タワーマンションで勃発する不公平!「高層階ほど節税できる」問題とは

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<材料>

・タワーマンションは、階数でかかる税金が違う

<Point>

1タワーマンションは、高層階ほど固定資産税が高くなる

2固定資産税は「評価額×税率(標準税率は1.4%)」何階かは考慮されない

3一定の住宅用や新築なら、固定資産税の減免で税金は安くなる

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ランドマークのようにそびえる “タワーマンション”。素敵なエントランスに、広々としたロビー、受付にはいつもコンシェルジュがいて笑顔で迎えてくれる…そんな憧れのマンションライフ。セキュリティも万全だし、高層階なら眺めも抜群とあって人気も高いですね。

でも、そんなタワーマンションが、実は階数によって税金が違うって、知っていますか? そこで今回は、タワーマンション所有にかかる税金について見てみましょう。

■マンションの固定資産税の計算方法

 
まず、マンションには、どんな税金がかかるか知っていますか? マンションの税金といえば、まず「固定資産税」ですね。毎年6月頃に、市区町村から納税通知書と納付書が送られてくるあれです。でも、中を見ても細かい数字がいっぱいで何だかよくわからないのではないでしょうか?

固定資産税は、簡単に言えば土地や建物にかかる税金のこと。毎年1月1日に土地や建物を持っている人に、市区町村がかける税金です。

では固定資産税は一体どのくらいかかるものなのでしょうか? 固定資産税は「固定資産税の評価額×税率」で計算します。この「固定資産税の評価額」は、一度決まると3年間据え置きとなります。税率は標準税率で1.4%です。

マンションの場合には、まず1棟全体を評価して総額を計算します。その後各部屋の床面積に応じて税額を割り振れば、その部屋の固定資産税が計算できます。

また、住宅用のマンションの土地や建物には、固定資産税が安くなる軽減がありますが、平成30年3月までに新築される一定マンションについては、新築後7年間、固定資産税が1/2に減額されます。

■タワーマンションと戸建て、固定資産税はどう違う?

では、タワーマンションと戸建てで固定資産税がどのくらい違うかを計算してみましょう。同じタワーマンションと近隣の戸建てで比較することにします。

<条件>
・タワーマンションは、同じマンションで階数が違う
・専有面積はタワーマンション・戸建てとも同じ
・税率は標準税率1.4%で計算

【ケース1】:タワーマンション2階・3LDK(70平方メートル)・時価3,000万円、固定資産税評価額5,000万円
固定資産税 5,000万円×1.4%=70万円

【ケース2】:タワーマンション60階・3LDK(70平方メートル)・時価1億円・固定資産税評価額5,000万円
固定資産税 5,000万円×1.4%=70万円

【ケース3】:3LDKの戸建て(70平方メートル)・時価5,000万円・固定資産税評価額3,000万円
固定資産税 3,000万円×1.4%=42万円

いかがでしょうか?
タワーマンションの場合、同じ床面積なら何階でも同じですが、実際に売買するとしたらどうでしょうか? 高層階ほど高いですよね。つまり高層階と低層階とでは価格がかなり違うのに、固定資産税は同じ。これでは、低層階ほど負担が重くなるので公平とは言えませんよね。

■高層階ほど固定資産税の税額が高くなるように見直し

そこで、今度の税制改正では、20階建て以上のマンションを対象に、高層階ほど固定資産税の税額が高くなるように見直しをしようと検討されています。1棟全体の固定資産税の総額は変えずに高層階は今より増税、低層階は減税となるようです。

タワーマンションは、高層階ほど売買価格が高い割に固定資産税や相続税が割安になるため、節税対策の一つとして活用されることがあります。しかし、今回の税制改正によっては節税効果が変わることになるでしょう。マンションに限らず不動産の取引価格は大きく変動することがあります。単に節税だけでなく、そのエリアでのニーズや市場の動き、需給バランスなど、定期的に確認するとよいですね。

