オトクなのは最初だけ?金利引下げの罠「マイホーム購入とお金」失敗例

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・ 固定期間選択型

・ 金利引き下げタイプ

<Point>

1 固定期間選択型の金利引き下げタイプは2つ

Cさんは、マイホームの購入にあたり、「10年固定」を利用するつもり。基準となる金利は年3.00%ということですが、実際に負担するのは、年0.80%ですむといいます。

年0.80%なら、3,000万円を30年ローンにしても、毎月の返済額は93,760円です。年2.20%ものオマケがあるなんて、うれしい限りだと思っています。

もちろん、10年固定を利用するなら、10年経過後に、そのときの金利で、次の戦略を考えなくてはなりません。でもCさんは、こう思っています。「10年先のことはわからない。オマケが年2.20%もあるし、そのときになったら考えよう。」

■金利引き下げには2タイプ

10年固定をはじめ、一定期間の金利を固定する商品は、基準になる金利から一定幅を引き下げたうえで、貸し出されるのが一般的です。

ただし、金利の引き下げルールに、大きく分けて次の2つあることを知っておかなければなりません。
(1)全期間を通して引き下げ幅が一律のもの
(2)当初期間の引き下げ幅が特に大きいものです。

Cさんの選んだものが前者の(1)であれば、当初期間を経過した後も、金利の引き下げ幅が変わることはありません。年2.20%のオマケは、返済が終わるまで約束されます。もちろんCさんはそのつもりです。

■Cさんの失敗

でも、Cさんが選択したのは、(2)の当初期間の引き下げ幅が特に大きいタイプでした。だから、年2.20%のオマケは10年でおしまい。その後の引き下げ幅は、年1.40%に縮小です。

オマケが年0.80%も減ると知って、Cさんは大慌てです。その分は、10年過ぎた後、Cさんが負担する金利に跳ね返ります。店頭金利の動向も気になります。下手をしたら、オマケが減った分と、店頭金利が上がった分のダブルパンチです。借り入れの前にわかったのが、せめてもの救いです。

Cさんは、あらためて金利タイプについて検討中です。固定期間選択型を利用するときは、当初に負担する金利だけでなく、金利引き下げ幅の確認も忘れないこと。目先だけにとらわれないようにしましょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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金利だけに目を奪われ…問題勃発!「マイホーム購入とお金」失敗例

マイホームを購入することになったBさんは、同僚から勧められた『フラット35』を利用するつもりです。

『フラット35』は、最長35年の固定金利のローン。借入れのときに、毎月の返済額が確定する安心感があります。

■Bさんの資金計画

Bさんは、いろいろな金融機関のホームページを見るうち、「フラット35の金利は、商品によって異なる」ことに気付きます。例えばある金融機関では、2つの金利を提示。年0.90%と年1.10%です。

参考までに、『フラット35』の平成28年8月における金利の範囲は、年0.900%~年1.570%です(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合)。

金利は低いほうがいい。Bさんが選んだのは、年0.90%のほうです。

3,000万円を35年ローンで借りるとして、毎月の返済は83,294円(元利均等返済ボーナス併用なし)。その後、マイホーム購入の話はトントン拍子で進みます。でも、問題発生です。
手数料が、462,000円にもなるというのです。

Bさんが利用を予定している商品の手数料は、融資額の1.54%(税込)でした。3,000万円を借りると、462,000円です。これを初期費用として負担しなければなりません。

■Bさんの失敗

Bさんの失敗は、「フラット35の手数料も、商品で差がつく」ことに気付かなかったこと。定額で32,400円(税込)とするものもあれば、定率で2.16%とする商品まで、その程度はさまざまです。

自己資金が心もとないBさんは、初期費用の負担をおさえたい。そこで年1.10%の商品を選ぶことを考えます。そうすると、手数料を32,400円に抑えることに成功します。でも、月々の負担は増えます。3,000円ほど増えて、86,091円です。

参考までに、「総返済額+手数料額」の比較をしてみましょう。金利が低い方(手数料は高い)は、約3,545万円、金利が高い方(手数料は低い)は約3,620万円です。比べると、やっぱり金利が低いほうがオトクと見えます。でも、繰上げ返済をするかもしれないし、途中で売ってしまうかもしれないと考えると、悩ましいですね。

こういったタイプの商品は、『フラット35』だけではありません。住宅ローンを選ぶときは、金利だけでなく手数料もしっかりチェック。初期費用をおさえるのがいいのか、月々をおさえるのがいいのか。自分に向いているのはどちらなのか。しっかり検討するようにしてください。

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また家計に打撃!9月から厚生年金引上げ「手取り収入」はどうなる?

ペーパーレス化によりWEBで確認が進む給与明細。しかし、口座に振り込まれる金額だけを確認しているという方も多くなっているのではないでしょうか?

そんな方に警告です。10月(会社によっては9月)の給与明細はぜひ確認しましょう。なぜなら、9月から厚生年金保険料が引き上げになっているからです。どのくらいの影響があるのでしょうか?

