相談件数1,399件の大反響!民泊の実体は?【大田区民泊取材レポート1】

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日本を訪れる外国人が年々増え、さらに東京オリンピック・パラリンピック開催を背景に、民泊への注目がますます高まっています。そんな民泊をいち早く、積極的に活用しようと動いている自治体が、東京都大田区です。

マネーゴーランド編集部では、大田区の特区民泊申請や問い合わせの窓口となる、大田区生活衛生課に取材し、その詳細を伺ってきました。

■そもそも民泊とは?

ホテルや旅館といった宿泊施設ではなく、民家を宿泊施設として利用するのが「民泊」。たとえば、自宅に使用していない部屋が一室あるときや、空き家を持っているとき、それを旅行者に貸し出すといった場合が当てはまります。

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(大田区で特区民泊の認定を受けた施設 写真提供:株式会社ファイブエム)

■民泊の需要はどのくらいある?

訪日外国人の数は2014年で1,341万人。東京オリンピックが開催される2020年の政府の目標は4,000万人と発表されています。「大田区に宿泊する外国人の数も2013年は9.1万人から2014年には前年比45.5%増の13.3万人と着実に増え、2年後には15万人と目標を立てています」と、大田区役所生活衛生課主事の木下さん。

一方、訪日外国人の数が増えるとともに懸念されているのが、宿泊施設の不足。「大田区内の宿泊施設の稼働率は2013年で86.2%、2015年では90.2%ととても高い水準で推移しています。さらに大田区は羽田空港があり、国内外からの旅行者の利用がとても多い地域のため、民泊への注目が高まっているのです。」(木下さん)

■大田区の「特区民泊」とは何?

ホテルや旅館、下宿、簡易宿所などの宿泊施設を運営するためには、「旅館業法」という法律に基づいた許可が必要です。しかし旅館業法の規定で、たとえば旅館営業であれば設備として客室が5室以上なければいけない等の基準や、条例における玄関帳場の設置義務といったルールがあります。

「そこで国は、国際競争力を強化しようと、”国家戦略特区”を設けて、旅館業法の適用を除外し、宿泊業のハードルを低くした”旅館業法の特例”を認めたのです。急増する宿泊ニーズに対応しようと、大田区は2015年10月に内閣総理大臣から事業認定を受けました。そのため、大田区で民泊を行う場合は特区民泊の条例に則って行えば、旅館業法の許可を取る必要はないのです。」(木下さん)

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(大田区で特区民泊の認定を受けた施設 写真提供:株式会社ファイブエム)

■民泊相談件数1399件、説明会参加者1013名の大反響

2016年1月に全国で初めて特区民泊の取り組みを始めた大田区。その反響はどうだったのでしょうか?

「2016年1月から開催した特区民泊の説明会には、多数の方が来場され、立ち見の方や会場に入りきらない方がいたほどでした。そのため当初の予定よりも説明会の回数を増やし、合計で5回実施。述べ1,013名が参加されました。」また電話等での相談も多く、これまでの相談件数は1,399件(10月4日時点)にのぼっているそうです。

説明会参加者や相談者の中には、特区民泊を運営したい人のほか、警備会社や保険会社関係者、行政書士など、特区民泊から派生した仕事に関わる人も含まれているそうです。

民泊に関する大田区役所への独占取材、マネーゴーランド
(取材に応じていただいた、大田区役所生活衛生課の木下さん、住吉さん)

⚫️特区民泊の申請・問い合わせ:大田区役所生活衛生課(大森地域庁舎)
http://www.city.ota.tokyo.jp/kuseijoho/kokkasenryakutokku/ota_tokkuminpaku.html
電話:03-5764-0693

※申請方法や必要書類等は取材時(2016年10月)のもので、変更等が行われる場合があるため、事前に必ず問い合わせするようにしてください。

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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10月からTBSドラマ『拝見、民泊様』が始まることで、ますます注目を集めている民泊。2020年の東京五輪に向けて、民泊を始めてみようかと思っている人もいるでしょう。筆者もその1人。じつはすでに始めています。

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まずは民泊に関するルールと種類を理解してきましょう。

■民泊でお小遣い稼ぎができる?

