自宅売却で足が出る…ローン残高と経費「マイホーム購入とお金」失敗例

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<材料>

・マイホームの売却価格

・売却費用と住宅ローン残高

<Point>

1マイホーム売却のときは住宅ローン返済を見込む

2マイホーム売却のときは売却費用の負担を見込む

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Fさんは、マイホームを取得してまだ8年余りです。でも最近、マイホームを手放すことを考えはじめています。とても気に入っているのですが、子どもの学校の近くに、居を移したいからです。

■住宅ローンを返せればいい?

マイホームを手放すことを考えはじめると、Fさんの気は重くなります。住宅ローンが多く残っているからです。

実はFさん、今のマイホームを買うときに、100パーセントローンを組んでいます。「繰り上げをすればいい」と思ったはずなのに、思うように貯蓄ができず、結局一度も繰り上げ返済をしていません。だから、住宅ローンは3,500万円近く残っています。

不動産屋さんによれば、Fさんの家はだいたい3,500万円。住宅ローンの残高と変わりません。下手をすると、家を売って住宅ローンを返せるかどうか。そんな危ない橋を渡っていいものでしょうか。

でも、Fさんの住み替えへの思いは募ります。「想定よりも高く売れるかもしれない。そうしたら、ローンを返せるだけじゃなく、次のマイホームの夢だって膨らむかもしれない」。

■売買にかかる費用だって負担しなければならない

ここで、マイホームを売却するにあたっての収支を確認します。収入は、マイホームの売却に伴うお金です。出ていくお金もあります。まず、売却にかかる費用です。ローンが残っていれば、それも返済しなければなりません。

Fさんの場合はどうでしょう。仮に売却で、3,500万円が手元に入ったとします。売却にかかる費用は、仲介会社への手数料をはじめ、売買契約を結ぶにあたっての印紙税などで、120万円ほどかかる可能性があります。住宅ローンの返済は、抵当権の抹消手続などの費用も含めると3,500万円程度となりそうです。

3,500万円の収入に対して、支出は3,620万円。トータルで120万円の赤字です。つまり、Fさんがマイホームの売却を実行すると、貯蓄などから120万円を都合しなくてはならないのです。

不動産を動かすと、それに付随して少なくないお金が動きます。売るときも買うときもです。さて、そんな負担までして住み替えをすべきかどうか。Fさん、諸事情を勘案のうえ、慎重に検討する必要がありそうです。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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金利だけに目を奪われ…問題勃発!「マイホーム購入とお金」失敗例

マイホームを購入することになったBさんは、同僚から勧められた『フラット35』を利用するつもりです。

『フラット35』は、最長35年の固定金利のローン。借入れのときに、毎月の返済額が確定する安心感があります。

■Bさんの資金計画

Bさんは、いろいろな金融機関のホームページを見るうち、「フラット35の金利は、商品によって異なる」ことに気付きます。例えばある金融機関では、2つの金利を提示。年0.90%と年1.10%です。

参考までに、『フラット35』の平成28年8月における金利の範囲は、年0.900%~年1.570%です(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合)。

金利は低いほうがいい。Bさんが選んだのは、年0.90%のほうです。

3,000万円を35年ローンで借りるとして、毎月の返済は83,294円(元利均等返済ボーナス併用なし)。その後、マイホーム購入の話はトントン拍子で進みます。でも、問題発生です。
手数料が、462,000円にもなるというのです。

Bさんが利用を予定している商品の手数料は、融資額の1.54%(税込)でした。3,000万円を借りると、462,000円です。これを初期費用として負担しなければなりません。

■Bさんの失敗

Bさんの失敗は、「フラット35の手数料も、商品で差がつく」ことに気付かなかったこと。定額で32,400円(税込)とするものもあれば、定率で2.16%とする商品まで、その程度はさまざまです。

