えっ600万円もの差!相続した空き家の売却時「税金を抑える秘策」

このレシピを実行して

609万4,500貯まる!
<材料>

・ 相続後3年以内に空き家を売却する

<Point>

1平成28年4月より「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が新設

2 期間は平成28年4月1日から平成31年12月31日まで

3 家屋は昭和56年5月31日以前に建設されたものが対象

※ 取得費不明の相続財産を5,000万円で売却した場合

7840.jpg

空き家問題が深刻化するなか、平成28年4月より、新たな制度が始まっています。一定条件の空き家を売却する際、税が軽減される制度です。どのような制度なのか、内容を詳しくみていきましょう。

■相続した空き家を売却するなら3年以内に

この特例は、相続した空き家を3年以内に売却した場合、その譲渡所得に対し3,000万円を特別に控除するという制度です。3,000万円までを控除するということは、3,000万円までは利益が出たとしても税金はかからない、ということになります。

原則、不動産を売却した場合の譲渡所得は以下のように計算されます。
不動産を売却した場合の譲渡所得、マネーゴーランド

相続した空き家を3年以内に売却した場合は、この特別控除の額が3,000万円になるということです。3年を超えてしまうとこの特例は使えなくなります。

■取得費不明の相続財産を売却すると、高額な税金がかかることも

相続で不動産を受け継いだ場合、注意したいのが取得費です。取得費は相続した時の時価ではなく、被相続人がその不動産を購入したときの取得時の価格のことです。代々受け継がれてきた不動産などは取得費がわからない、ということがよくあります。取得費が分からない場合は譲渡価額の5%として計算されてしまうため、譲渡所得が高額になる可能性があります。以下の例でみてみましょう。

例)父から相続した土地:譲渡価額5,000万円、祖父から受け継いでいるため取得費不明、譲渡費用150万円

【相続時から3年以内に売却した場合】
譲渡所得=5,000万円-(5,000万円×5%+150万円)-3,000万円=1,600万円
支払う税金=1,600万円×20.315%(※1)=325万400円
※1 売却が取得時(※2)から5年以上たっている場合、所得税15.315%、住民税5%
※2 相続の場合、取得時とは相続時ではなく、前代の取得の時期を引き継ぎます

【相続時から3年を超えて売却した場合】
譲渡所得=5,000万円-(5,000万円×5%+150万円)=4,600万円
支払う税金=4,600万円×20.315%=934万4900円

上記の例でみてみると、相続時から3年以内に売却した場合は325万400円ですが、3年を超えてしまうと、なんと934万4900円の税金を支払うことになります。その差額は609万4500円です。

このように、相続財産を売却する場合には、思わぬ高額な税金が課せられる場合があります。よって、以下にあげた適用要件に当てはまる場合で、将来的に売却を考えている相続財産がある場合は、3年以内の売却をお勧めいたします。

■空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用要件

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用要件は以下のとおりです。

・譲渡時期は相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで
・特例の適用期間:平成28年4月1日~平成31年12月31日
・対象家屋が相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていたもの
・対象家屋が相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた者がいなかったもの
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること
・相続時から譲渡時までに、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていたことがないこと
・譲渡価額が1億円以下
・家屋を譲渡する場合は、現行の耐震基準に適合するものであること

「強制解体&固定資産税4倍に⁉︎ 実家を空き家のままにしたらどうなる?」でもご紹介しているとおり、相続した実家を空き家にしたままだとデメリットばかりが増えていくようですね。

画像一覧

執筆者

工藤清美 ファイナンシャル・プランナー

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 シンクタンク、出版社を経て、銀行に勤務。銀行では市場部門でリスク管理を担当。08年CFP®(FP上級資格)取得。 現在は独立系FPとして、相談業務、セミナー講師、執筆などを行う。個人相談ではリピーターも多く、資産運用や相続対策などについて、実行支援までを行う。2児の母。

工藤清美

関連記事

関連記事

強制解体&固定資産税4倍に⁉︎ 実家を空き家のままにしたらどうなる?

