消費税10%前に買うべき?住宅購入のベストタイミング「増税前or後」

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<材料>

・消費税増税と住宅政策

<Point>

1土地の譲渡や貸付は非課税

2 個人が売主の住宅は原則非課税

3 住宅政策で増税分の損失はほぼ相殺される

2017年4月に予定されていた8%から10%への消費税の増税が延期されたのは、記憶に新しいところですよね。今のところ、消費税の増税は2019年10月に実施される予定です。

消費税増税といえば、“駆け込み需要”が話題になります。「消費税が上がる前に買っておいたほうが得なのではないか?」との思惑から、増税前に買い急ぐ行為です。ちょっとした食料品や生活用品であれば、買い急ぎはそれほど問題にはなりませんが、これが不動産となると別問題です。価格が大きいだけに、本当に駆け込み需要がお得なのかをよく検証する必要があるでしょう。

■消費税の確認

まず、消費税についておさらいしましょう。消費税とは、「国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の輸入」に対してかかる税金をいいます。ただし、不動産取引では、以下のものについては原則、消費税はかかりません。

・土地代(土地の譲渡や貸付)
・売主が個人である場合の住宅の購入

すなわち、不動産取引において消費税がかかるのは、新築住宅を不動産会社から購入する場合や不動産会社が売主の中古物件を購入する場合の、建物分となります。また、家を新築・リフォームする場合の建築費や不動産会社に支払う仲介手数料も、消費税の対象となります。

■消費税が10%になった場合のシミュレーション

では、消費税が8%から10%に増税された場合には、どのくらい影響があるのでしょうか?例をあげて試算してみましょう。

例1)新築物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)を購入する場合
・建物代に対して消費税がかかる
消費税8%の場合 :2,000万円×8%=160万円
消費税10%の場合 :2,000万円×10%=200万円
差額は40万円

例2)個人が売主の中古物件を5,000万円(内、建物代2,000万円)で購入する場合
・仲介手数料に対して消費税がかかる
仲介手数料は売買価格×3%+6万円となりますので、それにかかる消費税は下記となります。
消費税8%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×8%=12.48万円
消費税10%の場合 :仲介手数料=(5,000万円×3%+6万円)×10%=15.6万円
差額は3万1200円

例1)の場合は40万円なので、かなり大きな影響がありますが、例2)の場合は3万円程度です。不動産という大きな買い物からみると、影響は小さいといえるのではないでしょうか?

■『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』も考慮しよう

通常増税時には、景気が冷え込まないよう、政府はなんらかの対策を打ち出してきます。前回、消費税が5%から8%に増税されたときには、『すまい給付金』や『住宅ローン控除の拡大』などを実施しています。

すまい給付金とは、消費税がかかる住宅を購入した人に対して、消費税の負担を軽減するために、一定の所得制限はあるものの、最大30万円を給付するというものです。この制度は消費税を5%から8%に増税したときに新設されました。

また、住宅ローン控除とは、住宅購入時から10年間、借入金の年末残高の1%相当額を所得税等から控除するというものです。住宅ローン控除分だけ支払う税金が減ることになるので、節税効果がとても大きな政策です。前回の増税時には、1年間に控除できる上限額を20万円から40万円に引き上げました。

■『住宅ローン控除』で増税後の方がお得になる場合も

住宅ローン控除の節税効果を簡単にシミュレーションしてみましょう。例えば、借入金が4,000万円、借入利息2%、借入期間30年の条件で住宅ローンを借りた場合、住宅ローン控除の上限額が40万円の場合の10年間の節税効果は約393万円(※住宅ローン控除額を全額、所得税等から控除できた場合を想定)。一方、上限額が20万円のままの場合は200万円となります。つまり、増税後の方が10年間で約193万円も多く税金が戻ってくることになります。

住宅市場の動向は、経済に大きな影響を及ぼします。消費税増税により住宅市場が冷え込まないように、はたまた日本経済が冷え込まないように、政府はきちんと損益が相殺されるような対策を打ち出してきます。

住宅は一生のうちで最も大きな買い物の一つです。周りに影響されて購入するものではありません。消費税が増税されるからといって、頭金の積立もままならないうちに購入に走ってしまうなどは、もってのほかです。ご自身のライフプランにあわせて、計画的に住宅購入プランを考えていきましょう。

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  • タイミングが命!消費税増税前と後、住宅購入にはどちらがいい?

