毎月の返済額が安いカラクリは…?「マイホーム購入とお金」失敗例

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<材料>

・借入額

・金利タイプ

<Point>

1住宅ローンの金利にはタイプがある

2金利タイプを理解したうえで借入額を判断する

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Aさんは38歳の会社員。近所の会社を手伝う妻と、幼稚園に通う子どもの3人家族です。今回は、Aさんの資金計画をもとに、「金利タイプ」について考えみます。

■Aさんのローン

Aさんは、マンションを購入するにあたり、3,700万円の住宅ローンを組みます。3,700万円は大金ですが、毎月返済額をみて「これなら返せる」と、購入を決断したといいます。

Aさんの毎月返済額は、98,104円。「こんなに少なくて済むのは、金利が年0.625%と低いからですよ」と言われ、大喜びでした。但しそれも、「住宅ローンの金利には、変動タイプと固定タイプがある」と知るまでの話。

Aさんの金利は、変動タイプです。Aさんはビックリ。毎月返済額は、ずうっと98,104円のままだと思っていたのに…。

■Aさんの失敗

変動タイプは、年2回、金利の見直しを行います。但し、返済額の見直しは5年ごとなのが一般的。金利の変動に合わせて、返済額に占める元金と利息の割合を調整する仕組みです。

そのため、金利の見直しのたびに返済額が変わるわけではありませんが、金利が下がれば、支払利息は軽くなるし、金利が上がるとその負担は増えてしまいます。

固定タイプは、借入期間をとおして金利が決まっています。金利の見直しがないので、安心感はバツグンです。でも借入時の金利は、変動タイプに比べて高め。その分、毎月の返済額も高くなってしまいます。金利が動くにもかかわらず、変動タイプが人気なのはそのためでしょう。

Aさんの失敗のモトは、そもそも金利にタイプがあるなんて知らなかったこと。購入契約をする前に、もう少し情報収集をしておくべきでした。「このまま変動タイプでいくべきか」、Aさんは、悩み始めています。固定タイプにしたい気持ちはあるけれど、家計への影響が心配です。

金利タイプについて知らずに、住宅ローンの借入額を決めるのはキケンです。金利タイプを理解したうえで、自身の借入額を判断するようにしましょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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家賃並みの返済だから買ったのに…「マイホーム購入とお金」失敗例

Aさんは38歳の会社員。近所の印刷会社で事務を手伝う妻と、幼稚園に通う子どもの3人家族です。今回は、Aさんのマンション購入時の資金計画をもとに、家賃並みの返済について考えます。

■Aさんの資金計画

かねてより、「子どもが小学生になるまでにはマイホームを買いたい」と思っていたAさんは、近所にマンションができるという情報をキャッチ。家族を連れて見学に行ったところ、妻も子も大はしゃぎです。

でも、希望の部屋には手が届きそうもない。そんなとき、親切な営業マンが「資金計画のお手伝い」をしてくれたといいます。

「毎月返済額9万8,104円」

手渡された資金計画表のうち、Aさんが注目したのは毎月の返済額です。家族のはしゃぐ様子にも心を動かされ、「毎月10万円程度の返済なら何とかなる」と購入を決断したといいます。

「何とかなる」の根拠は、今の家賃が10万2千円だからです。毎月のローン返済は9万8,104円ですから、今までどおり毎月2万円の貯蓄も続けられると思ったそうです。ところが…。

■Aさんの失敗

マンションの場合、管理に人の手を借りることになりますから、「管理費」がかかります。将来の修繕に備えて、「修繕積立金」の負担もあります。「固定資産税・都市計画税」だってそれなりにかかるでしょう。

Aさんの失敗は、これらのコストを軽く見ていたこと。知ってはいたものの、どの程度の負担があるかを、しっかり認識していなかったことです。

結果、続けるつもりだった貯蓄は、管理費・修繕積立金の支払いに消えてしまうことになりそう。このままでは心配です。少しでも貯蓄を続けられるよう、家計の見直しが必須です。

