不動産投資は気をつけろ?!【あなたのマネーNo.4 】

6484.jpg

あなたのくらしに関わるマネー情報を毎週お届け!
今週は首都圏でのアパート空室率が30%を超えている問題についてです。

不動産調査会社によると、首都圏のアパートでは空室率が30%を超えて2004年の統計開始以来最悪の水準となっています。また、これまでは順調に上がっていた東京の家賃相場も頭打ちとなっており徐々に減少傾向にあります。

■悪いことばかりではありません

賃貸希望の人にとっては家賃が安いのは嬉しいことですよね?これまでよりも安くいい物件に引っ越しをすることもできるかもしれません。

■不動産投資は危険?

金融緩和政策やマイナス金利政策の影響もあって銀行はお金の貸し出し先を探しています。不動産に関連する貸出は貸したお金が返ってこなくなる可能性が比較的低いため、銀行も不動産に関する融資には積極的です。

不動産業者は、2015年の相続税改正もあって「保有している土地にアパートを建てて不動産収入を得たほうがいいですよ!節税対策にもなります!」「不動産投資をすることで家賃収入も得られるし、相続対策になります!」という営業トークでアパート建設や不動産投資を積極的に勧誘しました。

■問題点は?

新たにアパートを建てた場合、無事に入居者が埋まれば家賃収入で返済もできていた借入金。しかし空室だらけになってしまったら?多額の負債を抱え、節税どころか資産を減らすことになってしまいます。不動産投資についても同様です。
物件を見極めるための知識や経験も必要です。安易に手を出すのではなく、十分な覚悟をもって取り組む必要があります。

<関連記事>

画像一覧

執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

関連記事

特集

関連記事

あなたのマネーNo.2 インスペクションの説明を義務化

インスペクションの説明を義務化

2016年5月末に宅建業法の改正案が成立し、中古物件の取引時におけるインスペクションに関する説明が義務化されました。
この背景としては、現時点で日本には800万戸超の空き家があり、更に増え続けていくことが予想されています。

インスペクションとは?

そもそもインスペクションというのは、住宅の購入を考える消費者のために、雨漏りやひび割れが無いかなど、購入する建物の状態をチェックすることを言います。住宅診断とも言われます。

■ポイント

不動産業者とは別の第三者の視点で建物の状況を確認することにより、安心して中古物件を取引できるようにすることが狙いです。

■くらしとの関わり

これまでは、建物の状態が確認できないために、価格の妥当性の判断が難しく、購入を躊躇せざるをえない状況でした。
しかし、インスペクションの説明が義務化され、実際にインスペクションをする人が増えるようになると、より正確な状態を知り、取引がしやすくなります。

■デメリット

当然ながら、インスペクションは購入者に対して誠実に行われなければいけません。
しかし、不動産仲介会社がインスペクション業者をあっせんするような場合には、その会社に不利益になることを本当に正しく伝えてくれるのか?というところには疑問が残ります。
そのため、購入者自身がインスペクション業者を選ぶことが重要になってくるでしょう。

あなたのマネーNo.1 消費税増税の延期【くらしに関わる経済ニュース】

あなたのマネーNo.1 消費税増税の延期

2017年4月から消費税が10%へと増税となる予定でした。しかし、今月に入り2019年の10月まで増税を再度延期することが安倍首相より発表されました。このニュースが一体どのように私達のくらしに関わってくるのでしょうか?

■ポイント

この判断は、わたしたちの将来のリスクを大きくすることになります。また、消費増税に連動して改正予定であった制度にも影響が出てきます。(自動車の新税、軽減税率制度、住宅ローン減税や、住宅購入資金贈与など)

■将来へのリスク

予定通り増税が行われていれば集まっていた税収が、延期したことにより集まりません。結果として、更なる大増税が必要になる可能性もあります。また、日銀の金融緩和政策が続くことによって、日本の円や国債に対する信任が下がってしまう恐れもあります。

■選挙対策?

当然、目先のことを考えれば増税するよりは、しないほうがいい!という有権者の方が多数ではないでしょうか?つまりは、選挙前に増税することによって、選挙に負けるのでは?という懸念があったのではないかと予想されます。

増税が延期されることによって、まだ見えていない将来のリスクが大きくなっているかもしれません。ご自身の資産を増やすことはもちろんですが、資産防衛を行うことがより大切になってくるでしょう。

庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?