■額面と手取り収入の考え方

保険料引き上げの影響を知るために、まずは、手取り収入の考え方を確認しておきます。一般的に月給といわれる額面給与は、基本給に交通費や各種手当を合計したものです。そこから税金と社会保険料(健康保険、厚生年金、雇用保険、40歳以上の人は介護保険)を引いたものが手取り収入となります。

厚生年金保険料が上がる=引かれる金額が増える=手取り収入が減るということです。

■厚生年金保険料引き上げの影響はどれくらい?

では、実際にどの程度手取り収入に影響があるのでしょうか? 厚生年金の保険料は、通常4月~6月給与の平均額を元にした「標準報酬月額」に保険料率を乗じて計算されます。

9月からは、その保険料率が17.828%から18.182%へとアップします。以下、例として、額面給与が30万円の場合と40万円の場合でどのくらいの負担が増えるのかを表にまとめました。

9月から厚生年金保険料引き上げ!手取り収入はどうなる?、マネーゴーランド

保険料の半分は会社が負担をすることになりますので、厚生年金保険料引き上げにより、月給30万円の場合は月531円、40万円の場合で月726円の負担増となっているのが分かります。
ひと月で見ると数百円かもしれませんが、毎月のこととなると辛いところ。さらに、厚生年金保険料はボーナスからも引かれますので、年間で考えると家計にとって大きな負担になります。

■今後はもっと負担が増える?

実は、厚生年金保険料は、2004年の法律改正より毎年0.354%ずつ引き上げがおこなわれてきています。そして、2017年9月に18.3%となり、その後は固定される予定です。来年の今頃にはさらに負担が増えるということです。

また、40歳以上が納めている介護保険料の年齢引き下げをおこない、若い世代にも負担を求めるというような話も出てきています。国民への負担増が絶えないですね。
介護保険料は健康保険組合によって異なりますが、例えば、協会けんぽの場合で、額面給与30万円の保険料は月2370円です。今後は、40歳以下の人もその程度の負担が増える可能性が出てきているということ。

給与はベースアップしているはずなのに、手取り収入が増えている実感がないというのは、このように社会保険料や税金の負担が年々重くなっていることが影響しているのです。
2019年には消費税が8%から10%へアップされることが予定されています。

給与明細には様々なお金の情報が載っています。お金と向き合うことは、自分と向き合うことと同じ。しっかりと確認をした上で、家計管理に生かしていきましょう。

消費税10%前に買うべき?住宅購入のベストタイミング「増税前or後」

2017年4月に予定されていた8%から10%への消費税の増税が延期されたのは、記憶に新しいところですよね。今のところ、消費税の増税は2019年10月に実施される予定です。

消費税増税といえば、“駆け込み需要”が話題になります。「消費税が上がる前に買っておいたほうが得なのではないか?」との思惑から、増税前に買い急ぐ行為です。ちょっとした食料品や生活用品であれば、買い急ぎはそれほど問題にはなりませんが、これが不動産となると別問題です。価格が大きいだけに、本当に駆け込み需要がお得なのかをよく検証する必要があるでしょう。

■消費税の確認

まず、消費税についておさらいしましょう。消費税とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の輸入」に対してかかる税金をいいます。ただし、不動産取引では、以下のものについては原則、消費税はかかりません。

・土地代(土地の譲渡や貸付)
・売主が個人である場合の住宅の購入

すなわち、不動産取引において消費税がかかるのは、新築住宅を不動産会社から購入する場合や不動産会社が売主の中古物件を購入する場合の、建物分となります。また、家を新築・リフォームする場合の建築費や不動産会社に支払う仲介手数料も、消費税の対象となります。

■消費税が10%になった場合のシミュレーション

では、消費税が8%から10%に増税された場合には、どのくらい影響があるのでしょうか?例をあげて試算してみましょう。

例1)新築物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)を購入する場合
・建物代に対して消費税がかかる
消費税8%の場合 :2,000万円×8%=160万円
消費税10%の場合 :2,000万円×10%=200万円
差額は40万円

例2)個人が売主の中古物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)で購入する場合
・仲介手数料に対して消費税がかかる
仲介手数料は売買価格×3%+6万円となりますので、それにかかる消費税は下記となります。
消費税8%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×8%=12.48万円
消費税10%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×10%=15.6万円
差額は3万1200円

例1)の場合は40万円なので、かなり大きな影響がありますが、例2)の場合は3万円程度です。不動産という大きな買い物からみると、影響は小さいといえるのではないでしょうか?