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執筆者

中島典子 (なかじまのりこ) 税理士・社会保険労務士・CFP

大手外資系会計事務所の税務部門を経て独立。個人・オーナー経営者・起業家のお金の悩みごとをワンストップでトータルサポート。子どもからシニアまでの金融経済教育で活動。ファイナンシャル・プランナー中島典子税理士事務所・広尾麻布相続センター 代表。FP Cafe登録FP。

中島典子

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ここで注目いただきたいのが、意外と年収は、金融機関の住宅ローン審査時の重要度一番の項目ではないということです。さらに見てみますと雇用先の規模についての重視度合は32.8%ですので大企業だから特別に有利ということもなさそうです。

前述の調査結果から、金融機関が重要視するのは年収やお勤め先の規模よりも、完済までの時間、家計への負担度、健康で働き続けられるのか?ということです。要するに完済まで、確実に、安定して返済ができるのか?ということを見ていると言えます。

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以上のことから、自営業者は企業にお勤めの方以上に自己資金の確保、また収入が激減した時の対応策も考えながらの資金計画が必要になってくると言えます。

■収入が高くても信用情報に傷があると借り入れできない

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身に覚えがあるないに関わらず、心配なく通ると思っていた住宅ローン審査が通らなかったという方は、ご自身の信用情報を確認するといいでしょう。

日本にはCIC、日本信用情報機構(JICC)、全国銀行個人信用情報センター(KSC)の3つの情報機関があります。知らず知らずの間にご自身の信用情報が傷ついていたことが判明するかもしれません。もし傷が見つかった場合には傷を解消することから始めなければ住宅ローン審査は通りません。

■意外な落とし穴!携帯電話の滞納で審査が通らないことも

たとえば信用情報に傷をつけてしまう意外な落とし穴として、携帯電話料金の滞納があります。

最近は携帯の機種代金の支払いを分割で支払う手続きをされている方は多いかと思います。この分割払いは割賦販売法によるクレジット契約となるため、滞納をしてしまうと、通常のローン支払い滞納と同じ扱いとなってしまい信用情報の記録に残ってしまうことになります。そうなりますと高収入の方でも住宅ローン審査が通りませんのでご注意ください。

年収も大切な住宅ローンの審査項目ですが、金融機関はそれ以上に継続性・安定性・信用力を貸しても良いお客さまなのかどうかの判断材料としようとしているのです。

ローン返済額みんなの平均はいくら?「住宅購入とお金」全国実態調査

貯金額に関する質問と同じくらい、周囲の人に聞きづらいけれど気になるのが、住宅購入とお金にまつわることではありませんか?

そこでマネーゴーランド編集部では、全国の20代以上の男女へ『住宅購入に関する意識調査』を独自に実施し、その実態を探ってみました。

■「20〜30代でローン利用」が圧倒的

まず住宅購入の方法については、71.5%がローンを利用しており、現金で一括購入は8.7%、相続は7.5%でした。さらに購入時の年齢については、「25〜29歳」が最も多く23.3%となり、20代で購入した人は全体の47.4%、30代で購入した人は38.0%となりました。

Q1:どのような方法で現在のお住まいを所有しましたか?
住宅購入やローン返済に関する調査、マネーゴーランド意識調査

Q2:現在のお住まいは、あなたが何歳の時に購入しましたか?
住宅購入やローン返済に関する調査、マネーゴーランド意識調査

■新築派は約6割

では購入時の築年数について。新築か中古かという話題も、住宅購入時の悩みどころの一つかもしれませんが、調査結果では「新築購入」は60.1%となりました。中古については築年数にはバラつきがあり、特に調査結果に一定の傾向は見られませんでした。

Q3:購入時、築年数は何年でしたか?
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女性社労士FPが実体験からジャッジ!「住宅購入or賃貸」どっちがお得?