マイホーム取得すると、賃貸のときには不要だったコストがかかるようになります。購入を決める前にしっかり確認するようにしましょう。

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ローン返済と老後資金

マイホームを取得する年齢は人それぞれですが、一次取得なら40歳前後がボリューム層でしょうか。このタイミングで多くの人が、住宅ローンを組みます。

一般的な住宅ローンの借入期間は、最長で35年です。例えば、3,000万円を2%で借りたとします(元利均等返済ボーナス併用なし)。これをリタイアまでの25年間で借りた場合、毎月返済額は127,156円です。でも、10年延ばして35年とすると99,378円です。ずいぶん違います。そのため、「とりあえず35年を選択して、毎月の返済負担を軽くしておこう」と考える人は少なくありません。

■リタイア後もローン返済?!

例えば、40歳でローンを組んだとします。そうすると、返し終わるころには75歳です。「75歳まで返済を続けられるかな」と、少し不安になりますが、こう考えることにします。「きっと退職金でなんとかなる」。でも、なんとかなるでしょうか。

ここで、老後の生活費のデータを見てみましょう。グラフは、総務省の家計調査報告による「高齢夫婦無職世帯の家計収支(平成27年)」です。高齢夫婦無職世帯とは、夫65歳以上、妻60 歳以上の夫婦のみの無職世帯をいいます。

◇高齢夫婦無職世帯の家計収支
高齢夫婦無職世帯の家計収支

内容を確認すると、高齢夫婦無職世帯の家計は、毎月の収入が約21万円なのに対して、支出は27万円にのぼることがわかります。その差額6万円については、貯蓄などからの取り崩して賄っていると考えられます。

これを1年分にすると72万円です。30年分にすると2,000万円を超します。どうやらリタイアのときには、ある程度まとまったお金をもっておいたほうが良さそうだと思い至ります。退職金をローン返済にまわしてしまって大丈夫でしょうか。

■「長く借りたら短く返す」を忘れない

住宅ローンは、「長く組んで短く返す」のが理想だといわれます。そのため、「長く組む」人は多くいます。その一方で、返済が始まると、「短く返す」ことを忘れてしまったりします。

リタイアになってから、「短く返す」はずだったことを思い出したのでは手遅れになりかねません。少なくとも、ローンを組む前に、リタイアのときのローン残高を確認。そのうえで、繰上げ返済を考えたり、退職金をどの程度頼っていいものかを検討したり。具体的な計画を立てておくようにしたいものです。

ローン返済と教育費

住宅ローンの返済は、20年~35年と長期にわたるものです。だから、勢いで乗り切るなんて、そんなことはできません。

安心な返済計画を立てるためには、家計の「ローン返済能力」がどのように変化するかに着目します。そのために欠かせないのは、住宅以外の資金使途についても、考慮に入れることです。

今回は、教育費をとりあげます。なぜかというと、ローン返済がスタートして5年から10年経つころに、「教育費の負担が増えて、毎月の返済が苦しくなった」と訴える家計が少なくないと聞くからです。

まずは、表をご覧ください。これは、学齢ごとのおおよその教育費を載せたものです。

表の数字を見ると、教育費の負担は、幼稚園から小学校、中学校、高等学校、大学と、多少のデコボコはあるものの、あまり減ることはありません。また、高等学校までは、自らがすすんで行う、例えばパソコンや参考書購入といった補助学習費をはじめ、お稽古ごとなどの学校外活動費なども含んだ数字であるのに対して、大学に関してはそういったものは含まない数字。どうやら、子どもの成長とともに、家計の「ローン返済能力」は低下するとも言えそうです。

教育費は、その進路が公立か私立かによっても、大きく変わることがわかります。公立に通っている子が、中学や高校から、あるいは大学から、私立に進むケースも少なくないでしょう。
参考までに、幼稚園から大学まですべて公立であれば、その負担はおよそ800万円。19年間の合計額とはいえ、大変な金額です。しかし、これがすべて私立(大学は文系とする)になると、その負担は2,000万円を超えるまでに跳ね上がります。この差を考慮せずに、ローンのプランニングを行うことができるでしょうか。

家計の「ローン返済能力」は、刻々と変化します。お金の使いみちは、住宅だけではありません。「その他にどういった資金を必要とするか」「長期にわたって返済を継続することができるかどうか」といったことを、ひとつひとつ確認しながら、プランニングを行うようにしましょう。

女性社労士FPが実体験からジャッジ!「住宅購入or賃貸」どっちがお得?