空き家問題は他人事ではありません。親が自宅を所有し、将来そこに誰も住む予定がないのなら、それはいずれ空き家になります。

『空き家等対策の推進に関する特別措置法(以下、特措法)』の施行により、空き家の放置はもう許されない時代になりました。実家などを相続した場合には、今後それをどうするのか、早めの対応が重要となります。今回は特措法について、その内容と影響をみていきましょう。

■空き家は総住宅数の13.5%

総務省の調査によると、平成25年10月時点における全国の空き家の数は820万戸。全国の総住宅数6,063万戸の約13.5%、なんと7~8件に1件が空き家という状態です。特に賃貸・売却用や別荘などを除いた住居の空き家は、過去20年間で約2倍に増加しています。

また『マネーゴーランド』が独自で行った相続に関する調査でも「両親の実家が空き家である」と答えた人はおよそ5%と、決して少なくないことがわかりました。さらにその空き家をどうする予定か聞いたところ、47.2%が「まだ決まっていない」と回答しており、多くの方が空き家のまま放置している実態が明らかとなりました。

Q:現在、ご両親の実家は空き家ですか?
相続に関する実態、マネーゴーランド意識調査

■空き家を放置するとどうなる?

空き家が放置されると、壁が壊れたり、不審者が住みついたり、虫がわいたりなど、安全上、衛生上の様々な問題が生じてきます。空き家対策においては、今までは自治体単位で対応を行っていたものの、それではやはり限界がありました。

そこで、国は平成27年に『空き家等対策の推進に関する特別措置法』を制定。法律の制定により、国として本気で空き家対策に乗り出したというわけです。

■『空き家等対策の推進に関する特別措置法』とは?

特措法では単なる「空き家等」と「特定空き家等」を区別し、「特定空き家等」については様々な措置がとられることになります。「特定空き家等」の定義は以下のとおりです。

(1)そのまま放置すれば、倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
(2)そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(3)適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
(4)その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態

■「特定空き家等」に指定されると強制解体の可能性&固定資産税が3~4倍に

保有している空き家が「特定空き家等」に指定されると、行政から修繕・撤去の指導や勧告、命令を受け、命令に従わなかった場合には、行政が強制的に解体・撤去を行います。そして、撤去等にかかった費用はすべて所有者が負担することになります。

さらに「特定空き家等」に指定された場合、税金面でも大きな負担となります。実は、そもそも空き家のまま放置されてしまう原因のひとつとして、税金の問題がありました。

住宅用地の場合、住宅が建っている場合は最大で固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される『住宅用地の特例』という制度があります。今まではどのような建物であろうとも、住宅が建っているだけで更地よりも税制優遇されていたため、住宅を撤去して更地にするという行為にはつながりませんでした。

しかし、今後は「特定空き家等」に指定された場合は、この軽減措置は受けられなくなります。税金は更地同様に引き上げられ、しかも撤去または修繕というなんらかの対応をせまられることになります。

■実家などの相続時は早めの対応を

空き家になる原因のうち、最も多いのは相続です。実家などを相続する可能性があり、将来そこに誰も住まないのならば、売却、賃貸、更地化などの方向性を早めに決めることが重要です。

とはいっても、実家には思い出がたくさんつまっているため、とりあえず保有する、という場合も多いでしょう。しかし、何もせずに放置したままだと、建物は急速に劣化していきます。地理的に遠いなど、自分で物件の管理が難しい場合は、定期的に物件を見に入ってくれる管理代行というサービスを利用するという方法もあります。空き家といえども、今後はきちんと管理するということが必要となるでしょう。

※上記集計は2016年8月にマネーゴーランド編集部が行ったインターネットによるアンケートの集計結果です。(対象:全国の男女、回答数1,500名)

消費税10%前に買うべき?住宅購入のベストタイミング「増税前or後」

2017年4月に予定されていた8%から10%への消費税の増税が延期されたのは、記憶に新しいところですよね。今のところ、消費税の増税は2019年10月に実施される予定です。

消費税増税といえば、“駆け込み需要”が話題になります。「消費税が上がる前に買っておいたほうが得なのではないか?」との思惑から、増税前に買い急ぐ行為です。ちょっとした食料品や生活用品であれば、買い急ぎはそれほど問題にはなりませんが、これが不動産となると別問題です。価格が大きいだけに、本当に駆け込み需要がお得なのかをよく検証する必要があるでしょう。

■消費税の確認

まず、消費税についておさらいしましょう。消費税とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の輸入」に対してかかる税金をいいます。ただし、不動産取引では、以下のものについては原則、消費税はかかりません。