自宅購入か賃貸か。どちらが得か、多くの方が悩みますね。もちろん、それぞれにメリットとデメリットがあるのだから、悩んで当たり前です。

でも、社会保険労務士でFPの資格も保有している筆者から言わせれば、悩んでいるのなんてナンセンス。なぜなら、悩んでいるということは「家が欲しい」という気持ちがあって、しかもローンを返せる安定収入があるということだから。それなら、住宅は買ったほうが得に決まっています。

その理由を、筆者の経験を元にお話しましょう。

■住宅購入がいい理由1:周囲とのコミュニケーションが楽しい

筆者は、結婚当初は賃貸マンションに住んでいました。隣の人の顔は全くわからず、まわりの住人と話す機会もほとんどなく、少し寂しい記憶しかありません。

しかし一戸建に引っ越してからは、隣近所の方とあいさつを交わし、行事に誘われ参加しているうちに、どんどん交流の輪が広がっていきました。暮らし全体が楽しくなり、気持ちもずいぶん明るくなったのです。住宅を所有するということは、人との交流の場が設けられるということですよね。

とはいえ、あまり人と話をするのが好きでない人にとっては、デメリットになる可能性もあるでしょう。

■住宅購入がいい理由2:ローン返済をきっかけに仕事に前向きになれる

筆者が自宅を買ったのはバブルの頃で、不動産はまだまだ値上がりすると誰もが信じて疑わなかった時代。気の遠くなるようなローンの返済を考え、また、近い将来の子どもの教育費も視野に入れて、筆者も正社員で働くことを決意しました。それがきっかけで仕事の楽しさを覚え、稼ぐことよりスキルを磨くことが目的になり、今に繋がっています。

ただ、ローン完済までは長期間となり、住宅の維持費用も考慮しないといけません。働くことを前向きに考えられること、健康に支障がないことが大前提です。

■住宅購入がいい理由3:終の棲家があるという安心感

引っ越しをする必要がなくなるのが、自宅購入。家族や仕事の事情さえ変わらなければ、ずっと同じところに住んでいられるということです。筆者は小学校のときに引っ越しをしてさみしい経験をしているため、自分の子どもには幼なじみと長く一緒にいさせてあげたいという思いがあります。

また「自分の家がある」「いざとなれば売れる財産がある」というのは、何より安心感があります。そのためには、資産価値を重視して物件を決めること。「もしも売る・貸すとしたら、すぐに相手がみつかるか?」という視点を大切にします。資産価値のない不動産は負の遺産となってしまいます。

■住宅購入と賃貸のメリット&デメリット

最後に住宅購入と賃貸それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

【住宅購入】メリット
・一生住める家があるという安心感を得られ、自由にリフォームもできる
・ローンの返済が終われば、住居費用は大きく減らせることができる
・節目節目で必要な費用が予測でき、お金の将来設計がしやすくなる
・自由に売却や担保提供ができるので、急な資金の調達ができる

【住宅購入】デメリット
・転勤や転職などで住み替えの必要があっても、柔軟に対応できない
・環境変化などで住みにくくなっても、容易に引っ越しができない
・固定資産税、火災保険料などの定期的な費用とメンテナンス費用がかかる
・甚大な災害があった場合、二重ローンとなる危険性がある

【賃貸】メリット
・ライフスタイルや収入に応じて、自由にエリアやグレードを変更できる
・頭金や諸費用のための貯蓄をする必要がない
・固定資産税やメンテナンス費用が不要
・交通の便が良いところに住みやすい

【賃貸】デメリット
・所有者の都合で、住み替えを余儀なくされることがある
・暮らしに合わせた自由なリフォームができない
・長期間家賃を払い続けても、自分の財産とはならない
・高齢になると、物件の選択肢が狭くなってしまう

自宅購入はお見合いと一緒。一つとして同じ相手はいません。いろんな家に出合えば出合うほど、目が肥えてきます。あなたにとってのベストパートナーをぜひ見つけてください。

強制解体&固定資産税4倍に⁉︎ 実家を空き家のままにしたらどうなる?

