念願のマイホームを手放す…?「住宅ローンを返済できなくなったとき」

6507.jpg

このレシピを実行して

DREAM円貯まる!
<材料>

・ 住宅ローン

<Point>

1住宅ローンを返せなくなったら自宅を売却して返済

2売却方法は「任意売却」もしくは「競売」

住宅ローンの返済日は、毎月やってきます。このタイミングで残高不足だと、返済に遅れが生じます。延滞発生です。

さてこれが続くと、どうなるでしょうか。 ある金融機関(金融機関Aとする)の例を、ご紹介します。

■金融機関でおこること

金融機関Aは、多くがそうしているように、住宅ローンの貸出しにあたって、「指定の保証会社(保証会社Bとする)の保証を受けること」を条件にしています。

そのため、金融機関Aから住宅ローンを借りる人は、保証会社Bに連帯保証人になってもらいます。

さてここで、金融機関A からお金を借りたCさんに、延滞が発生したとします。当初のうちは、「単なるうっかりかもしれない」ということで、大きな問題にはならないでしょう。しかし延滞が続くと……。

金融機関Aの場合、延滞が3回になると、連帯保証人である保証会社Bに、肩代わり(代位弁済)を請求することになっています。「Cさんが返済しないので、代わりに払ってください」と請求するのです。

■保証会社でおこること

肩代わりの請求を受けた保証会社Bは、金融機関Aにお金を払います。それから行うのは、Cさんへの請求。「自宅を売却して、その代金で返済してください」と求めるのです。

売却の方法は2通りです。ひとつは、不動産会社を通す「任意売却」です。でも、諸事情からスムーズな売却が難しければ、裁判所に「競売」を申し立てて、強制的に回収をはかります。いずれにしてもCさんは、自宅を手放すことになってしまいます。

こういったことにならないよう、住宅ローンの返済が難しくなったら、できれば延滞をしてしまう前に、金融機関に相談するようにしてください。返済計画の見直しがうまくいくかもしれません。

ところで、こうした事実については、一定のルールのもとに、信用情報機関に登録されることになっています。そうすると、新たにローンを組むことなどは難しくなってしまいます。詳細をご覧になりたい方は、信用情報機関のホームページを確認してください。

また住宅ローン返済と同じように、家計を考える上で必要となる老後資金については「ローン返済と老後資金」を、教育費については「ローン返済と教育費」も併せてチェックすることをおすすめします。

<関連記事>

画像一覧

  • 念願のマイホームを手放す…?「住宅ローンを返済できなくなったとき」

執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

関連記事

特集

関連記事

ローン返済と老後資金

マイホームを取得する年齢は人それぞれですが、一次取得なら40歳前後がボリューム層でしょうか。このタイミングで多くの人が、住宅ローンを組みます。

一般的な住宅ローンの借入期間は、最長で35年です。例えば、3,000万円を2%で借りたとします(元利均等返済ボーナス併用なし)。これをリタイアまでの25年間で借りた場合、毎月返済額は127,156円です。でも、10年延ばして35年とすると99,378円です。ずいぶん違います。そのため、「とりあえず35年を選択して、毎月の返済負担を軽くしておこう」と考える人は少なくありません。

■リタイア後もローン返済?!

例えば、40歳でローンを組んだとします。そうすると、返し終わるころには75歳です。「75歳まで返済を続けられるかな」と、少し不安になりますが、こう考えることにします。「きっと退職金でなんとかなる」。でも、なんとかなるでしょうか。

ここで、老後の生活費のデータを見てみましょう。グラフは、総務省の家計調査報告による「高齢夫婦無職世帯の家計収支(平成27年)」です。高齢夫婦無職世帯とは、夫65歳以上、妻60 歳以上の夫婦のみの無職世帯をいいます。

◇高齢夫婦無職世帯の家計収支
高齢夫婦無職世帯の家計収支

内容を確認すると、高齢夫婦無職世帯の家計は、毎月の収入が約21万円なのに対して、支出は27万円にのぼることがわかります。その差額6万円については、貯蓄などからの取り崩して賄っていると考えられます。

これを1年分にすると72万円です。30年分にすると2,000万円を超します。どうやらリタイアのときには、ある程度まとまったお金をもっておいたほうが良さそうだと思い至ります。退職金をローン返済にまわしてしまって大丈夫でしょうか。

■「長く借りたら短く返す」を忘れない

住宅ローンは、「長く組んで短く返す」のが理想だといわれます。そのため、「長く組む」人は多くいます。その一方で、返済が始まると、「短く返す」ことを忘れてしまったりします。

リタイアになってから、「短く返す」はずだったことを思い出したのでは手遅れになりかねません。少なくとも、ローンを組む前に、リタイアのときのローン残高を確認。そのうえで、繰上げ返済を考えたり、退職金をどの程度頼っていいものかを検討したり。具体的な計画を立てておくようにしたいものです。

覚えておきたい大事なこと、会社が倒産! 私の退職金どうなるの?