・土地代(土地の譲渡や貸付)
・売主が個人である場合の住宅の購入

すなわち、不動産取引において消費税がかかるのは、新築住宅を不動産会社から購入する場合や不動産会社が売主の中古物件を購入する場合の、建物分となります。また、家を新築・リフォームする場合の建築費や不動産会社に支払う仲介手数料も、消費税の対象となります。

■消費税が10%になった場合のシミュレーション

では、消費税が8%から10%に増税された場合には、どのくらい影響があるのでしょうか?例をあげて試算してみましょう。

例1)新築物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)を購入する場合
・建物代に対して消費税がかかる
消費税8%の場合 :2,000万円×8%=160万円
消費税10%の場合 :2,000万円×10%=200万円
差額は40万円

例2)個人が売主の中古物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)で購入する場合
・仲介手数料に対して消費税がかかる
仲介手数料は売買価格×3%+6万円となりますので、それにかかる消費税は下記となります。
消費税8%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×8%=12.48万円
消費税10%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×10%=15.6万円
差額は3万1200円

例1)の場合は40万円なので、かなり大きな影響がありますが、例2)の場合は3万円程度です。不動産という大きな買い物からみると、影響は小さいといえるのではないでしょうか?

■『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』も考慮しよう

通常増税時には、景気が冷え込まないよう、政府はなんらかの対策を打ち出してきます。前回、消費税が5%から8%に増税されたときには、『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』などを実施しています。

すまい給付金とは、消費税がかかる住宅を購入した人に対して、消費税の負担を軽減するために、一定の所得制限はあるものの、最大30万円を給付するというものです。この制度は消費税を5%から8%に増税したときに新設されました。

また、住宅ローン控除とは、住宅購入時から10年間、借入金の年末残高の1%相当額を所得税等から控除するというものです。住宅ローン控除分だけ支払う税金が減ることになるので、節税効果がとても大きな政策です。前回の増税時には、1年間に控除できる上限額を20万円から40万円に引き上げました。

■『住宅ローン控除』で増税後の方がお得になる場合も

住宅ローン控除の節税効果を簡単にシミュレーションしてみましょう。例えば、借入金が4,000万円、借入利息2%、借入期間30年の条件で住宅ローンを借りた場合、住宅ローン控除の上限額が40万円の場合の10年間の節税効果は約393万円(※住宅ローン控除額を全額、所得税等から控除できた場合を想定)。一方、上限額が20万円のままの場合は200万円となります。つまり、増税後の方が10年間で約193万円も多く税金が戻ってくることになります。

住宅市場の動向は、経済に大きな影響を及ぼします。消費税増税により住宅市場が冷え込まないように、はたまた日本経済が冷え込まないように、政府はきちんと損益が相殺されるような対策を打ち出してきます。

住宅は一生のうちで最も大きな買い物の一つです。周りに影響されて購入するものではありません。消費税が増税されるからといって、頭金の積立もままならないうちに購入に走ってしまうなどは、もってのほかです。ご自身のライフプランにあわせて、計画的に住宅購入プランを考えていきましょう。

念願のマイホームを手放す…?「住宅ローンを返済できなくなったとき」

住宅ローンの返済日は、毎月やってきます。このタイミングで残高不足だと、返済に遅れが生じます。延滞発生です。

さてこれが続くと、どうなるでしょうか。 ある金融機関(金融機関Aとする)の例を、ご紹介します。

■金融機関でおこること

金融機関Aは、多くがそうしているように、住宅ローンの貸出しにあたって、「指定の保証会社(保証会社Bとする)の保証を受けること」を条件にしています。

そのため、金融機関Aから住宅ローンを借りる人は、保証会社Bに連帯保証人になってもらいます。

さてここで、金融機関A からお金を借りたCさんに、延滞が発生したとします。当初のうちは、「単なるうっかりかもしれない」ということで、大きな問題にはならないでしょう。しかし延滞が続くと……。

金融機関Aの場合、延滞が3回になると、連帯保証人である保証会社Bに、肩代わり(代位弁済)を請求することになっています。「Cさんが返済しないので、代わりに払ってください」と請求するのです。

■保証会社でおこること

肩代わりの請求を受けた保証会社Bは、金融機関Aにお金を払います。それから行うのは、Cさんへの請求。「自宅を売却して、その代金で返済してください」と求めるのです。

売却の方法は2通りです。ひとつは、不動産会社を通す「任意売却」です。でも、諸事情からスムーズな売却が難しければ、裁判所に「競売」を申し立てて、強制的に回収をはかります。いずれにしてもCさんは、自宅を手放すことになってしまいます。