空き家問題は他人事ではありません。親が自宅を所有し、将来そこに誰も住む予定がないのなら、それはいずれ空き家になります。

『空き家等対策の推進に関する特別措置法(以下、特措法)』の施行により、空き家の放置はもう許されない時代になりました。実家などを相続した場合には、今後それをどうするのか、早めの対応が重要となります。今回は特措法について、その内容と影響をみていきましょう。

■空き家は総住宅数の13.5%

総務省の調査によると、平成25年10月時点における全国の空き家の数は820万戸。全国の総住宅数6,063万戸の約13.5%、なんと7~8件に1件が空き家という状態です。特に賃貸・売却用や別荘などを除いた住居の空き家は、過去20年間で約2倍に増加しています。

また『マネーゴーランド』が独自で行った相続に関する調査でも「両親の実家が空き家である」と答えた人はおよそ5%と、決して少なくないことがわかりました。さらにその空き家をどうする予定か聞いたところ、47.2%が「まだ決まっていない」と回答しており、多くの方が空き家のまま放置している実態が明らかとなりました。

Q:現在、ご両親の実家は空き家ですか?
相続に関する実態、マネーゴーランド意識調査

■空き家を放置するとどうなる?

空き家が放置されると、壁が壊れたり、不審者が住みついたり、虫がわいたりなど、安全上、衛生上の様々な問題が生じてきます。空き家対策においては、今までは自治体単位で対応を行っていたものの、それではやはり限界がありました。

そこで、国は平成27年に『空き家等対策の推進に関する特別措置法』を制定。法律の制定により、国として本気で空き家対策に乗り出したというわけです。

■『空き家等対策の推進に関する特別措置法』とは?

特措法では単なる「空き家等」と「特定空き家等」を区別し、「特定空き家等」については様々な措置がとられることになります。「特定空き家等」の定義は以下のとおりです。

(1)そのまま放置すれば、倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
(4)その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

■「特定空き家等」に指定されると強制解体の可能性&固定資産税が3~4倍に

保有している空き家が「特定空き家等」に指定されると、行政から修繕・撤去の指導や勧告、命令を受け、命令に従わなかった場合には、行政が強制的に解体・撤去を行います。そして、撤去等にかかった費用はすべて所有者が負担することになります。

さらに「特定空き家等」に指定された場合、税金面でも大きな負担となります。実は、そもそも空き家のまま放置されてしまう原因のひとつとして、税金の問題がありました。

住宅用地の場合、住宅が建っている場合は最大で固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される『住宅用地の特例』という制度があります。今まではどのような建物であろうとも、住宅が建っているだけで更地よりも税制優遇されていたため、住宅を撤去して更地にするという行為にはつながりませんでした。

しかし、今後は「特定空き家等」に指定された場合は、この軽減措置は受けられなくなります。税金は更地同様に引き上げられ、しかも撤去または修繕というなんらかの対応をせまられることになります。

■実家などの相続時は早めの対応を

空き家になる原因のうち、最も多いのは相続です。実家などを相続する可能性があり、将来そこに誰も住まないのならば、売却、賃貸、更地化などの方向性を早めに決めることが重要です。

とはいっても、実家には思い出がたくさんつまっているため、とりあえず保有する、という場合も多いでしょう。しかし、何もせずに放置したままだと、建物は急速に劣化していきます。地理的に遠いなど、自分で物件の管理が難しい場合は、定期的に物件を見に入ってくれる管理代行というサービスを利用するという方法もあります。空き家といえども、今後はきちんと管理するということが必要となるでしょう。

※上記集計は2016年8月にマネーゴーランド編集部が行ったインターネットによるアンケートの集計結果です。(対象:全国の男女、回答数1,500名)

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