庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?

6006.jpg

このレシピを実行して

22,000貯まる!
<材料>

・10万円程度~100万円程度

<Point>

1REITは不動産投資の収益を投資家で分け合う投資信託

2主なメリットは少額投資、分散投資、高い配当利回り、インフレに強い

3主なデメリットは元本保証されない、不景気に弱い、高金利に弱い

4チェックポイントは物件の内容、入居状況、投資法人の財務内容

※70万円でREITを購入したと仮定し、2016年4月26日現在のJ-REIT全銘柄の平均分配金利回り(3.19%)を適用した分配金を1年間受け取った場合(税引き前)

日本銀行のマイナス金利政策が続く中、「REIT」が注目を集めています。

「REIT(Real Estate Investment Trust=不動産投資信託)」は投資信託の一種。ファンドの資金で不動産を購入し、賃料などの収益を投資家で分け合う投資信託です。『投資信託が「上場している」って、どういうこと?』の通り、仕組みが投資信託で売買の方法は上場株と同じという金融商品です。

東京証券取引所に上場するREITは「Japan」の頭文字をつけて「J-REIT」といいます。「J-REIT」は50銘柄以上あり、それぞれ保有している不動産に特色があります。投資家は「運営する会社はどういう投資法人か」「どんな不動産を保有しているか」「配当利回りがどれぐらいか」などを参考に投資をしています。

アベノミクス政策によって企業の業績は元気を取り戻しましたが、最近はやや陰りも。一方、オフィスの賃料上昇や低い空室率などの状況から、不動産投資にはまだ期待があると見ている投資家がREITに集まっているようです。

REITのメリット(魅力)とデメリット(リスク)をまとめました。

メリットの「(4)上場株式に比べ、配当利回りが高い」を説明しましょう。REITの不動産は、オフィスやテナント、住居などとして賃貸しています。入居者から受け取る賃料はREITの収益です。

法人としてのREITは、保有する不動産の賃料などの収益から必要経費を引いた残額が利益。その利益の90%超を投資家に分配すれば、法人税が免除されることになっています。

デメリットの「(4)金利の上昇に弱い」も説明しましょう。REITの運用資金は、投資家の購入資金以外に金融機関からも資金を借りています。したがって、保有不動産の賃料から借入金の利息を支払います。借入金利が高くなれば必要経費も増えます。

すると「必要経費を引いた残額」は減り、投資利回りが低下します。投資利回りの低下を嫌う投資家は、市場でREITを売却し、REIT価格の下落につながるのです。

REITを購入する場合は、運用する不動産の物件数、テナント等の入居率、物件の所在地などをチェックしましょう。なお、資金を集めてREITの証券を発行する機関を「不動産投資法人」といいます。不動産投資法人の財務内容なども重要なチェックポイントです。

<関連記事>

画像一覧

  • 庶民でも不動産投資ができる! 「REIT」とは?のイメージ
  • REITのメリットとデメリットの表

執筆者

石原敬子

CFP® 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 専修大学文学部人文学科心理学コース卒業後、証券会社で約13年の営業職勤務。その後2003年 1月にFP事務所を開業。「使うこと」に焦点を当てた個人相談、金融や資産運用を分かりやすく話すセミナーと書籍やコラムの執筆を行う。 http://www.keikoishihara-fp.jp/

石原敬子

関連記事

特集

関連記事

シニア層のおこづかい? 毎月決算型投資信託とは?

相変わらず、毎月決算型投資信託が60歳代、70歳代の間で絶大な人気を誇っているようです。

以前の記事「若年層は投信積立、シニアは毎月分配型 ~投信協会アンケートより~」でご紹介した「2015年(平成27年)投資信託に関するアンケート調査」(一般社団法人投資信託協会)では、60歳代、70歳代の投資信託保有者のうち、なんと約65%もの人が毎月決算型の投資信託を持っていることが分かりました。

一方、30歳代以下の投資信託保有者で、毎月決算型の投資信託を持つ人は約3割。年代の違いで利用者に差がある「毎月決算型投資信託」とは、どのようなものなのでしょうか?

投資信託は、定期的に運用状況を集計して公表します。資産残高、一定期間の損益、運用対象の金融商品や銘柄、運用資産のうちその期間に売買した証券や資産なども明らかにされます。この集計が「決算」です。

決算の期間は、あらかじめ投資信託ごとに決められています。その期間を1ヵ月としたものが「毎月決算型」。決算を行い運用利益が上がれば、利益の一部分が投資家に支払われます。これが「収益分配金(以下、分配金)」です。

しかし、毎月の決算期間では、運用資産が値下がりする場合もあります。本来、決算期間の利益が少なければ分配金額も少なくなるはず。運用がうまくいかない月は分配金0円でも当然です。

ところが、実務上は、以前からの利益の蓄積で、何とか過去の月と同程度の分配金を支払っています。この利益の蓄積を「分配余力」といいます。今後の分配金の支払いを左右する、重要な指標です。