前回は退職金についてお伝えをしましたが、仮に会社が倒産し、もらえるはずだった退職金が支払われない場合どうなるのでしょうか?

「泣き寝入りするしかない・・・」と思われる方もいらっしゃるでしょうが、一定の要件を満たす場合は、国の救済制度があります。

■「未払賃金の立替払制度」って?

未払賃金の立替払制度」というもので、労働者とその家族の生活の安定を図るセーフティーネットとして、会社の倒産によって賃金や退職金が支払われないまま退職した労働者に対し、「賃金の支払の確保等に関する法律」に基づいて、その未払賃金や退職金の一部を政府が会社に代わって立替払する制度です。「独立行政法人 労働者健康安全機構」というところが制度を実施しています。

■立替払を受けることができる人は?

会社側の要件は、「同居の親族以外の労働者を使用して、1年以上の期間にわたって事業を行なっていたこと」です。

労働者側の要件は、「法的手続の申立があった日又は労働基準監督署長の認定申請より6カ月前の日以降2年間に退職したこと」です。(図参照)したがって、法的手続申立の6カ月以上前に退職していた場合は、立て替えて貰えません。また、破産手続開始決定日(または「事実上の倒産」の認定日)の翌日から2年以内に立替請求をすることが必要ですので、この点も注意してください。

■立替払の対象となる未払賃金は?

立替払の対象となる未払賃金は、労働者が退職した日の6か月前から立替払請求日の前日までに支払期日が到来している定期賃金と退職金のうち、未払となっているものです。(図参照)ボーナスは立替払の対象とはなりません。また、未払賃金の総額が2万円未満の場合も対象とはなりません。

■「未払賃金の立替払制度」によって支払われる金額は?

ただし「未払賃金の立替払制度」によって支払われる金額は、未払いの定期賃金・退職金の金額の8割が原則です。また、退職日の年齢に応じて、支給金額の上限が定められています。未払い賃金の金額が上限額を超える場合には、上限額の8割が支給されることになります。

たとえば、退職日の年齢が30歳以上45歳未満の場合、未払い賃金の金額上限は220万円、立替払いの金額上限は176万円(45歳以上は296万円、30歳未満は88万円)となります。

とりあえずの相談先は、「労働基準監督署」になりますが、実際に手続きを依頼するとなると弁護士さんにということになります。このような制度があること自体を知っている人は少ないと思いますので、いざという時のために覚えておいてください。

■図版
独立行政法人 労働者健康安全機構のHPより
〔参考〕立替払を受けることができる人
〔参考〕立替払を受けることができる人

〔参考〕立替払の対象となる「未払賃金」の例
〔参考〕立替払の対象となる「未払賃金」の例

女性社労士FPが実体験からジャッジ!「住宅購入or賃貸」どっちがお得?

自宅購入か賃貸か。どちらが得か、多くの方が悩みますね。もちろん、それぞれにメリットとデメリットがあるのだから、悩んで当たり前です。

でも、社会保険労務士でFPの資格も保有している筆者から言わせれば、悩んでいるのなんてナンセンス。なぜなら、悩んでいるということは「家が欲しい」という気持ちがあって、しかもローンを返せる安定収入があるということだから。それなら、住宅は買ったほうが得に決まっています。

その理由を、筆者の経験を元にお話しましょう。

■住宅購入がいい理由1:周囲とのコミュニケーションが楽しい

筆者は、結婚当初は賃貸マンションに住んでいました。隣の人の顔は全くわからず、まわりの住人と話す機会もほとんどなく、少し寂しい記憶しかありません。

しかし一戸建に引っ越してからは、隣近所の方とあいさつを交わし、行事に誘われ参加しているうちに、どんどん交流の輪が広がっていきました。暮らし全体が楽しくなり、気持ちもずいぶん明るくなったのです。住宅を所有するということは、人との交流の場が設けられるということですよね。