執筆者

工藤清美 ファイナンシャル・プランナー

早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 シンクタンク、出版社を経て、銀行に勤務。銀行では市場部門でリスク管理を担当。08年CFP®(FP上級資格)取得。 現在は独立系FPとして、相談業務、セミナー講師、執筆などを行う。個人相談ではリピーターも多く、資産運用や相続対策などについて、実行支援までを行う。2児の母。

工藤清美

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マイホームの取得と消費税の再増税

マイホームに適用される消費税の税率は、「引渡しの日を基準に決まる」のが原則です。

来年(2017年)の4月1日から、消費税率は10パーセント。最近の報道を見ていると、「いったいどうなるの???」という感は否めないものの、予定どおりなら、マイホームの引き渡しが4月1日以降になると、消費税の負担は10パーセントにアップということです。でも、来年の3月31日までに引渡しを受けると、その負担は8パーセントですみます。

但し、マイホームは、経過措置の対象になります。今年(2016年)の9月30日までに、マイホーム新築などの契約※を締結すれば、引き渡しが来年(2017年)4月1日以降になっても、8パーセントの税率が適用されるのです(図を参照)。これで、「工期が長引いて、引き渡しが遅れたら?!」といった心配からは解放されます。
※契約については一定の条件あり

念のため、マイホームの取得と消費税のカンケイについて、整理しておきましょう。まず、土地に消費税はかかりません。建物については、かかる場合とかからない場合があります。

消費税の対象になる建物は、工務店やハウスメーカーなどに頼んで新築する家、デベロッパーなどから買う新築のマンション、それから新築の一戸建てなどです。一方で、一般の個人が売主となっている中古住宅を買うなら、消費税の対象外です。不動産会社の仲介で、マンションや一戸建てを購入するようなケースといえばイメージしやすいでしょうか。

まとめです。消費税の再増税が予定どおりなら、消費税率8パーセントの適用を受けるためには、来年(2017年)3月31日までに引渡しを受けるか、今年(2016年)9月30日までに請負契約などを結ぶか。マイホーム取得を考えている人は、スケジュールを意識しましょう。もちろん、消費税が10パーセントになるからと、慌ててマイホーム取得に走る必要はありません。

ローン返済と教育費

住宅ローンの返済は、20年~35年と長期にわたるものです。だから、勢いで乗り切るなんて、そんなことはできません。

安心な返済計画を立てるためには、家計の「ローン返済能力」がどのように変化するかに着目します。そのために欠かせないのは、住宅以外の資金使途についても、考慮に入れることです。

今回は、教育費をとりあげます。なぜかというと、ローン返済がスタートして5年から10年経つころに、「教育費の負担が増えて、毎月の返済が苦しくなった」と訴える家計が少なくないと聞くからです。

まずは、表をご覧ください。これは、学齢ごとのおおよその教育費を載せたものです。

表の数字を見ると、教育費の負担は、幼稚園から小学校、中学校、高等学校、大学と、多少のデコボコはあるものの、あまり減ることはありません。また、高等学校までは、自らがすすんで行う、例えばパソコンや参考書購入といった補助学習費をはじめ、お稽古ごとなどの学校外活動費なども含んだ数字であるのに対して、大学に関してはそういったものは含まない数字。どうやら、子どもの成長とともに、家計の「ローン返済能力」は低下するとも言えそうです。

教育費は、その進路が公立か私立かによっても、大きく変わることがわかります。公立に通っている子が、中学や高校から、あるいは大学から、私立に進むケースも少なくないでしょう。
参考までに、幼稚園から大学まですべて公立であれば、その負担はおよそ800万円。19年間の合計額とはいえ、大変な金額です。しかし、これがすべて私立(大学は文系とする)になると、その負担は2,000万円を超えるまでに跳ね上がります。この差を考慮せずに、ローンのプランニングを行うことができるでしょうか。

家計の「ローン返済能力」は、刻々と変化します。お金の使いみちは、住宅だけではありません。「その他にどういった資金を必要とするか」「長期にわたって返済を継続することができるかどうか」といったことを、ひとつひとつ確認しながら、プランニングを行うようにしましょう。

念願のマイホームを手放す…?「住宅ローンを返済できなくなったとき」

住宅ローンの返済日は、毎月やってきます。このタイミングで残高不足だと、返済に遅れが生じます。延滞発生です。

さてこれが続くと、どうなるでしょうか。 ある金融機関(金融機関Aとする)の例を、ご紹介します。

■金融機関でおこること

金融機関Aは、多くがそうしているように、住宅ローンの貸出しにあたって、「指定の保証会社(保証会社Bとする)の保証を受けること」を条件にしています。

そのため、金融機関Aから住宅ローンを借りる人は、保証会社Bに連帯保証人になってもらいます。

さてここで、金融機関A からお金を借りたCさんに、延滞が発生したとします。当初のうちは、「単なるうっかりかもしれない」ということで、大きな問題にはならないでしょう。しかし延滞が続くと……。

金融機関Aの場合、延滞が3回になると、連帯保証人である保証会社Bに、肩代わり(代位弁済)を請求することになっています。「Cさんが返済しないので、代わりに払ってください」と請求するのです。

■保証会社でおこること

肩代わりの請求を受けた保証会社Bは、金融機関Aにお金を払います。それから行うのは、Cさんへの請求。「自宅を売却して、その代金で返済してください」と求めるのです。

売却の方法は2通りです。ひとつは、不動産会社を通す「任意売却」です。でも、諸事情からスムーズな売却が難しければ、裁判所に「競売」を申し立てて、強制的に回収をはかります。いずれにしてもCさんは、自宅を手放すことになってしまいます。