このように、分配金を毎月支払っている現状では、「毎月決算型」を「毎月分配型」とも呼んでいます。

数年前は、投資金額に対し毎月の分配金の利回りが年8%程度で、高いものでは年10%を超えるような投資信託もありました。この時期ほどではありませんが、毎月の分配金を楽しみにしているのが、給与収入のない世代、つまりシニア層なのです。

反対に、現役で働く若年層は、投資収益よりも給与などが収入の柱です。わざわざ毎月決算型投資信託を買う必要はないわけです。

最後に、分配金に関しては十分に理解をしておきましょう。決算期間が毎月であれ年に1回であれ、分配金を投資家に支払うと、その分、基準価額(投資信託の値段)が下がります。基準価額の上昇は運用の利益であり、その利益を投資家に支払ったのですから。

つまり、毎月分配金型投資信託では、基準価額を押し下げる分配金の支払いも毎月なのです。

積立方式で投資信託を買う~ドル・コスト平均法とは?

2015年(平成27年)投資信託に関するアンケート調査」(一般社団法人投資信託協会)によると、30歳代以下の投資信託保有者の約3分の1が積立投資プランを利用していました。

これは前記事「若年層は投信積立、シニアは毎月分配型 ~投信協会アンケートより」でもご紹介いたしました。

積立投信のメリットは、無理なく少額投資できる点。購入時の値動きリスクも抑えられます。それが「ドル・コスト平均法」の特徴です。

しかし「ドル・コスト平均法」を知っている人は、回答者全体の約1割程度。投資信託の保有者でも「ドル・コスト平均法」の認知度は2割以下です。

では、リスク軽減効果のある「ドル・コスト平均法」とは、何なのでしょうか?

それは積立投資をする場合に、毎回同じ金額で購入する方法。株式や投資信託のように値動きするものの定期購入は、購入価格が毎回違います。購入金額が決まっているため、買う都度、数量が調整されます。

例えば、投資信託を毎月1万円ずつ買うとします。基準価額(値段のこと)は日々変動します。値動きによって、予算1万円の範囲でどれだけ買えるでしょうか。

図表のように、基準価額が高いとたくさん買えません。安い月に比べれば購入数量が少なくなります。

これを繰り返して積み立てます。購入価額の平均は、どうなると思いますか?

何かの商品を買う際、同じ予算内で高い品物は少しか買えず、安い品物はたくさん買えるのと同じです。高いものを少し、安いものをたくさん買った時の購入価額の平均は、安い方に近くなります。このように、毎月同じ日に決めた金額で投資信託を買う「投信積立」は、購入価額の平均値を引き下げる効果があるのです。

図表下段の「一定数量の積立」は毎月10口ずつの購入で、基準価額の変動によって投資金額が多かったり少なかったりします。

どちらも4回の積立合計金額は4万円です。しかし「ドル・コスト平均法」では、購入価額の平均値が858.3円、「一定数量の積立」では1,000円。これが「ドル・コスト平均法」の強みです。

毎月、同じ日に、同じ金額での投信積立。「少ないお給料から投資するから、積み立てで」だけではないのです。積立投資プランは、値段が変動するリスクを抑えた優れものです。

ただし、魅力が乏しく基準価額が一方的に下がり続けるものには不向き。「ドル・コスト平均法」でどんなに平均購入価額を引き下げても、買い続けているうちにもっと資産価値が減っては元も子もありませんから。

はじめての投資信託。最初に考える3つの「ど」とは?

5、10、15、20、25。これなにかわかりますか?

金融機関の取引が多い日、ゴトー日。そう一般的には給料日です。最近は、給料日に証券会社の取引が活況を呈しているそうです。みなが証券会社を利用しているという証拠。マイナス金利のインパクトは、庶民生活にもジワジワと影響が出てきているようです。

「マイナス金利」という言葉は、庶民感覚でもかなりインパクトがありました。金利がマイナスって、銀行預金するとお金払うの?というイメージは相当なもの。ATMの手数料が利息よりも高いという状況に、納得はしてないけど諦めていたところに、「え?預かり料をとるの?」的な衝撃がありました。そういう意味では、だれもが「お金」のこと、資産形成のことを考えざるを得ない気持ちにさせたということは、国民の「金融リテラシー」アップには、十分に寄与したと思われます。

投資初心者が最初に選ぶのは「投資信託」がよいとされています。
一口に投資信託といってもその数は数千もあります。その中でどうやって選んでいけばいいのでしょうか。今回は、投資信託を選ぶ手掛かりとして、投資信託の種類をご紹介します。

「どこに」「どんな」「どうやる」の3つの「ど」を考える
まず「どこに」は、どのエリアに投資するのか、という視点です。
大きく国内投資と海外投資に分けられますが、さらに海外にはさまざまなタイプがあります。先進国もあれば新興国もあります。特定の国に限定するものもあれば、ヨーロッパやアジアといったエリアに分散をするものもあります。さらにBRICs※などの数か国の組合せも。自分の興味のあるエリアを選びましょう。このとき1国に集中よりも、複数の国に分散するほうが、リスクは小さくなります。