とはいえ、あまり人と話をするのが好きでない人にとっては、デメリットになる可能性もあるでしょう。

■住宅購入がいい理由2:ローン返済をきっかけに仕事に前向きになれる

筆者が自宅を買ったのはバブルの頃で、不動産はまだまだ値上がりすると誰もが信じて疑わなかった時代。気の遠くなるようなローンの返済を考え、また、近い将来の子どもの教育費も視野に入れて、筆者も正社員で働くことを決意しました。それがきっかけで仕事の楽しさを覚え、稼ぐことよりスキルを磨くことが目的になり、今に繋がっています。

ただ、ローン完済までは長期間となり、住宅の維持費用も考慮しないといけません。働くことを前向きに考えられること、健康に支障がないことが大前提です。

■住宅購入がいい理由3:終の棲家があるという安心感

引っ越しをする必要がなくなるのが、自宅購入。家族や仕事の事情さえ変わらなければ、ずっと同じところに住んでいられるということです。筆者は小学校のときに引っ越しをしてさみしい経験をしているため、自分の子どもには幼なじみと長く一緒にいさせてあげたいという思いがあります。

また「自分の家がある」「いざとなれば売れる財産がある」というのは、何より安心感があります。そのためには、資産価値を重視して物件を決めること。「もしも売る・貸すとしたら、すぐに相手がみつかるか?」という視点を大切にします。資産価値のない不動産は負の遺産となってしまいます。

■住宅購入と賃貸のメリット&デメリット

最後に住宅購入と賃貸それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

【住宅購入】メリット
・一生住める家があるという安心感を得られ、自由にリフォームもできる
・ローンの返済が終われば、住居費用は大きく減らせることができる
・節目節目で必要な費用が予測でき、お金の将来設計がしやすくなる
・自由に売却や担保提供ができるので、急な資金の調達ができる

【住宅購入】デメリット
・転勤や転職などで住み替えの必要があっても、柔軟に対応できない
・環境変化などで住みにくくなっても、容易に引っ越しができない
・固定資産税、火災保険料などの定期的な費用とメンテナンス費用がかかる
・甚大な災害があった場合、二重ローンとなる危険性がある

【賃貸】メリット
・ライフスタイルや収入に応じて、自由にエリアやグレードを変更できる
・頭金や諸費用のための貯蓄をする必要がない
・固定資産税やメンテナンス費用が不要
・交通の便が良いところに住みやすい

【賃貸】デメリット
・所有者の都合で、住み替えを余儀なくされることがある
・暮らしに合わせた自由なリフォームができない
・長期間家賃を払い続けても、自分の財産とはならない
・高齢になると、物件の選択肢が狭くなってしまう

自宅購入はお見合いと一緒。一つとして同じ相手はいません。いろんな家に出合えば出合うほど、目が肥えてきます。あなたにとってのベストパートナーをぜひ見つけてください。

ローン返済と教育費

住宅ローンの返済は、20年~35年と長期にわたるものです。だから、勢いで乗り切るなんて、そんなことはできません。

安心な返済計画を立てるためには、家計の「ローン返済能力」がどのように変化するかに着目します。そのために欠かせないのは、住宅以外の資金使途についても、考慮に入れることです。

今回は、教育費をとりあげます。なぜかというと、ローン返済がスタートして5年から10年経つころに、「教育費の負担が増えて、毎月の返済が苦しくなった」と訴える家計が少なくないと聞くからです。

まずは、表をご覧ください。これは、学齢ごとのおおよその教育費を載せたものです。

表の数字を見ると、教育費の負担は、幼稚園から小学校、中学校、高等学校、大学と、多少のデコボコはあるものの、あまり減ることはありません。また、高等学校までは、自らがすすんで行う、例えばパソコンや参考書購入といった補助学習費をはじめ、お稽古ごとなどの学校外活動費なども含んだ数字であるのに対して、大学に関してはそういったものは含まない数字。どうやら、子どもの成長とともに、家計の「ローン返済能力」は低下するとも言えそうです。

教育費は、その進路が公立か私立かによっても、大きく変わることがわかります。公立に通っている子が、中学や高校から、あるいは大学から、私立に進むケースも少なくないでしょう。
参考までに、幼稚園から大学まですべて公立であれば、その負担はおよそ800万円。19年間の合計額とはいえ、大変な金額です。しかし、これがすべて私立(大学は文系とする)になると、その負担は2,000万円を超えるまでに跳ね上がります。この差を考慮せずに、ローンのプランニングを行うことができるでしょうか。

家計の「ローン返済能力」は、刻々と変化します。お金の使いみちは、住宅だけではありません。「その他にどういった資金を必要とするか」「長期にわたって返済を継続することができるかどうか」といったことを、ひとつひとつ確認しながら、プランニングを行うようにしましょう。

ランキング