知らないなんて損!「配当利回り+優待制度がある」REIT6銘柄

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1優待制度を実施しているREIT(不動産投資信託)もある

2REITの投資物件を、割安に自分の目で確かめられる

32016年8月現在、優待制度のあるREITは6銘柄

※ 投資口優待制度のあるREITの最少投資金額(2016年8月現在)

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株式投資にはおなじみの「株主優待制度」。REIT(不動産投資信託)にも、優待制度のある銘柄があることをご存知でしょうか?

REITといえば、配当利回りが比較的高めで投資家の人気を集めていますが、それに加えて優待制度を実施している銘柄があります。株主に対する優待制度が「株主優待」と言われるのに対し、REITの投資家への優待は「投資主優待」と呼ばれます。権利確定日に所定の口数以上を保有する投資家に、後日、優待券などが送られます。

参考:「REIT」と「REITファンド」は別物! その違いとは?

■投資するREITの物件を利用者目線でチェック!

REITが投資主優待制度を実施する目的は、保有する宿泊施設や介護施設などの利用を通じて、より一層施設を身近に感じてもらいたいため。投資家としても、投資しているREITが保有する施設を、自分の目で割安な料金で確かめる良い機会です。利用者目線で施設をチェックし、投資判断の参考にすると良いでしょう。

2016年8月下旬現在、優待制度を実施している上場REITは6銘柄です。ホテルなどの宿泊施設を保有するREITと、介護施設などのヘルスケア施設を保有するREITが優待を行っています。

■優待制度のあるREITはこれだ!

【大和ハウス・レジデンシャル投資法人(銘柄コード:8984)】
権利確定日:2月末日、8月末日
優待内容:子会社ダイワロイヤルホテルズの宿泊料金優待
HP:http://daiwahouse-resi-reit.co.jp/ja/stockholder/

【ジャパン・ホテル・リート投資法人(銘柄コード:8985)】
権利確定日:6月末日
優待内容:対象ホテルでの宿泊割引、レストラン割引
HP:http://www.jhrth.co.jp/stockholder/

【星野リゾート・リート投資法人(銘柄コード:3287)】
権利確定日:4月末日、10月末日
優待内容:対象宿泊施設での宿泊割引
HP:http://www.hoshinoresorts-reit.com/ja_cms/ir/stockholder.html

【日本ヘルスケア投資法人(銘柄コード:3308)】
権利確定日:4月末日、10月末日
優待内容:保有する介護施設等の入居一時金や月額利用料等の割引、施設見学無料など
HP:http://www.nippon-healthcare.co.jp/ja/ir/stockholder.html

【ヘルスケア&メディカル投資法人(銘柄コード:3455)】
権利確定日:1月末日、7月末日
優待内容:保有する介護施設等の体験入居や無料昼食付見学、介護相談等の無料など
HP:http://www.hcm3455.co.jp/ja/ir/stockholder.html

【ジャパン・シニアリビング投資法人(銘柄コード3460)】
権利確定日:2月末日、8月末日
優待内容:保有する介護施設等の入居一時金や月額利用料等の割引、施設見学無料など
HP:http://www.jsl-reit.com/ir/hospitality/

優待の内容の詳細は、REITごとに異なります。詳しくは各REITのHPなどでご確認ください。また、投資の際は、優待内容だけでなく、総合的な投資判断を行ってください。

画像一覧

  • 配当利回りだけじゃない! REITにもある優待制度

執筆者

石原敬子

CFP® 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 専修大学文学部人文学科心理学コース卒業後、証券会社で約13年の営業職勤務。その後2003年 1月にFP事務所を開業。「使うこと」に焦点を当てた個人相談、金融や資産運用を分かりやすく話すセミナーと書籍やコラムの執筆を行う。 http://www.keikoishihara-fp.jp/

石原敬子

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「REIT」と「REITファンド」は別物! その違いとは?