自己資金が心もとないBさんは、初期費用の負担をおさえたい。そこで年1.10%の商品を選ぶことを考えます。そうすると、手数料を32,400円に抑えることに成功します。でも、月々の負担は増えます。3,000円ほど増えて、86,091円です。

参考までに、「総返済額+手数料額」の比較をしてみましょう。金利が低い方(手数料は高い)は、約3,545万円、金利が高い方(手数料は低い)は約3,620万円です。比べると、やっぱり金利が低いほうがオトクと見えます。でも、繰上げ返済をするかもしれないし、途中で売ってしまうかもしれないと考えると、悩ましいですね。

こういったタイプの商品は、『フラット35』だけではありません。住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく手数料もしっかりチェック。初期費用をおさえるのがいいのか、月々をおさえるのがいいのか。自分に向いているのはどちらなのか。しっかり検討するようにしてください。

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Aさんは38歳の会社員。近所の印刷会社で事務を手伝う妻と、幼稚園に通う子どもの3人家族です。今回は、Aさんのマンション購入時の資金計画をもとに、家賃並みの返済について考えます。

■Aさんの資金計画

かねてより、「子どもが小学生になるまでにはマイホームを買いたい」と思っていたAさんは、近所にマンションができるという情報をキャッチ。家族を連れて見学に行ったところ、妻も子も大はしゃぎです。

でも、希望の部屋には手が届きそうもない。そんなとき、親切な営業マンが「資金計画のお手伝い」をしてくれたといいます。

「毎月返済額9万8,104円」

手渡された資金計画表のうち、Aさんが注目したのは毎月の返済額です。家族のはしゃぐ様子にも心を動かされ、「毎月10万円程度の返済なら何とかなる」と購入を決断したといいます。

「何とかなる」の根拠は、今の家賃が10万2千円だからです。毎月のローン返済は9万8,104円ですから、今までどおり毎月2万円の貯蓄も続けられると思ったそうです。ところが…。

■Aさんの失敗

マンションの場合、管理に人の手を借りることになりますから、「管理費」がかかります。将来の修繕に備えて、「修繕積立金」の負担もあります。「固定資産税・都市計画税」だってそれなりにかかるでしょう。

Aさんの失敗は、これらのコストを軽く見ていたこと。知ってはいたものの、どの程度の負担があるかを、しっかり認識していなかったことです。

結果、続けるつもりだった貯蓄は、管理費・修繕積立金の支払いに消えてしまうことになりそう。このままでは心配です。少しでも貯蓄を続けられるよう、家計の見直しが必須です。

マイホーム取得すると、賃貸のときには不要だったコストがかかるようになります。購入を決める前にしっかり確認するようにしましょう。

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Aさんは38歳の会社員。近所の会社を手伝う妻と、幼稚園に通う子どもの3人家族です。今回は、Aさんの資金計画をもとに、「借入期間」について考えます。

■返済期間

このほどマンションの購入を決めたAさん。毎月返済額98,104円をみて「何とかなる」と、購入を決断したといいます。しかし、ランニングコストを甘く見ていたことや、金利タイプを確認しなかったことなど、反省しきりです。この状態が「ずっと」続くなんて心配です。

ところで、「ずっと」っていつまででしょうか。ふと疑問に思ったAさんが、改めて資金計画を見直したところ……。

「借入期間35年」

資金計画表によると、Aさんの借入期間は35年。Aさんは38歳ですから、35年たつころには73歳です。定年は65歳だから、8年もオーバーすることになります。大丈夫でしょうか。

■Aさんの失敗

毎月の返済額は、借入額、金利、期間をもとに算出します。Aさんの「何とかなる」の根拠となった毎月返済額は、借入額3,700万円、金利0.625%の変動タイプ、借入期間35年といった条件のもとに導き出された数字でした。