日本銀行のマイナス金利政策が続く中、「REIT」が注目を集めています。

「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」は投資信託の一種。ファンドの資金で不動産を購入し、賃料などの収益を投資家で分け合う投資信託です。『投資信託が「上場している」って、どういうこと?』の通り、仕組みが投資信託で売買の方法は上場株と同じという金融商品です。

東京証券取引所に上場するREITは「Japan」の頭文字をつけて「J-REIT」といいます。「J-REIT」は50銘柄以上あり、それぞれ保有している不動産に特色があります。投資家は「運営する会社はどういう投資法人か」「どんな不動産を保有しているか」「配当利回りがどれぐらいか」などを参考に投資をしています。

アベノミクス政策によって企業の業績は元気を取り戻しましたが、最近はやや陰りも。一方、オフィスの賃料上昇や低い空室率などの状況から、不動産投資にはまだ期待があると見ている投資家がREITに集まっているようです。

REITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)をまとめました。

メリットの「(4)上場株式に比べ、配当利回りが高い」を説明しましょう。REITの不動産は、オフィスやテナント、住居などとして賃貸しています。入居者から受け取る賃料はREITの収益です。

法人としてのREITは、保有する不動産の賃料などの収益から必要経費を引いた残額が利益。その利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が免除されることになっています。

デメリットの「(4)金利の上昇に弱い」も説明しましょう。REITの運用資金は、投資家の購入資金以外に金融機関からも資金を借りています。したがって、保有不動産の賃料から借入金の利息を支払います。借入金利が高くなれば必要経費も増えます。

すると「必要経費を引いた残額」は減り、投資利回りが低下します。投資利回りの低下を嫌う投資家は、市場でREITを売却し、REIT価格の下落につながるのです。

REITを購入する場合は、運用する不動産の物件数、テナント等の入居率、物件の所在地などをチェックしましょう。なお、資金を集めてREITの証券を発行する機関を「不動産投資法人」といいます。不動産投資法人の財務内容なども重要なチェックポイントです。

「1億円貯める」近道は?毎月貯蓄or投資…?【もしもシリーズ】

もしも1億円あったら…。そんな妄想は誰もが一度は抱いたことがあるはず。でもそんな金額は想像を超えた世界だし「そんなの夢物語にすぎない…」と思うものです。でも、そうあきらめるのはまだ早いかもしれません。

今回は1億円を貯めるためにどうしたらよいか、その具体的な方法について検討してみました。

■毎月コツコツ貯蓄の場合:毎月41万円×20年計画で実現可能

収入の一部を貯蓄にまわして、コツコツ貯蓄している方は多いことと思いますが、そのやり方で1億円を貯める場合、毎月どのくらいの金額を貯蓄しなければいけないのでしょうか。ここでは預貯金した場合の利子は考えずにシンプルに計算してみます。

35年計画の場合

毎月23万8,095円/月 × 12ヶ月 × 35年 = 99,999,900万円 

20年計画の場合

毎月41万6,666円/月 × 12ヶ月 × 20年 = 99,999,840万円 

10年計画の場合

毎月83万3,333円/月 × 12ヶ月 × 20年 = 99,999,960万円 

住宅ローンの一般的な期間である35年計画を立てるのであれば、毎月約23万円の貯蓄で大台の1億円に届きます。もっと短期間で10年ならば毎月の目標貯蓄額は約83万円となります。

投信積立で貯蓄する場合:

では、投資信託を毎月積み立てて行う場合で考えてみましょう。

・毎月の積立額33万9,000円の場合

  • リターン2%で計算すると、20年で約1億円を達成できます。
  • リターン1%で計算すると、22年で約1億円を達成できます。

コツコツ貯蓄していくよりも1億円到達までの期間はもちろん短くできます。ただし、これはあくまでもシミュレーションであり、将来の成果が約束されたものではありません。税金や各種手数料は含んでいません。

宝くじを狙う

ごく稀な機会や現象を「宝くじに当たるようなもの」と表現しますが、宝くじに当選するのはそれほど難しいことなのでしょうか?

ここで千葉商科大学のウェブサイトで、商経学部の伊藤教授が解説していた記事によると、宝くじ1枚を購入して1億円当たる確率はおよそ「143万分の1」。まさに天文学的数値になります。

しかし、購入する枚数を増やす、1億円だけでなくもっと低い当選金も良しとするのであれば、もっと確率は上がります。
ちなみに宝くじに高額当選する人にはある特徴があることがわかっており、詳しくは億万長者を目指せ!「“宝くじに当選する人”4つの共通点」で紹介していますので参考にしてみてください。

■基本はやっぱり日々のお金の見直し?

毎月の貯蓄額は、一般的に考えるととても高額ですが、決して実現不可能な夢ではないのかもしれません。
しかしやはり、貯蓄の基本は日々のお金の使い方を見直すことにあるでしょう。

お金についてのプロフェッショナルであるFPがアドバイスする、お金の使い方は、「プロに学ぶ“お金の正しい貯め方”!FPが実践している資産形成法3」「FPがプロの視点で指摘!“ボーナスの本当に賢い使い方”2つの例」を参考にしてみてください。

さらに、夫婦でお金のことで喧嘩が絶えなかったりストレスが溜まったりするようでは貯蓄もうまくいかないはずです。「FPは見た!夫婦がお金でモメる“絶対言ってはいけない”8フレーズ」も参考にしてみてください。

ランキング