3000万円が0円に…⁉︎ マイホーム購入時に必要な「投資的視点」とは

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・マイホームを買う注意点

<Point>

1不動産価値は時間とともに下がる傾向がある

2マイホームは様々な面で融通が効かない

3マイホームが欲しい人は思い切って首都圏に建てる

この春から新生活を始める人も多いでしょう。

仕事が順調に進んできて、「そろそろマイホームを買いたい」という人も多いでしょう。その一方で、「マイホームを買うことほどリスクの高い買い物はない」という人もいます。

今回は、それぞれの立場から賃貸とマイホーム購入のどちらがいいのか?ということについてお話しします。

■マイホームを買わない理由とは?

そもそもマイホームを買いたくないと思っている人の大きな理由として「不動産は時間とともに価値が下がる」という意見です。現在の日本では新築で家を建てても20年ほどで価値が0になると言わることもあるようです。つまり、20年で価値がなくなるのに30年ローンを組んでいたら10年間は価値がないものにお金を払っていることになるのです。

こういった理由から「価値のないものにお金を払いたくない」という人も多く、マイホームを買わずに賃貸を選ぶ人も多いというわけなのです。

■マイホームは融通が効かない?

さらにマイホームを一度買ってしまうと、融通が効きにくいというデメリットもありますよね。例えば、今の子ども部屋は子どもが家から出ていくようになれば不要なものとなりますし、そのために高いお金を払いたくないという人がいても不思議ではありません。

それより賃貸で必要なときに必要なだけのお金を払って過ごすというのは、ある意味理にかなっていると言えますよね。それよりもバリバリ働いているときは会社に近い家の物件を賃貸で借りて、老後はゆっくり郊外で安い家を買うというプランも一つの優れた選択肢と言えるでしょう。

■それでもマイホームを作りたい人は?

それでもマイホームに夢を捨てきれない方も多いですよね。そんな方は、今後不動産価値が上がると考えられる場所に家を購入するのが良いでしょう。例えば、首都圏などは今後も地価が上昇傾向にあるといいます。そういった場所であれば、例え家を売ろうと思ったときにも十分に価値が残っていると考えられます。

マイホームを買うのであれば、立地や広さにこだわるのはもちろんですが、将来的な資産価値というのも頭の片隅に置いておくと後悔しない家を選ぶことができるのではないでしょうか。

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  • あなたの3000万円が0円に?マイホームを買う時に必要な「投資的視点」とは

執筆者

河崎 鷹大

神戸大学大学院生、科学技術イノベーション研究科専攻。プログラミング、会計、法律、ベンチャーキャピタル等を学んでおり、在学中にネットビジネスに出会い、受験、恋愛、ビジネスなど様々なコピーを手がける。現在は輸入ビジネス、転売、情報コンテンツビジネスなど様々なネットビジネスを幅広く手がける。

河崎 鷹大

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購入前に知りたい住宅ローン減税の条件「マイホーム購入とお金」失敗例

「まだ2人のうちは、便利なところに住みたい」。そんなJさん夫妻の気持ちが傾いたのは、1LDKの新築マンションでした。

「これなら手が届く」と思う一方で、「本当はもう少し広い部屋がいい」とも思う。悩んだ結果、「このマンションに住みたい」という思いが勝って、購入の決断に至っています。

でも、住宅ローン減税の対象外。専有面積が47平方メートルだからです。

「はじめから知っていれば、候補から外したかもしれない。住宅ローン減税を受けられないのは残念」とJさん夫妻は言います。

■住宅ローン減税って?

