平野ノラ風バブリー妄想体験!朝と夜で値段が違う「不動産とバブル」

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STORIES円貯まる!
<材料>

・バブル時代の錬金術

<Point>

1必ず上がるから買えば儲かる

2金額の大きな不動産が人気

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バブル期というのは「すべての価格が上がった」時期だと言うことができます。つまり収入は必ず高くなる。いま売っているものもこれから高くなる。だから買っちゃえ、という時代だったのです。その典型的な例が土地でしょう。

最近はそんなバブル期をネタにした芸人、平野ノラさんが登場して人気を博しているとか。

今回は、バブル期を経験した筆者が、当時の不動産とお金についてご紹介します。

■朝晩で値段が違った不動産

バブル期の住宅地価の推移を表したグラフがあります。これを見ると1985年に平米あたり200万だった土地が翌年には800万に。最盛期の88〜91年には1200万円を超えています。つまり、85年に200万円で仕入れた土地が、たった3年で6倍になったわけです。

なにしろ、土地さえあれば利益が見込めるのです。最盛期には「朝4000万で買った物件が、夕方6000万で売れた」なんて話もよく聞いたものです。

バブルといえば株、土地ですが、上がり下がりで利益を出す株と違い、土地は「買えば高く売れる」というシンプルさ。不動産業は人気の職業のひとつでした。学歴も要らない、経験も要らない。営業力さえあれば大金を稼げるのですから、不動産業は中高卒でも大金を手に入れることができる。

大金が動くこともあり羽振りもよく「毎月フランス料理店で社員全員の食事会」「社員旅行は海外、しかも家族も招待」なんて会社も多かったと聞きます。

■確実に上がる=買えば儲かる

さて、土地は絶対に安くならないと分かれば、買って売ってを繰り返すだけで利益が生まれることになります。そこで土地の売り買いを繰り返して利ざやを稼ぐ「土地転がし」というビジネスが生まれました。

仕事はカンタン。土地を買って、その値段より高く他に売るのです。土地価格の高騰を受け、ビルやマンションを建てるにはまとまった土地を買うよりも、小分けの土地を端から買って大きな土地にするほうが安くなる。

デベロッパー側のそんな意向を受けて、土地を買い漁る人も数多くいました。中には多少乱暴なことをしてでも土地を手放させようという輩もいて、なかなか賑やかな業種だったようです。

■人気の資格が「宅建業免許」

さて、土地を売買するには宅建業の免許が必要です。この宅建免許は当時人気の資格でした。難しさも「簿記2級と同程度」とそこそこ。大体200時間くらい勉強すればなんとかかなったのです。

そして宅建免許を取ってしまえば不動産業への就職はほぼ確定。そんな理由もあって、毎年のように20万人くらい受験し、合格者は約3万人ほど。この数字は今も変わりません。合格率16〜17%は国家試験の中では高いほうと言えるでしょう。

バブル期は自分で宅建免許を持ち、一匹狼で不動産売買をする人も多くいました。もっとも免許がなくても土地売買はできました。不動産会社に籍をおかせてもらい、自分で営業。成約時には重要事項説明を会社の人間におこなってもらう、免許もないのに売買担当をしている人もいっぱいいたのです。

ご存知の通り仕事はいくらでもありました。だから「割のいい仕事」を選ぶなら不動産だったのです。才覚があれば大金と自由が手に入る仕事。バブル期ならではの人気職業だったといえるでしょう。

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ノーション

雑誌やウェブコンテンツなど、幅広く手掛ける編集プロダクション。 旅行関係から健康、結婚、受験、マネタイズまで取り上げるテーマも広い。 突然のノンジャンルテーマもあり、カオスな話題を提供します。

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■金利収入を見込んで積み立てられる退職金・企業年金

会社は従業員のために、退職金や企業年金の将来の支払いに必要なお金を「退職給付債務」として積み立てていますが、運用で得られる収益を見込んで掛け金を積み立てているので、その分掛金は少なくてすみます。

例えば、新入社員の太郎さんが定年を迎える40年後に退職金が2000万円必要とします。会社は毎年掛け金を積み立てて、将来の支払いに備えるのですが、毎年50万円(2000万円÷40年)を積み立てている訳ではありません。運用益を考慮して、その分積み立てる掛け金の額を減らしているのです。

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大手住宅メーカー『大和ハウス工業』の場合、今年3月期の決算で「退職給付債務」が膨らんだことにより849億円の特別損失を計上しました。このほか、『住友林業』は退職金などの関連費用として115億円を計上、『日清食品ホールディングス』は来年3月期の業績予想について「退職給付債務」として45億円を上乗せするとしています。

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以上、マイナス金利が「退職給付債務」に与える影響を見てきましたが、ここから考えられることは、確定給付企業年金は、自己資本の潤沢な優良企業でないと維持することが難しいということです。マイナス金利状態が長期化すると、今後ますます確定給付年金から確定拠出年金へ移行する企業も増えてくるのではないでしょうか。

