民泊競争で勝つために「最適なエリア&物件」は?【民泊虎の巻】

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民泊を始めるなら、エリアはどこがいいのでしょうか。外国人旅行者が宿泊するため、旅行者に人気のエリアが望ましいのは言うまでもありません。人気があるのは東京、大阪、京都ですが、北海道や金沢、福岡、静岡、沖縄など、全国各地にニーズは広がっています。

■民泊に最適なエリアは?

日本は地方ごとに異なる文化や食、季節で移り変わる自然の魅力にあふれています。旅慣れた外国人旅行者は、さまざまな土地を訪れています。ですから日本全国、どのエリアでも民泊投資の需要があると言ってもいいでしょう。特に民泊を始めやすいのは、いち早く特区認定された大田区です。つづいて大阪でも特区認定民泊が始まろうとしています。

民泊仲介サイト「Airbnb」を見て、調べてみると、ニーズが高いのは都心部の駅周辺。徒歩10分圏内に物件数が集中していることがわかります。

ゲストからの問い合わせに、ホスト(家を貸す人)に変わって対応する「民泊代行業者」に勤める女性に取材をしたところ、民泊が増える昨今では、駅から10分では遠く、外国人旅行者は迷いがち。駅徒歩5分の物件でないと、競争に勝てないと言います。

■観光の拠点となるエリア

また、ゲストの多くは、日本の観光の「拠点」となる場所に滞在するのを好みます。たとえば、新宿を拠点に、江の島や鎌倉、箱根や日光をめぐるように、観光地には日帰り、もしくは1泊して拠点となる場所に戻ってきます。東京駅の近くや新宿、品川などは交通の便がよくどこにでもアクセスしやすいために人気のようです。
同様に京都や福岡、沖縄などの観光地も拠点となるような立地が望ましいでしょう。

■JR駅の近いエリア

外国人旅行者の数人は、JR各社の電車やバス、新幹線も乗り放題の「JRパス」を利用して、全国各地を観光する人が多いため、JRの駅に近い物件も好まれます。このパスは3万8,880円で7日間利用できます。ほかにも2週間、3週間のパスもあります。このパスを利用して広島や京都、大阪、中には東京から北海道にも新幹線で旅をする人がいました。

しかし人気の立地は、民泊を始める人が増え、物件数が増えすぎて競争が激しくなっているのも事実。

■戸建orマンションどっちがよい?

エリアに続いて気になるのが、戸建かマンションか、どちらが民泊に好ましいかというと問題。答えは戸建でしょう。マンションやアパートなど共同住宅の場合、ほかの入居者の賛同が得えにくく、マンション全体で民泊を禁止しているケースもあります。

しかし最近では、マンションオーナーが入居者に民泊の貸し出しを認めると売上の5%〜15%が入るプログラムの導入が検討されています。マンションのオーナーにもお金が入るとなれば、減少傾向にあるマンションでの民泊も再び広がるかもしれません。

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執筆者

高橋洋子 (たかはしようこ) ジャーナリスト

暮らしのジャーナリスト・ファイナンシャルプランナー。築37年の空き家をリノベーションして暮らすことで住宅費を大幅に節約。さらに最近では「ホームステイ型民泊」を開始し、『3万円からの民泊投資術』(WAVE出版)を出版。ブログ「0円新居®通信」(http://ameblo.jp/yo-coo/)や講演で空き家活用の一環として民泊の可能性を伝えている。

高橋洋子

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10月からTBSドラマ『拝見、民泊様』が始まることで、ますます注目を集めている民泊。2020年の東京五輪に向けて、民泊を始めてみようかと思っている人もいるでしょう。筆者もその1人。じつはすでに始めています。

しかし一方では、東京、京都、大阪で民泊を始めている人が旅館業法違反として、「逮捕」される騒ぎにもなっています。

まずは民泊に関するルールと種類を理解してきましょう。

■民泊でお小遣い稼ぎができる?

民泊とは、自宅の空いている部屋や所有している家などを宿泊場所として旅行客に貸し出すこと。たとえば学生さんが住んでいるワンルームの部屋のロフト部分や、空き家になっている一軒家を丸ごと貸し出すこともできます。

■民泊には種類がある?

民泊には大きくわけて、次の4種類にわけられます。1と2は今後、制定される「民泊新法」で詳細が決められる予定ですが、現状では新法が2016年6月に閣議決定されたもののまだ施行されていません。

■1.ホームステイ型民泊

居住する自宅の一部を旅行者に貸し出す方法。民泊新法が制定されると「届け出制」で始めることができる。現段階では「届け出」の詳細が決まっておらず、営業日は180日以内に抑えるよう日数制限が設けられる予定。

■2.家主不在型民泊

居住していない部屋を旅行者に貸し出す方法。所有するマンションや民泊のために借りた部屋を又貸しする方法。民泊新法が制定されると「許可制」で解禁される。こちらも同じく営業日は180日以内の制限がかかる予定。