今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、住宅ローン減税を受けることができます。

例えば2017年の入居なら、年末ローン残高の4,000万円を限度として、その1.0%相当の税額控除を受けることができます。これを、入居した年から10年間にわたって受けることができます(※)。
※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合

■住宅ローン減税には条件がある

住宅ローン減税に受けるためには、一定の条件をみたす必要があります。そのうち、Jさん夫妻がクリアできなかったのが、「床面積が50平方メートル以上」という条件です。参考までに国税庁のホームページを見ると、床面積について、次のような記載があります。

新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
(注)この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
※国税庁のホームページタックスアンサー(住宅を新築又は新築住宅を取得した場合)より一部抜粋。

マイホームを選ぶにあたって、重視するポイントは人ぞれぞれです。住宅ローン減税ありきではないでしょう。それでも後悔のないよう、「住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要」ということは、知っておきたいと思います。

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元手3万円で月収58万円に!民泊でどのくらい儲かる?【民泊虎の巻】

何かと話題の民泊ですが実際にどれくらいの利益になるのでしょうか? それを調べるため、筆者は元手3万円でホームステイ型民泊に挑戦してみました。初月売上は5万円。半年で40万円、8ケ月で58万円の売上になりました。

気になる民泊の収益について解説します。

■まずは2割安の料金設定で予約を増やす

民泊では自分の家や部屋を貸すわけですが、いくらで貸すかなど自由に設定できます。まずは民泊仲介サイトで、近隣の相場を調べてみましょう。そして、近隣よりも2割ほど安く宿泊料を設定して始めてみます。

『Airbnb(エアビーアンドビー)』など多くの民泊仲介サイトでは、ゲストが泊まった感想(レビュー)を書き込むことができます。そのレビューを見て、ゲストは「ここなら安心だろう」と予約をします。そのため、レビューが10個以上に増えるまでは、やや安めの宿泊料でも良いレビューがもらえるように手を尽くしましょう。

10組泊めて、10のレビューをもらった頃には、部屋や対応などの改善点も耳に入るでしょう。改善できる所は改善して、徐々に宿泊料を上げていきましょう。

筆者が取材した民泊ホストの中には、スタート当時、あまり予約が入らず、民泊仲介サイトが設定する最低金額の$10で募集した人がいました。そうした途端、次々と予約が入り始め軌道に乗ったそうです。

■売上を上げる方法はいくつもある!

筆者が試してみたところ、ホームステイ型民泊をやってみて、月平均して7万円ほどの副収入になりました。準備にかけた元手3万円は初月で回収できました。メール対応やチェックイン、チェックアウト、掃除などの手間はあるものの自宅の1部屋貸すだけで、お小遣い稼ぎができると思えば悪くはありません。

そうなると、もっともっと利益を出したくなるもの。売上を上げるためには、次の3つの方法があります。

1、 単価をあげる(インテリアにこだわるなどして質を上げ、高評価レビューを増やす)
2、 客数を増やす(1名よりも3名入れれば、3倍稼げる)
3、 客室を増やす(1部屋よりも2室貸し出せば 2倍稼げる)

昨今では民泊を始める人が増えていることもあり、競争が激しくなり、宿泊料金が下がっています。2年ほど前は1泊9,000~1万円の宿泊料が1部屋で見込めても、いまでは都内でも5,000円前後が相場となっているようです。

また、民泊は初めてすぐに儲かるものではありません。お客様をもてなし、満足度をあげ、高評価レビューを地道に積み上げていくことで信頼をえて、徐々に単価を上げることができます。さらに春休みや夏休みは繁忙期でも、1~2月は閑散期というように全体的にニーズが減ることもあります。

周辺環境やニーズを見て、臨機応変に金額調整をすることも、予約を取るためには大切です。

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諸費用の見積が甘かった…返済計画丸潰れ「マイホーム購入とお金」失敗例

給料日の前になると、Iさんはいつも不安です。赤字になったら、カードローンに頼るしかないからです。

■赤字をカードローンに頼る?