10年前にプレイバック!もしも株購入してたら…ミクシィで216万ボロ儲け

ツイッターやインスタグラムといったSNSが盛んですが、その先駆け的な存在といえば『ミクシィ』。十数年前ころ大ブームになり、東証マザーズに上場したのが、今からちょうど10年前の2006年9月のことです。

それから、さまざまな荒波を越えて現在はゲーム市場に参入しているわけですが、今回はそんな『ミクシィ』にスポットをあて、株価の変化とともに10年間の出来事やマーケットを振り返ってみます。 

■SNSの先駆けとして一大ブームに

会員になるには既存の会員からの招待が必要で、「一見さんお断り」のお店に連れていってもらうような特別感と安心感が人気だったのが、mixi(ミクシィ)。フェイスブックができたのが2004年、ツイッターは2006年なので、それよりも前にブームとして大人気を博したのが、『ミクシィ』でした。そんな評判が後押しして、今から10年前の2006年に上場することになったわけです。

■2006年「ゼロ金利政策」を5年4か月ぶりに解除 日本ではSNSが人気

10年前にプレイバック!2006年9月上場したミクシィを例にマーケットを振り返ろう、マネーゴーランド
『ミクシィ』が新規上場した2006年9月14日の日経平均株価は、1万5942円39銭。この年の7月に日本銀行が「ゼロ金利政策」を5年4か月ぶりに解除、11月には内閣府が戦後最長の「いざなぎ景気」を越えたと発表しました。

2016年9月現在の日経平均株価は1万6000円前後で、ミクシィ上場時とは変わらない水準ですが、2016年7月に上場で注目された『LINE』の公募価格は3300円。売買単位の100株で計算しても33万円です。一方『ミクシィ』は155万円(当時は1株から購入できた)でしたので大きな差がありますね。

当時はGREEがKDDIと資本提携したというニュースもあり、景気上昇やSNSの将来を期待した投資家からの需要は大きいと見込まれていました。実際、上場当日は買い注文が殺到して売買が成立せず、翌日についた初値は295万円となり、公募価格の約2倍となり、155万円で買えていた方は140万円の儲けになりました。

■2008年リーマンショックの影響で株価は大暴落

10年前にプレイバック!2006年9月上場したミクシィを例にマーケットを振り返ろう、マネーゴーランド
2007年7月にはアメリカの格付け会社が米国の住宅市場を舞台としたサブプライムローンを担保にした証券を格下げ。このことを引き金に翌年2008年9月にはリーマン・ブラザーズが経営破たんに陥りました。日経平均株価も6994円90銭まで下落。バブル崩壊時の最安値7603円76銭を大きく割り込み、投資家の心もお金も凍り付いたことでしょう。

ミクシィも多分に洩れず、この時期大きく値を下げ、2009年3月には単位100株で57万9000円となりました。

■ライバルSNS企業の日本参入で出遅れるが…

10年前にプレイバック!2006年9月上場したミクシィを例にマーケットを振り返ろう、マネーゴーランド

2012年12月安倍内閣誕生から始まったアベノミクスによる株価上昇局面には残念ながら追随できませんでした。背景としては、2008年5月にフェイスブックの日本語版が発表され、2011年3月の東日本大震災をきっかけにLINEも誕生。景気の影響より同業他社と比べ魅力的なコンテンツを提供できないことが株価に響いたのではと予想されます。

そんな出遅れた感のあるミクシィも、2013年9月に配信したゲームアプリ『モンスターストライク』が大ヒット。今や収益の柱はSNSからゲームへ移行しています。

■公募価格でミクシィ株を購入していたら今いくら?

10年前にプレイバック!2006年9月上場したミクシィを例にマーケットを振り返ろう、マネーゴーランド

2016年9月8日の終値は3715円。公募価格で購入していたら、大きく損したと感じるかもしれませんね。ですがミクシィは2007年6月に1株を2株(株数が2倍)に、2013年3月には1株を100株(株数が100倍)に、また2014年6月にも1株を5株(株数が5倍)へと株式分割を行っています。

その結果当初1株だった持ち株数は1000株に増えており、1000株 × 3715円 =371万5000円が現在の価格となり、上場当時より216万円利益が出ている計算となります。

初値で売却することが新規上場株(IPO)で儲けるセオリーになりつつありますが、景気や時代の風を読み、長く保有するゆとりを持つことが、大きな利益を生む秘訣なのかもしれませんね。

※筆者及び当メディアはミクシィ株を推奨しているわけでなく、ミクシィ株を例に、直近10年間のマーケットを分析・解説しているにすぎません。購入する場合は自己責任でお願い致します。

ネットでの不動産探しの落とし穴!「おとり広告」対処法は?

成約済の賃貸物件をネットに掲載し集客をする「おとり広告」を使った悪質な集客方法が増加しています。

『公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会』などの業界団体が、2015年度に認知した不当表示などの違反物件は3600件を超えています。また、前年比で約1.6倍に増加し、消費者庁も取り締りの強化を要請しています。

■おとり広告とは?