■3.特区認定民泊

国家戦略特区に指定されているエリア内で、旅館業法の制限を受けずに、特区内の認定を受けて始める方法。東京都大田区でいち早く始まったものの、特区認定を受けた民泊物件は24軒に留まる。6泊7日以上の宿泊者に限定して利用が認められています。

■4.簡易宿所

旅館業法に従って小規模な宿泊所として「簡易宿所」の免許を取得し、始める方法。消防法が定める規定に従って非常口を設けなければならないなどの規定があり、リフォーム費用や免許取得のための手間がかかります。

外国人利用者の火災、急病にも対応!民泊向け保険が登場

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■民泊利用者のもしもに対応

対象の保険商品は『オールインワンパッケージ(利用者補償型)』。訪日外国人旅行者を受け入れる民泊などの事業者に、サービス旅行者の日本滞在中の病気や怪我、それに伴う治療費用などの補償、医療アシストサービスを提供することが特徴。

民泊を運営する場合に考えられるリスクとして、利用者が宿泊時に火災を起こしたり、滞在中に急病になったりといったことがあります。このような、民泊を行おうと思う人にとって敷居を高くしていた要因を、保険がカバー、サポートしてくれるものです。

同商品の販売は11月より開始予定。一般社団法人シェアリングエコノミー協会に加盟しているプラットフォーム事業者が対象。

「会社は禁止だけどやってる派」47.6%!副業の裏事情レポート

会社員であっても、主婦であっても、ちょっとした時間を見つけて副業を始め、新たな収入源を確保している人が増えています。しかし「副業してる」とオープンにしている人は少なく、まわりに隠しながら行っている人もきっと多いはずです。

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■こっそり副業派が36.5%

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Q1:あなたは副業をしていることを周囲の人に秘密にしていますか?
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Q2:あなたの本業は何ですか?
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注目度急上昇の副業!「来年国会提出の民泊新法」先取り準備

2017年の通常国会提出が予定されている「民泊新法」。

厳しい旅館法の制約を緩和して、文字通り民間が宿泊を営めるというビジネスチャンス到来の予感。大きな社会問題になっている空き家対策を考えると、意外と多くの人が関心を寄せている法案でもあります。

■現在の旅館法は規制だらけ

まずヒトを泊める法律には、現在「旅館業法」と「民泊条例」があることを知っておきましょう。

旅館業法は専業の宿泊業を営むためのルールです。

そのルールには
・客室床面積(和室の場合)7平方メートル以上/室(簡易旅館は延床面積33平方メートル以上)
・客室数5室以上(簡易旅館は規制なし)
・住居専用地域での営業不可
・自動火災警報器の設置義務
・行政の許可制
・立入検査あり
など、個人が始めるには高いハードルがあります。

いっぽう、現在大阪府が施行している「民泊条例」は
・大阪府内
・住居専用地域での営業不可(一部自治体は可)
・2泊3日以上の宿泊者のみ
・自動火災警報器の設置義務
と、若干緩いものの、やはり面倒。しかも条例の有効なエリアが限られています。
民泊新法は、この制限をさらに緩和したものとなりそうなのです。

■民泊新法は2タイプになりそう

まだ本決まりではないものの、その概要は以下の通りです。
検討中の新法では、民泊は2種類に分けられます。
・家主居住型
これは自宅に客を泊めるスタイル。いわばホームステイです。仮の内容ですが
・自宅(生活している、住民票がある)であること
・提供者も泊まっていること
・年間提供日数が用件を満たしていること
 ※試案では90〜180日
・宿泊日数制限なし
・床面積の規定なし(一人あたり3.3平方メートルという案も)
・届出制

また家主不在の場合
・提供日に家主はいないこと
・年間提供日数が用件を満たしていること
・提供する部屋(住宅)に「民泊施設管理者」がいること
・届出制

またこちらも利用者名簿の記載、最低限の衛生管理、利用者に注意事項の説明、標識の提示が義務となり、家主が苦情の窓口になることが条件となるようです。
それでも、一定の条件を満たせば民泊施設としての届け出が可能になります。まずは自分の家や相続の「空き家」などが使えないか、検証してみましょう。

■民泊新法を後押しする融資制度もある

この新法を受けて、嬉しい融資制度がありました。日本政策金融公庫の「生活衛生新企業育成資金」です。これは理容美容、クリーニングや浴場を対象とした融資ですが、旅館業を創業する場合にも活用できるのです。融資対象は
・30歳未満の若者
・55歳以上のシニア
・女性
と極めて広く、新法を受けて起業するにはもってこいの融資。さらに創業から1年未満であれば適用利子(0,85〜1.85%)から0.2%引かれることになっています。

2020年オリンピックの宿不足という「ニーズ」が見えているだけに、早めに準備をしておくのもいいでしょう。相続等で対処に困っている空き家などの活用で、新しいビジネスが始められれば一挙両得。今後の新法の行方に注目しましょう。

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