Iさんは新築マンションを手に入れてからというもの、ちょっとした赤字を埋めるために、カードローンを利用するようになりました。

もともと計画的にお金を貯めるタイプなのに、マイホームの資金計画で思わぬミス。手元に残す予定でいた貯蓄を、使い果たしてしまったのが原因です。

今、Iさんのカードローン残高は20万円、毎月の返済は4,000円です。4,000円ときくと、大きな負担ではないと感じるかもしれません。でも年8.0%もの金利を負担しています。住宅ローンに比べるとずいぶん高いですね。それに、このままでは心配です。

■諸費用で失敗

そもそもIさんの貯蓄がなくなってしまったのは、諸費用をしっかり見積もらなかったのが原因です。マイホームの取得にあたっては、マイホーム本体にかかるお金以外にも、登記代をはじめ引越し代まで、さまざまな費用がかかります。

……そんなことくらい、Iさんもわかっていました。でもまさか、それがマンション価格の5%にもなるなんて。マンションが5,000万円なら、250万円にもなる計算です。Iさんはこれを捻出した結果、「イザというときに頼れる貯蓄」どころか、「ちょっとしたときに当てにできるお金」さえなくなってしまったのです。

それだけでなく、新たにかかるようになった管理費や修繕積立金の負担で、毎月の家計もギリギリ。思うように貯蓄もできない状態です。

こういったことにならないよう、資金計画を立てるにあたっては、諸費用までしっかり見積もること、あわせて新居で生活が始まってからかかるお金についても、余裕をもって見積もっておくことが欠かせません。脅かしなどではなく、本当に大切です。

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賃貸vs持ち家どっちがいい?おひとりさまの老後資金計画「住宅の選び方」

人生の3大資金の一つ、マイホーム購入。既婚者は、子どもができるタイミングなどで検討する人も多いですが、おひとりさまの場合は、どう考えたらいいのでしょう。

そもそも、おひとりさまに優しいのは賃貸と持ち家どっち?それぞれの特徴を確認しながらみていきましょう。

■賃貸のメリット

賃貸は、生活スタイルの変化に合わせて何度でも住み替えられるのが魅力。

たとえば、転勤のある会社に勤めている人や、転職したときでも、身軽に職場に近い場所に移れフレキシブルに動けます。

入居時に敷金などの諸経費はかかりますが、住宅購入のようなまとまった資金は必要ないので、手元の貯金を大きく減らさずに済み目先の安心につながります。

■賃貸のデメリット

一方、デメリットは、家賃の支払いが住んでいる間ずっと続くこと。長生きをすればするほどトータルのコストは膨らみます。

また、高齢になってバリアフリーにしたくても、通常は様式変更ができません。だからと言って生活しやすい間取りに移り住むにしても、高齢者は貸してもらえないリスクがあります。

■持ち家のメリット

持ち家は、ずっと住み続けられる、自分だけのお城が持てるのが大きな魅力。住宅ローンさえ終われば毎月のランニングコストは掛からず、リフォームなども自由です。

また、持ち家は資産になるため、先々、賃貸や売却で収入を得ることもできます。

■持ち家のデメリット

持ち家がマンションなら管理費や修繕積立金が毎月かかり、戸建ての場合は外壁などのまとまったメンテナンス費用が発生するので、これらを含めたマネープランが必要なこと。

また、転勤がある人は、マイホームを購入したあとに引っ越さなければならない可能性もあります。その場合、転勤先で部屋を借りなければならず、会社から補助があったとしても支出は増加。

もちろん、持ち家を賃貸に出す選択もありますが、借り手がつかないときは、住宅ローンと家賃の2重負担になってしまします。やむを得ない事情で引っ越すときの、家計のやり繰りは、事前に考えておきたいものです。

他には、ライフプランが大きく変更になる可能性も考えておきましょう。たとえば、今は結婚しないつもりでも状況が変わるかもしれません。その場合、夫婦でそこに住むのか、賃貸に出すのか、売却するのかを決めなければなりません。

対策として、人生が大きく方向転換したときのために、たとえば立地のいい物件にするなど、貸したり売ったりしやすくしておくのもひとつです。

■さいごに

このように、賃貸と持ち家の損得は一概に比較できません。
将来施設に入りたいのか、実家が持ち家なのかなども含め、自分の希望や置かれている環境によってベストな選択は違うのです。

自身の生活を先々まで想像しながら、どう過ごしたいかを心に聞き、ライフ&マネー&ハウスプランを組立てていきましょう。

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