マンションを探していたときAさんは、「住宅ローンを組むなら、定年までには返してしまいたい」と思っていました。それにもかかわらず、資金計画の提案を受けたとき、借入期間を確認していません。毎月返済額を聞いて、購入を諦めかけていた物件に、「手が届く」と、舞い上がってしまったのだといいます。

参考までに、3,700万円を0.625%、35年ローンで組むと、仮にこのまま金利の変動がなかったとしても、Aさんが65歳のときの残高は920万円です。おまけに、金利が低いままである保証もない。少し心配です。

目の前に、資金計画を出されたときは、毎月の返済額を確認するだけでなく、その根拠となる借入額、金利、期間を確認しましょう。そのうえで、利用の是非を検証してください。

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「お金が貯まらない理由」がわからない…!貯蓄愚者の失敗例3つ

「なぜだかいつもお金が余らないのです。」

ファイナンシャルプランナー(FP)である筆者のところに家計相談に来る方の大半がおっしゃるセリフです。頑張って家計の管理をしていてもお金が余らず、なぜ貯金ができないのかがわからない。そんな貯蓄愚者の実例をご紹介します。

■失敗例1:こだわりすぎ欲張りすぎはNG

ママ向け雑誌を参考に、やりくりをしているというAさん。年収が同じくらいの読者モデルは優雅にランチを楽しんでいるのに、我が家は毎月ギリギリの暮らし。何がどう違うのかがわからないとのご相談です。

食費など費用ごとに確認していくと、肌が弱いので基礎化粧品には妥協できない。子どもの可能性を伸ばすために、取り敢えず習い事をさせている。ペットの健康を守るため、食事に気を使っている。など、ほんの少しのこだわりが積み重なって家計に余裕をなくしていたことが判明しました。

こだわりすべてを叶えようとするのは、欲張りなのかもしれませんね。優先順位を決め、メリハリをつけたお金の使い道を考えていきたいところです。

■失敗例2:他人軸でお金の使い道を決めるのはNG

知人の行動が気になるBさん。友達がおうち起業を始めたので、「私も自宅でなにか始めたい」「雑誌で紹介されていた人気ランキング上位の資格を私も勉強してみたい」など、誰かを基準に行動やお金の使い道を決めています。

私もキラキラしたいという「やる気スイッチ」が押され、将来的にどれだけお金がかかるのか、効果は見込めるのかを考えないまま突き進む。よくあるパターンです。かけた費用や時間を無駄にしないためには、チャレンジ精神を大事にしながら、価値観や本当にしたいことは何かを自分軸で考えてみてはどうでしょうか。

人生の舵は自分で取りましょう。

■失敗例3:収入の多いときを基準に暮らしつづけるのはNG

共働きのCさん夫婦。忙しさを言い訳に、お金の管理をしていませんでした。最近、派遣社員である妻の妊娠がわかり、妻が仕事を辞めることで家計にどんな影響がでるのか心配になっています。

今まではそれぞれが家計の分担を決めて管理し、それ以外の収入は自由に使っていました。働いて得たお金は楽しいことに使い、貯蓄額を気にしないで暮らしている。子どものいないDINKS家計にありがちなことです。

収入の多さに慣れてしまい、将来もずっとこの生活レベルが続くと勘違い。急な出来事や定年後の収入減にあわてても、対応できない家計が多いのです。

でも、もともとは余裕のある家計。先に収入の一部をしっかり貯金し、残ったお金で暮らせるような工夫ができれば、将来の不安は軽減されますよ。

以上、3組の家庭に共通しているのは、「家計の今に注目し、将来に目を向ける余裕や意識がない」ということ。支出にメリハリをつけ、将来を見越した貯蓄をコツコツ始めることで、頑張っても貯まらない家計から卒業する秘訣なのかもしれませんね。

逆にFPがこれはお金の使い方が上手だなと感心した例については自然とお金がたまる!FPも感心“貯蓄賢者の成功例”3つ」でご紹介していますので、ぜひ参考にしてみることをおすすめします。

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