投資信託には、「REITファンド」という種類があります。「○○REITファンド」「●●REITオープン」が、それです。さまざまな資産に分散投資をしたい場合、株式以外の有力候補として、目にする機会も多いでしょう。

この「REITファンド」は、上場しているREIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)と似て非なる金融商品です。今回は、その違いをお伝えします。

■「REITファンド」と「REIT」の違い

庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?』の通り、REITは不動産に分散投資をする投資信託で、証券取引所に上場しています。東京証券取引所つまり「Japan」に上場している「J-REIT」や、海外の市場に上場するREITがあります。

では、「REITファンド」とはどのような金融商品なのでしょう? REITと何が違うのでしょうか。

「REITファンド」は、投資家から集めた資金で、複数のREITに分散投資をする投資信託です。複数の不動産を買い集めて1まとめの運用資産となったREIT。国内外に数多く存在するREITのうち、投資信託会社が運用方針に合うものを選び、いわば「REITをパック詰めにしたファンド」となったものが、「REITファンド」なのです。

「REITファンド」には、日本の「J-REIT」だけに投資する「J-REITファンド」や海外のREITを集めた「グローバルREIT」、地域を絞った「米国REIT」「アジアREIT」などがあります。

■「REITファンド」は複数のJ-REITに投資できる

東証上場の「J-REIT」だけでも50銘柄以上。数万円で1つ「J-REITファンド」を買えば、複数のJ-REITに投資できます。J-REITが複数の不動産に投資しているうえ、「J-REITファンド」がJ-REITを複数組み合わせており、さらなる分散投資になります。

一般に、個人の資金では不動産を買い集めて投資対象先を分散させるのは難しいですが、「REITファンド」なら、少額で分散投資ができ、リスクを抑えられます。

■個人が縁遠い地域への不動産投資が可能

また、地球の裏側で土地の値段が上がりそうだからその地域の不動産に投資をしたい場合でも、個人投資家がその地域に出向いて現状を調べるのは至難の業。「グローバルREIT」は現地の情報収集や物件の評価・分析などを専門家が行います。個人投資家は、運用管理費用(信託報酬)を負担し、投資しやすい仕組みにコストを支払います。

「REITファンド」は銀行や証券会社の窓口で、投資信託として取り扱っています。

■図版
REITファンド

REITはマイナス金利政策と相性バツグン

マイナス金利政策の下で資産運用を考えた時、有利な運用方法として名が挙がる「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」。

なぜ、日本銀行のマイナス金利とREITの相性が良いのでしょうか?『庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?』で紹介したREITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)を踏まえて考えてみましょう。

デメリット「(4)金利の上昇に弱い」の反対が、現在。すなわち、低金利がメリットとなっています。その理由は……?

当面の使い道がないお金があったとします。金利がある程度高ければ、わざわざリスクをとらなくても、そのお金が預貯金や債券に向かうのは自然です。

しかし、環境はマイナス金利。預貯金や債券には魅力のかけらもありません。そこで分配金利回りの高いREITに関心が集まります。なぜREITの分配金利回りが高いのか? それは『庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?』を参照してください。

REITは価格が変動するので、投資元本が割れることもあります。しかし、当面使う予定のない資金でゆったりと投資できるなら、REITを持ち続けて定期的な分配金受け取り目的で投資したいと考えます。

このように、高い分配金利回りが魅力のREITにお金が集まると、次の展開が待っています。『投資信託が「上場している」って、どういうこと?』の通り、REITは証券取引所に上場しています。いわばオークション商品。多くの人が「いいね」「欲しい」と思えば価値が上がります。

早い時期に安い値段でREITを買っていた人は、値上がり益も期待できるのです。

ただし、REIT価格の上昇後に買う場合、すでに購入代金が高くなっています。同じ分配金額なら、値上がり後の購入では分配金利回りが低くなるので要注意です。

さらに、マイナス金利がREITの追い風になっている理由がもう1つ。

『庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?』では、REITの運用資金は、投資家のお金以外に金融機関からも資金を借りていると説明しました。マイナス金利政策の下では借入金利が低く、REIT運用上の必要経費が抑えられるため、投資家に還元する金額が増えます。

マイナス金利で、金融商品として相対的に魅力が高まるという側面と、運用上の経費削減という側面の2点から、REITはマイナス金利政策と相性バツグンと言われるのです。

庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?

