弟の4倍!、マネーゴーランド
    (注1)1万円未満は四捨五入。
    (注2)遺産の価額は各人の正味の遺産価額の合計額(遺産にかかる基礎控除額控除前の金額)

    一人あたりの相続税を見てみると、例えば、遺産の価額が5,000万円の場合、ひとりっ子は160万円ですが2人兄弟の場合は各40万円、3人兄弟の場合は各7万円となります。ひとりっ子は2人兄弟の4倍、3人兄弟の約23倍の相続税を支払うことになるわけです。

    もちろん、ひとりっ子は一人で相続するので、兄弟がいる場合よりも多くの遺産を相続します。
    「多額の遺産を相続するならば、相続税だって支払えるはず」と思うかもしれません。
    しかし、相続税は原則、相続開始から10ヵ月以内に現金で支払わなければなりません。
    通常、多額の資産を持つ方というのは、不動産で保有していることがほとんどです。
    相続財産がほぼ不動産のみという場合は、別途相続税を支払えるだけの現金を用意する必要があります。

    これはひとりっ子相続に限ったことではありませんが、相続税を支払うだけの現金をどのように用意するかは、相続を考える上でとても重要です。
    親名義の生命保険に加入する、生前贈与するなど、いくつかの方法はありますが、相続対策は自己流で行わず、専門家と相談しながらしっかりと準備をした方が良いでしょう。

    ■親の方から相続の相談をもちかけてみては?

    相続対策には、まず財産がどのくらいあり、いくらの相続税がかかるのかを試算することが大切です。
    ただ、子どもからは相続の話題はなかなか言い出しにくいもの。できれば親の方から、相続について子どもに話しかけてあげてください。
    相続対策は親子間のコミュニケーションがとても重要です。家族が円満であれば、相続問題も円満に解決できるはずです。

    ※相続時精算課税:原則、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、合計2,500万円までの贈与は贈与税が非課税となる制度。2,500万円を超えた分に対しては一律20%の贈与税がかかる。なお、贈与者死亡の場合は、相続時精算課税により贈与された金額は相続財産に加算され相続税が課税される。

相談件数1,399件の大反響!民泊の実体は?【大田区民泊取材レポート1】

日本を訪れる外国人が年々増え、さらに東京オリンピック・パラリンピック開催を背景に、民泊への注目がますます高まっています。そんな民泊をいち早く、積極的に活用しようと動いている自治体が、東京都大田区です。

マネーゴーランド編集部では、大田区の特区民泊申請や問い合わせの窓口となる、大田区生活衛生課に取材し、その詳細を伺ってきました。

■そもそも民泊とは?

ホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、民家を宿泊施設として利用するのが「民泊」。たとえば、自宅に使用していない部屋が一室あるときや、空き家を持っているとき、それを旅行者に貸し出すといった場合が当てはまります。

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(大田区で特区民泊の認定を受けた施設 写真提供:株式会社ファイブエム)

■民泊の需要はどのくらいある?

訪日外国人の数は2014年で1,341万人。東京オリンピックが開催される2020年の政府の目標は4,000万人と発表されています。「大田区に宿泊する外国人の数も2013年は9.1万人から2014年には前年比45.5%増の13.3万人と着実に増え、2年後には15万人と目標を立てています」と、大田区役所生活衛生課主事の木下さん。

一方、訪日外国人の数が増えるとともに懸念されているのが、宿泊施設の不足。「大田区内の宿泊施設の稼働率は2013年で86.2%、2015年では90.2%ととても高い水準で推移しています。さらに大田区は羽田空港があり、国内外からの旅行者の利用がとても多い地域のため、民泊への注目が高まっているのです。」(木下さん)

■大田区の「特区民泊」とは何?

ホテルや旅館、下宿、簡易宿所などの宿泊施設を運営するためには、「旅館業法」という法律に基づいた許可が必要です。しかし旅館業法の規定で、たとえば旅館営業であれば設備として客室が5室以上なければいけない等の基準や、条例における玄関帳場の設置義務といったルールがあります。

「そこで国は、国際競争力を強化しようと、”国家戦略特区”を設けて、旅館業法の適用を除外し、宿泊業のハードルを低くした”旅館業法の特例”を認めたのです。急増する宿泊ニーズに対応しようと、大田区は2015年10月に内閣総理大臣から事業認定を受けました。そのため、大田区で民泊を行う場合は特区民泊の条例に則って行えば、旅館業法の許可を取る必要はないのです。」(木下さん)

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(大田区で特区民泊の認定を受けた施設 写真提供:株式会社ファイブエム)

■民泊相談件数1399件、説明会参加者1013名の大反響

2016年1月に全国で初めて特区民泊の取り組みを始めた大田区。その反響はどうだったのでしょうか?

「2016年1月から開催した特区民泊の説明会には、多数の方が来場され、立ち見の方や会場に入りきらない方がいたほどでした。そのため当初の予定よりも説明会の回数を増やし、合計で5回実施。述べ1,013名が参加されました。」また電話等での相談も多く、これまでの相談件数は1,399件(10月4日時点)にのぼっているそうです。

説明会参加者や相談者の中には、特区民泊を運営したい人のほか、警備会社や保険会社関係者、行政書士など、特区民泊から派生した仕事に関わる人も含まれているそうです。

<大田区民泊取材レポート>
認定された24軒の実体&クリアするべき条件は?【大田区民泊取材レポート2】
トラブル&苦情は?民泊に関する疑問Q&A【大田区民泊取材レポート3】

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(取材に応じていただいた、大田区役所生活衛生課の木下さん、住吉さん)

⚫️特区民泊の申請・問い合わせ:大田区役所生活衛生課(大森地域庁舎)
http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/kokkasenryakutokku/ota_tokkuminpaku.html
電話:03-5764-0693

※申請方法や必要書類等は取材時(2016年10月)のもので、変更等が行われる場合があるため、事前に必ず問い合わせするようにしてください。

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