こういったことにならないよう、住宅ローンの返済が難しくなったら、できれば延滞をしてしまう前に、金融機関に相談するようにしてください。返済計画の見直しがうまくいくかもしれません。

ところで、こうした事実については、一定のルールのもとに、信用情報機関に登録されることになっています。そうすると、新たにローンを組むことなどは難しくなってしまいます。詳細をご覧になりたい方は、信用情報機関のホームページを確認してください。

また住宅ローン返済と同じように、家計を考える上で必要となる老後資金については「ローン返済と老後資金」を、教育費については「ローン返済と教育費」も併せてチェックすることをおすすめします。

女性社労士FPが実体験からジャッジ!「住宅購入or賃貸」どっちがお得?

自宅購入か賃貸か。どちらが得か、多くの方が悩みますね。もちろん、それぞれにメリットとデメリットがあるのだから、悩んで当たり前です。

でも、社会保険労務士でFPの資格も保有している筆者から言わせれば、悩んでいるのなんてナンセンス。なぜなら、悩んでいるということは「家が欲しい」という気持ちがあって、しかもローンを返せる安定収入があるということだから。それなら、住宅は買ったほうが得に決まっています。

その理由を、筆者の経験を元にお話しましょう。

■住宅購入がいい理由1:周囲とのコミュニケーションが楽しい

筆者は、結婚当初は賃貸マンションに住んでいました。隣の人の顔は全くわからず、まわりの住人と話す機会もほとんどなく、少し寂しい記憶しかありません。

しかし一戸建に引っ越してからは、隣近所の方とあいさつを交わし、行事に誘われ参加しているうちに、どんどん交流の輪が広がっていきました。暮らし全体が楽しくなり、気持ちもずいぶん明るくなったのです。住宅を所有するということは、人との交流の場が設けられるということですよね。

とはいえ、あまり人と話をするのが好きでない人にとっては、デメリットになる可能性もあるでしょう。

■住宅購入がいい理由2:ローン返済をきっかけに仕事に前向きになれる

筆者が自宅を買ったのはバブルの頃で、不動産はまだまだ値上がりすると誰もが信じて疑わなかった時代。気の遠くなるようなローンの返済を考え、また、近い将来の子どもの教育費も視野に入れて、筆者も正社員で働くことを決意しました。それがきっかけで仕事の楽しさを覚え、稼ぐことよりスキルを磨くことが目的になり、今に繋がっています。

ただ、ローン完済までは長期間となり、住宅の維持費用も考慮しないといけません。働くことを前向きに考えられること、健康に支障がないことが大前提です。

■住宅購入がいい理由3:終の棲家があるという安心感

引っ越しをする必要がなくなるのが、自宅購入。家族や仕事の事情さえ変わらなければ、ずっと同じところに住んでいられるということです。筆者は小学校のときに引っ越しをしてさみしい経験をしているため、自分の子どもには幼なじみと長く一緒にいさせてあげたいという思いがあります。

また「自分の家がある」「いざとなれば売れる財産がある」というのは、何より安心感があります。そのためには、資産価値を重視して物件を決めること。「もしも売る・貸すとしたら、すぐに相手がみつかるか?」という視点を大切にします。資産価値のない不動産は負の遺産となってしまいます。

■住宅購入と賃貸のメリット&デメリット

最後に住宅購入と賃貸それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

【住宅購入】メリット
・一生住める家があるという安心感を得られ、自由にリフォームもできる
・ローンの返済が終われば、住居費用は大きく減らせることができる
・節目節目で必要な費用が予測でき、お金の将来設計がしやすくなる
・自由に売却や担保提供ができるので、急な資金の調達ができる

【住宅購入】デメリット
・転勤や転職などで住み替えの必要があっても、柔軟に対応できない
・環境変化などで住みにくくなっても、容易に引っ越しができない
・固定資産税、火災保険料などの定期的な費用とメンテナンス費用がかかる
・甚大な災害があった場合、二重ローンとなる危険性がある

【賃貸】メリット
・ライフスタイルや収入に応じて、自由にエリアやグレードを変更できる
・頭金や諸費用のための貯蓄をする必要がない
・固定資産税やメンテナンス費用が不要
・交通の便が良いところに住みやすい

【賃貸】デメリット
・所有者の都合で、住み替えを余儀なくされることがある
・暮らしに合わせた自由なリフォームができない
・長期間家賃を払い続けても、自分の財産とはならない
・高齢になると、物件の選択肢が狭くなってしまう

自宅購入はお見合いと一緒。一つとして同じ相手はいません。いろんな家に出合えば出合うほど、目が肥えてきます。あなたにとってのベストパートナーをぜひ見つけてください。

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