日本銀行のマイナス金利政策が続く中、「REIT」が注目を集めています。

「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」は投資信託の一種。ファンドの資金で不動産を購入し、賃料などの収益を投資家で分け合う投資信託です。『投資信託が「上場している」って、どういうこと?』の通り、仕組みが投資信託で売買の方法は上場株と同じという金融商品です。

東京証券取引所に上場するREITは「Japan」の頭文字をつけて「J-REIT」といいます。「J-REIT」は50銘柄以上あり、それぞれ保有している不動産に特色があります。投資家は「運営する会社はどういう投資法人か」「どんな不動産を保有しているか」「配当利回りがどれぐらいか」などを参考に投資をしています。

アベノミクス政策によって企業の業績は元気を取り戻しましたが、最近はやや陰りも。一方、オフィスの賃料上昇や低い空室率などの状況から、不動産投資にはまだ期待があると見ている投資家がREITに集まっているようです。

REITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)をまとめました。

メリットの「(4)上場株式に比べ、配当利回りが高い」を説明しましょう。REITの不動産は、オフィスやテナント、住居などとして賃貸しています。入居者から受け取る賃料はREITの収益です。

法人としてのREITは、保有する不動産の賃料などの収益から必要経費を引いた残額が利益。その利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が免除されることになっています。

デメリットの「(4)金利の上昇に弱い」も説明しましょう。REITの運用資金は、投資家の購入資金以外に金融機関からも資金を借りています。したがって、保有不動産の賃料から借入金の利息を支払います。借入金利が高くなれば必要経費も増えます。

すると「必要経費を引いた残額」は減り、投資利回りが低下します。投資利回りの低下を嫌う投資家は、市場でREITを売却し、REIT価格の下落につながるのです。

REITを購入する場合は、運用する不動産の物件数、テナント等の入居率、物件の所在地などをチェックしましょう。なお、資金を集めてREITの証券を発行する機関を「不動産投資法人」といいます。不動産投資法人の財務内容なども重要なチェックポイントです。

元証券会社社員が指摘!危険なセールストークと本気の投資信託とは

「投資信託は長期投資で」と言われます。けれど現実はギャップが大きく、日本の投資信託の多くが短期売買されてきました。

しかし、ようやく本気で長期投資の風が吹いてきたようです。2016年7月29日付の日本経済新聞朝刊によると、2016年上半期に新しく設定された公募追加型株式投資信託の金額が、前年同期より半減した(日興リサーチセンター調べ)というのです。

■「新しい商品が出ました」のセールストークが横行

筆者は1990年から2002年まで、証券会社に勤務していました。バブル崩壊とともに投資信託も転落、お客様にはひたすら頭を下げるばかり。値下がりした投資信託を解約し新しく設定される投資信託を買って頂く、「乗り換え販売」が横行していました。

「新しい商品が出ました。値下がりした投資信託を解約して、新しい投資信託で損を取り戻しましょう」

しかし証券不祥事を経てコンプライアンスは厳しくなり、相応の理由がなければ投資信託の乗り換えはできなくなりました。証券会社は、お客様の資産を売買するビジネスから資産管理をメインに舵を切ったのです(そのため、「ラップ口座」なる別のビジネスモデルが誕生します)。

一方で、それまで投資信託を販売できなかった銀行で、投資信託の取り扱いがスタート。預金とローンでは商売にならない低金利の中、銀行の窓口で「新しい商品が出ました」のトークが聞かれるようになりました。

■購入時の手数料は販売会社の儲け

投資信託の多くは「購入時手数料」がかかります。投資元本の0%~3%程度で、証券会社や銀行などの販売会社に支払います。投資信託を買えば、その都度です。売買を繰り返すより、一度購入した投資信託を長く持ち続けた方が、相対的に購入時手数料は割安です。

投資信託の販売会社は、顧客の乗り換えが頻繁であるほど、同じ投資元本で何度も手数料を頂けます。そこに金融庁のメスが入りました。

■2012年から金融庁による投信制度改革が始まる

制度改革では、投資信託の乗り換え時に説明を徹底すること、顧客が説明を理解できるよう資料を分かりやすくすること、顧客の利益を最重視すること、などが定められました。

2016年上半期に「新しい投資信託」が半減したのは、その成果とも見られています。今度こそ、金融機関の姿勢は正されるでしょうか。

「新しい」が選ぶ理由なのではなく、「品質の良さ(つまり運用が上手)」が投資信託を選ぶ理由であるのは、言うまでもありません。

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