自宅購入か賃貸か。どちらが得か、多くの方が悩みますね。もちろん、それぞれにメリットとデメリットがあるのだから、悩んで当たり前です。

でも、社会保険労務士でFPの資格も保有している筆者から言わせれば、悩んでいるのなんてナンセンス。なぜなら、悩んでいるということは「家が欲しい」という気持ちがあって、しかもローンを返せる安定収入があるということだから。それなら、住宅は買ったほうが得に決まっています。

その理由を、筆者の経験を元にお話しましょう。

■住宅購入がいい理由1:周囲とのコミュニケーションが楽しい

筆者は、結婚当初は賃貸マンションに住んでいました。隣の人の顔は全くわからず、まわりの住人と話す機会もほとんどなく、少し寂しい記憶しかありません。

しかし一戸建に引っ越してからは、隣近所の方とあいさつを交わし、行事に誘われ参加しているうちに、どんどん交流の輪が広がっていきました。暮らし全体が楽しくなり、気持ちもずいぶん明るくなったのです。住宅を所有するということは、人との交流の場が設けられるということですよね。

とはいえ、あまり人と話をするのが好きでない人にとっては、デメリットになる可能性もあるでしょう。

■住宅購入がいい理由2:ローン返済をきっかけに仕事に前向きになれる

筆者が自宅を買ったのはバブルの頃で、不動産はまだまだ値上がりすると誰もが信じて疑わなかった時代。気の遠くなるようなローンの返済を考え、また、近い将来の子どもの教育費も視野に入れて、筆者も正社員で働くことを決意しました。それがきっかけで仕事の楽しさを覚え、稼ぐことよりスキルを磨くことが目的になり、今に繋がっています。

ただ、ローン完済までは長期間となり、住宅の維持費用も考慮しないといけません。働くことを前向きに考えられること、健康に支障がないことが大前提です。

■住宅購入がいい理由3:終の棲家があるという安心感

引っ越しをする必要がなくなるのが、自宅購入。家族や仕事の事情さえ変わらなければ、ずっと同じところに住んでいられるということです。筆者は小学校のときに引っ越しをしてさみしい経験をしているため、自分の子どもには幼なじみと長く一緒にいさせてあげたいという思いがあります。

また「自分の家がある」「いざとなれば売れる財産がある」というのは、何より安心感があります。そのためには、資産価値を重視して物件を決めること。「もしも売る・貸すとしたら、すぐに相手がみつかるか?」という視点を大切にします。資産価値のない不動産は負の遺産となってしまいます。

■住宅購入と賃貸のメリット&デメリット

最後に住宅購入と賃貸それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

【住宅購入】メリット
・一生住める家があるという安心感を得られ、自由にリフォームもできる
・ローンの返済が終われば、住居費用は大きく減らせることができる
・節目節目で必要な費用が予測でき、お金の将来設計がしやすくなる
・自由に売却や担保提供ができるので、急な資金の調達ができる

【住宅購入】デメリット
・転勤や転職などで住み替えの必要があっても、柔軟に対応できない
・環境変化などで住みにくくなっても、容易に引っ越しができない
・固定資産税、火災保険料などの定期的な費用とメンテナンス費用がかかる
・甚大な災害があった場合、二重ローンとなる危険性がある

【賃貸】メリット
・ライフスタイルや収入に応じて、自由にエリアやグレードを変更できる
・頭金や諸費用のための貯蓄をする必要がない
・固定資産税やメンテナンス費用が不要
・交通の便が良いところに住みやすい

【賃貸】デメリット
・所有者の都合で、住み替えを余儀なくされることがある
・暮らしに合わせた自由なリフォームができない
・長期間家賃を払い続けても、自分の財産とはならない
・高齢になると、物件の選択肢が狭くなってしまう

自宅購入はお見合いと一緒。一つとして同じ相手はいません。いろんな家に出合えば出合うほど、目が肥えてきます。あなたにとってのベストパートナーをぜひ見つけてください。

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