■『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』も考慮しよう

通常増税時には、景気が冷え込まないよう、政府はなんらかの対策を打ち出してきます。前回、消費税が5%から8%に増税されたときには、『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』などを実施しています。

すまい給付金とは、消費税がかかる住宅を購入した人に対して、消費税の負担を軽減するために、一定の所得制限はあるものの、最大30万円を給付するというものです。この制度は消費税を5%から8%に増税したときに新設されました。

また、住宅ローン控除とは、住宅購入時から10年間、借入金の年末残高の1%相当額を所得税等から控除するというものです。住宅ローン控除分だけ支払う税金が減ることになるので、節税効果がとても大きな政策です。前回の増税時には、1年間に控除できる上限額を20万円から40万円に引き上げました。

■『住宅ローン控除』で増税後の方がお得になる場合も

住宅ローン控除の節税効果を簡単にシミュレーションしてみましょう。例えば、借入金が4,000万円、借入利息2%、借入期間30年の条件で住宅ローンを借りた場合、住宅ローン控除の上限額が40万円の場合の10年間の節税効果は約393万円(※住宅ローン控除額を全額、所得税等から控除できた場合を想定)。一方、上限額が20万円のままの場合は200万円となります。つまり、増税後の方が10年間で約193万円も多く税金が戻ってくることになります。

住宅市場の動向は、経済に大きな影響を及ぼします。消費税増税により住宅市場が冷え込まないように、はたまた日本経済が冷え込まないように、政府はきちんと損益が相殺されるような対策を打ち出してきます。

住宅は一生のうちで最も大きな買い物の一つです。周りに影響されて購入するものではありません。消費税が増税されるからといって、頭金の積立もままならないうちに購入に走ってしまうなどは、もってのほかです。ご自身のライフプランにあわせて、計画的に住宅購入プランを考えていきましょう。

専業主婦から卒業!「主婦がパートを始める時」知っておくべき事3つ

主婦がパートを始める時の緊張感や負担感は専業主婦の期間が長かった方ほど、大きいかと思います。しかし、これまで収入がなかった専業主婦が働くことでの収入アップ対策は一家のゆとりあるライフプランを叶えるための「強力な武器」となります。

この強力な武器を最大限活かしていただくためのポイントをお伝えします。

■目的を明確にしてスタートしましょう

家事等の仕事は比較的、自分のペースで作業を進めることができますが、外で働く場合にはそうはいかない場面が出てきますし、ミスをした場合には叱られることもあるかもしれません。その結果、早々に辞めてしまいたい気持ちになることもあるでしょう。

FPである筆者は、相談者から将来の資産形成のお手伝いをさせていただいているのですが、相談者の中にも、パートで収入を確保されている方がたくさんいます。同じ職場で継続されている方、自分には向かない職場の場合には、次の続けられそうなお仕事を探しながら継続されている方など様々。スタイルは色々であれ、お仕事を継続できている方には共通点があると感じています。

その共通点は、明確な目的を持っているということ。例えば「子どもの教育資金確保のため」とか「好きなことをしながらも60歳で3000万円の金融資産を準備しておきたい」とか「人生の張り合いを持っておきたい」というものです。目的を明確にしておくことで覚悟が持て、時に辛いことがあったとしても乗り越えていけるのだと感じています。

■少額でも20年で1000万越えも!チリツモ効果はスゴイ

前段は少しネガティブな例も入ってしまい、「やっぱり仕事は大変かな~」と思わせてしまったかもしれませんね。でも大丈夫です。なぜかと言いますと「無理のない範囲」で仕事をスタートして良いのです。専業主婦が働くことで、金額は小額からでも「強力な武器」になります。

例えば40歳から60歳までの間、毎月5万円をパート収入で得られたとすると20年間の総収入は1,200万円です。もう少し頑張って8万円の場合には1,920万円です。パートで確保したこの資金を将来のゆとり資金として守り育てられると十分な威力を発揮してくれると思いませんか?

これが「チリツモ作戦効果」です。

■扶養範囲を意識するなら知っておきたい、103万円・106万円・130万円の壁

・税務上の扶養から外れるのを避けるための「103万円」の壁。
・社会保険の扶養から外れるのを避けるための「130万円」の壁。
この壁を超えてしまうことで、収入は増えても税金や社会保険料負担贈で手取収入が減ってしまう可能性があります。筆者はこれまで「103万円の壁は特に気にする必要はなく、130万円を超えてから少し意識しましょう」と言ってきました。

しかし、2016年10月1日からもう1つ「106万円」の壁が出現し、社会保険適用対象者の範囲が広がります。会社の規模(従業員500人以上)等の要件はありますが、年間収入が106万円を超える場合、厚生年金・健康保険の加入対象者となる可能性が出てきました。社会保険適用の給与条件が106万円となれば、収入が106万円を超えた時点で103万円以下の時と比較して世帯手取り収入が減少する可能性は高くなります。

では、どうするのが得なのか?という話になりますが、目先の手取り収入を優先するのであれば、103万円、106万円の範囲内で働く、老後まで踏まえた長期視点であれば負担増は気にせずに働けるだけ働くというのも選択肢になります。

社会保険の加入対象となることはご自身の老齢厚生年金にも反映されますし、障害厚生年金の保険機能も付いてきますので決してマイナス要因ばかりではありません。

これが一番ベストだ!という働き方は人それぞれです。いずれにせよやりがいを持って楽しくお仕事をしていただき、ライフプランの最強の武器として収入アップ分は活用いただきたいと思います。

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