民泊とは、自宅の空いている部屋や所有している家などを宿泊場所として旅行客に貸し出すこと。たとえば学生さんが住んでいるワンルームの部屋のロフト部分や、空き家になっている一軒家を丸ごと貸し出すこともできます。

■民泊には種類がある?

民泊には大きくわけて、次の4種類にわけられます。1と2は今後、制定される「民泊新法」で詳細が決められる予定ですが、現状では新法が2016年6月に閣議決定されたもののまだ施行されていません。

■1.ホームステイ型民泊

居住する自宅の一部を旅行者に貸し出す方法。民泊新法が制定されると「届け出制」で始めることができる。現段階では「届け出」の詳細が決まっておらず、営業日は180日以内に抑えるよう日数制限が設けられる予定。

■2.家主不在型民泊

居住していない部屋を旅行者に貸し出す方法。所有するマンションや民泊のために借りた部屋を又貸しする方法。民泊新法が制定されると「許可制」で解禁される。こちらも同じく営業日は180日以内の制限がかかる予定。

■3.特区認定民泊

国家戦略特区に指定されているエリア内で、旅館業法の制限を受けずに、特区内の認定を受けて始める方法。東京都大田区でいち早く始まったものの、特区認定を受けた民泊物件は24軒に留まる。6泊7日以上の宿泊者に限定して利用が認められています。

■4.簡易宿所

旅館業法に従って小規模な宿泊所として「簡易宿所」の免許を取得し、始める方法。消防法が定める規定に従って非常口を設けなければならないなどの規定があり、リフォーム費用や免許取得のための手間がかかります。

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お笑いコンビ『キャイーン』といえばウド鈴木さんが思い浮かびますが、天野ひろゆき氏のビジネスセンスは業界でも有名。不動産経営を筆頭に株や外国債券などで推定資産10億円ともいわれています。先見性と、芸能人とは思えない堅実さで投資に関する知見は芸能界屈指とのことです。

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庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?

日本銀行のマイナス金利政策が続く中、「REIT」が注目を集めています。

「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」は投資信託の一種。ファンドの資金で不動産を購入し、賃料などの収益を投資家で分け合う投資信託です。『投資信託が「上場している」って、どういうこと?』の通り、仕組みが投資信託で売買の方法は上場株と同じという金融商品です。

東京証券取引所に上場するREITは「Japan」の頭文字をつけて「J-REIT」といいます。「J-REIT」は50銘柄以上あり、それぞれ保有している不動産に特色があります。投資家は「運営する会社はどういう投資法人か」「どんな不動産を保有しているか」「配当利回りがどれぐらいか」などを参考に投資をしています。

アベノミクス政策によって企業の業績は元気を取り戻しましたが、最近はやや陰りも。一方、オフィスの賃料上昇や低い空室率などの状況から、不動産投資にはまだ期待があると見ている投資家がREITに集まっているようです。

REITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)をまとめました。

メリットの「(4)上場株式に比べ、配当利回りが高い」を説明しましょう。REITの不動産は、オフィスやテナント、住居などとして賃貸しています。入居者から受け取る賃料はREITの収益です。

法人としてのREITは、保有する不動産の賃料などの収益から必要経費を引いた残額が利益。その利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が免除されることになっています。

デメリットの「(4)金利の上昇に弱い」も説明しましょう。REITの運用資金は、投資家の購入資金以外に金融機関からも資金を借りています。したがって、保有不動産の賃料から借入金の利息を支払います。借入金利が高くなれば必要経費も増えます。

すると「必要経費を引いた残額」は減り、投資利回りが低下します。投資利回りの低下を嫌う投資家は、市場でREITを売却し、REIT価格の下落につながるのです。

REITを購入する場合は、運用する不動産の物件数、テナント等の入居率、物件の所在地などをチェックしましょう。なお、資金を集めてREITの証券を発行する機関を「不動産投資法人」といいます。不動産投資法人の財務内容なども重要なチェックポイントです。

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