こういったことにならないよう、住宅ローンの返済が難しくなったら、できれば延滞をしてしまう前に、金融機関に相談するようにしてください。返済計画の見直しがうまくいくかもしれません。

ところで、こうした事実については、一定のルールのもとに、信用情報機関に登録されることになっています。そうすると、新たにローンを組むことなどは難しくなってしまいます。詳細をご覧になりたい方は、信用情報機関のホームページを確認してください。

また住宅ローン返済と同じように、家計を考える上で必要となる老後資金については「ローン返済と老後資金」を、教育費については「ローン返済と教育費」も併せてチェックすることをおすすめします。

住宅費1/2節約も夢じゃない⁉︎ 「東京23区の家賃相場」ランキング

大学進学や就職のために東京に上京する場合、東京23区のどのエリアに住むべきか、悩みますよね。東京といえども、”広し”です。そこで今回は、東京23区内の平米あたりの家賃を比較してみました。

23区内でも地域によって、家賃相場は大きく異なり、一番高いところ低いところの価格差はなんと2倍以上あります。都心中央部は家賃が高く、東部は安い傾向にあります。まずは、家賃の高いトップ3をみていきましょう。

■家賃が高いエリア1位 港区

一番家賃が高い港区の平米あたりの単価は4,148円。広さ25平米の単身者用マンションを想定して家賃を計算してみると、103,706円になります。やはり、単身者用で10万円以上はかなりお高い感じがします。ちなみに、25平米換算では港区のみが10万円台となりました。港区には、六本木、赤坂、麻布、青山エリアをはじめ、虎ノ門や新橋、そして品川駅を含む港南エリアまでが含まれます。意外と広いですね。

■家賃が高いエリア2位 千代田区

2番目に高いのは千代田区で、平米あたりの単価は3,791円。25平米で計算をすると、94,781円となります。千代田区には、皇居をはじめ、大手町や丸の内などのオフィス街、永田町や霞が関といった官公庁街があります。

■家賃が高いエリア3位 渋谷区

3番目に高いのは渋谷区で、平米あたりの単価は3,733円。25平米で計算をすると、93,325円となります。25平米換算で9万円台となるのは、千代田区と渋谷区の2区でした。渋谷区は、ご存じのとおり、渋谷や原宿といった若者に人気のエリアのほか、恵比寿や代官山なども位置します。初詣の参拝者数が全国1位の明治神宮もありますね。

23区、平米単価の賃料
図表1)23区、平米単価の賃料

■家賃が低いエリア TOP3

次に安さでトップ3の区をみていきましょう。

一番安いのは足立区、2番目は葛飾区、3番目は江戸川区です。それぞれ平米あたりの単価は、足立区で2,006円、葛飾区で2,096円、江戸川区で2,159円です。各区の単価を25平米で計算すると、足立区が50,156円、葛飾区が52,400円、江戸川区が53,963円となります。

25平米の単身者用マンションの家賃比較
図表2)25平米の単身者用マンションの家賃比較

東京23区は、皇居を中心とすると、ほぼ15キロ圏内にスッポリと入ります。下町情緒あふれるこれらの地域は、便利さと安さを兼ね備えたお得なエリアともいえるでしょう。その他に、25平米換算で5万円台となるのは、練馬区と板橋区があります。

もちろん、駅からの距離、建物の築年数など、家賃は様々な要因により異なってきます。また、同じ区内であっても、地域によって家賃は異なるでしょう。しかし、東京23区という広い範囲から住む場所を選ぶ際には、それぞれの区の家賃相場が一つの参考になるのではないでしょか?

「少しでも安い家賃で借りたい!」という方、はたまた、「高くてもステイタス重視!」という方、家を借りる際の決めてはそれぞれです。自分らしい賃貸ライフを見つけるための参考にしていただければと思います。

参考 ※賃料の平米単価は、公益財団法人『東日本不動産流通機構』より四半期ごとに発表される『首都圏賃貸居住用物件の取引動向』から2015年平均値を算出。平米単価は30平米前後のマンションを基準にしているため、実際の単身者用マンションの相場とは異なる場合があります。

ランキング