次に、「どんな」は、どの資産に投資するか、の視点です。株式、債券、不動産、その他(原油や金といった商品など)がありますので、それぞれの特徴を理解しましょう。

株式は景気が上昇するときに威力を発揮します。大きく儲かる可能性がありワクワク感がありますが、大きく値下がりするリスクもあります。

債券は株式よりも値動きが緩やか。株式ほど大きな利益は見込みにくい投資ですが、手堅さがあります。

不動産は景気がいいときに上昇する傾向にありますが、株価の動きに遅れるなど、独特な値動きを見せます。不動産を組み入れた投資信託はREIT(リート)と呼ばれ、投資家から集めた資金を使い、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入などを投資家に分配する仕組みです。

商品(コモディティ)は、世界的な規模で取引される原油、貴金属、農産物などの相場の値動きの影響を受けます。それぞれの商品は、需要と供給を巡る事情が違いますし、為替相場の影響も受けます。株式や債券、不動産とは違った値動きとなりますので、組み合わせますとリスク分散が図れます。

投資信託の商品分類が、投資信託協会のホームページに掲載されています。個別投資信託の説明資料(目論見書など)には、この商品分類により種類が示されています。その表示を見るだけで、ある程度、どのような投資信託なのか想像がつくはず。これで投資信託選びはかなりスムーズになるでしょう。

最後に、「どうやる」は運用のスタイルです。日経平均株価のような指数の動きにできるだけ近い運用成果を目指す「パッシブ運用」は、いわば守りの運用スタイル。それに対して「アクティブ運用」は、日経平均株価などを上回る運用成果を目指す、攻めの運用スタイルです。どちらがいいかは一概には言えませんが、初心者には、より安全性を重視する「パッシブ運用」から始めるのがよいとされています。

もう迷っている時間はありません。次の給料日から「投資信託」はじめてみましょう。

※BRICsは、経済成長著しい4カ国Brazil, Russia, India , China(ブラジル、ロシア、インド、中国)をさします。

投資信託、難しいとも初心者向けとも言われるけどその理由は??

いよいよ3月も終わりが近づいてきました。この4月から新しいことを始めたい!という方も多いのではないでしょうか?それは資格だったり、趣味だったり、色々なことがあるかと思いますがその中でお金を貯めるというのも1つの新しいことではないでしょうか?

お金の運用=難しいと思われがちですが、何事も経験と勉強、これまで飲み会に使っていたお金を1回分だけでも運用してみたら??1年後はそこまでインパクトがなくても10年後、20年後と考えるとお金という面ではもちろん、知識に関しての貯金が何よりもの財産になるのではないでしょうか?

そんなお金の運用。よく初心者でも手が出しやすいと言われるのは「投資信託」です。ただ一方で「難しい」という声があるのも事実です。難しいのに初心者向けとは一体どういうことなのでしょうか?

初心者向けと言われる理由は、主に2つ。1つは、少額で分散投資できる点です。額面1万円が多く、時価は数千円から2万円台。積立方式なら数千円の金額指定で購入できます。しかもその数千円に、数十~百数十種類の投資対象がパックされています。気軽な金額で多種類に投資できるのです。

もう1つは、運用をプロに任せる仕組みの面。本来、投資先や売買タイミングを判断するのは、投資家自身です。しかし投資信託は、それを投資信託会社(運用会社)にアウトソーシングします。例えばあなたが「アメリカに投資したい」と思ったとします。けれど、具体的に何に投資したら良いかの判断は難しいもの。

「株価が上がりそうな会社は?」「売買のタイミングは?」「アメリカの政策や、世界情勢は?」など、気になる事柄を調べて判断する部分を運用会社(投資信託会社)に任せるのが投資信託です。

「それならトライしてみよう」と、これまで投資をしたことのない人が投資信託の資料に目を通すと……。言葉が難しい。仕組みが複雑。結果が不確定。分からないことだらけです。

よく「理解できないものに投資をしてはいけません」などと言われます。もしそれが正しいのなら、投資信託は、初心者が投資をしてはいけないことになってしまいます。しかし、少額で多種類に投資できるのが投資信託だったはず。まずは実際に身銭を切って投資経験を積んでみましょう。「習うより慣れろ」です。とりあえず毎月5千円ずつでも積み立ててみましょう。

実際に積立をしながら山あり谷ありの投資環境で重ねた経験は、ノウハウ本やセミナーより数倍の学習効果があります。

3年も続ければ、景気の良い時にも悪い時にも遭遇します。為替が円高にもなれば円安にもなることでしょう。株式ブームになったり暴落に見舞われたりもするかもしれません。その都度、基準価額(投資信託の値段)がどのように動いたかを確認したり、値動きの原因を考えてみたりするなど、前向きにつきあっていけば、だんだんと難しさも薄れてきます。専門用語にも慣れてくるでしょう。

少額で分散投資できるのはトライアル資金として有効です。そこが初心者向けと言われるわけですから、投資信託は投資経験を積む道具として、うまく活用しちゃいましょう。

この投資経験が今後の色々な人生で役立つことは目に見えております。楽しくお金に触れるためにもまずは始めてみて、少しづつ知識と経験を積んで行ってみてはいかがでしょうか?

ランキング