景品表示法などで禁じられている「おとり広告」は、地域の相場より家賃や間取りなどの条件が良い物件の広告を成約後もネットに掲載し、客を呼びこむ行為のことです。

■デメリットだらけ

最近では、ネットで賃貸物件を探すことは主流になりつつあり、「おとり広告」のような悪質なビジネス方法はネットの利便性が損なわれるだけではなく時間の無駄にもなってしまいます。

■おとり広告の対処法は?

ユーザーが出来る対処法としては、実際に直接、その物件に訪れてみるなど労力がかかることばかりであるため、より良い仲介業者を探すということしか現実的な手段が無いことも問題があるでしょう。

コロンブスの標的も金!世界から狙われた「黄金の国ジパング」の歴史

欧州の人々が巨大な帆船を操って、大海原に乗り出した大航海時代。アメリカ大陸を発見したコロンブスが目指したものは、そう、黄金の国「ジパング」

彼ら船乗り達は、自由やロマンのために冒険したのではなく、いたるところに金がある「ジパング」を見つけて、大金持ちになろうという野望ゆえだったのです。

■黄金の国「ジパング」が狙われた!

日本が海外の国や勢力に狙われたのは、大きく二回。一度は鎌倉時代の元寇(モンゴル~中国の王朝)。二度目はコロンブスに代表される大航海時代。二度とも、襲来した理由は共通しており、金=ゴールドを求めて日本を征服・航路探しが目的。

■マルコ・ポーロの東方見聞録

黄金を求めて、コロンブスがジパングに向かう元ネタとなったのは、ご存じ、『マルコ・ポーロの東方見聞録』。東方見聞録にある、ジパングに関する主な記述を読むと、少年の冒険物語に出てくる黄金の島そのものの姿が描かれています。ジパング目指して船を出したくなってきますよね。

「島では、金が見つかるので、彼らは限りなく金を所有している。しかし大陸からあまりに離れているので、この島に向かう商人はほとんどおらず、そのため法外の量の金で溢れている。

この島の君主の宮殿について、私は一つ驚くべきことを語っておこう。その宮殿は、ちょうど私たちキリスト教国の教会が鉛で屋根をふくように、屋根がすべて純金で覆われているので、その価値はほとんど計りきれないほどである。床も二ドワの厚みのある金の板が敷きつめられ、窓もまた同様であるから、宮殿全体では、誰も想像することができないほどの並外れた富となる。」

『マルコ・ポーロ 東方見聞録』月村辰雄・久保田勝一訳 岩波書店より一部抜粋

■マルコ・ポーロと元寇の共通点

ただし、マルコ自身は、日本に来たことはありません。彼は、中国「元」の宮廷で皇帝クビライ(フビライ・ハーン)に仕えただけ。つまり、黄金の国ジパングに関する記述は、当時の中国にあった噂話をまとめたもの。マルコ・ポーロは、当時の中国及びイスラム世界にあった「はるか東の国ジパング」への憧れをまとめたのです。

帆とオール(櫂)しかない船で、海を渡るには、風と海流を利用する知識と経験が必要で、そう簡単にわたることはできません。実際、日本から送った遣隋使・遣唐使の船は何艘も海の底に沈んでしまい、死を覚悟しての船旅だったのです。

黄金の国「ジパング」を狙うコロンブス、マネーゴーランド

■イブン・フルダーズベのワクワクの国

マルコ・ポーロのジパング伝説の元になったお話しが、中世アラブの伝説「ワクワクの国」。聞くだけで何だかワクワクしてくる名前ですが、これが、日本のことを指しているのです。ワクワクの語源は、日本の旧名「ワ(倭・和)の国」ではないかとも言われています。

「ワクワクは金を豊富に産し、住民は犬をつなぐ鎖や猿の首輪そしてチュニックを金の糸で織っている。」

この話を、アッバース朝(今のイラン)の役人だったイブン・フルダーズベは、『諸道と諸国の書』という書籍にまとめて発行しています。そして、モンゴル民族が東欧から中東そして中国を征服する中で、東西交流が盛んになることで、様々な話が伝わりました。

ワクワクの国の話を聞いたクビライは、金を求めて元寇を起こし、ヨーロッパに帰ったマルコ・ポーロが記した東方見聞録によって、黄金の国への憧れが強まり、コロンブスをはじめとした大航海時代が始まりました。

欧州・中国と異なる二つの脅威、その動機こそ「ジパング=黄金伝説」だったのです。

元寇が起きたのは、日本の鎌倉時代。1274年と1281年。そして、大航海時代は、元寇を起こしたモンゴル帝国の衰退後、15世紀半ばごろから。日本はちょうど戦国時代の頃で、戦慣れた武士と強力な兵器を持つ国になり、外国勢力の脅威を打ち破ることに成功しています。今も昔も人の心は変わりません。常に過去の歴史から学べることは多いのではないでしょうか。

歴史の陰に黄金あり。日本史・世界史ともに、教科書や書籍に載っているのは、人物名や出来事が中心。しかし、人を突き動かすのは、いつだって未知なるモノへの好奇心やお金や名誉への欲望。表だって語られる歴史の裏には、お金=経済面の動機が潜んでいることがほとんどです。

次回も金について触れて行きます。お楽しみに!

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