家計にやさしいローンの作り方:2本立てローン

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・住宅ローン

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1住宅ローンを組むときは、家計のコレカラをイメージする

2家計の余裕にあった返済額を設定する

家計には、余裕のあるときも、厳しいときもあります。住宅ローンを組むときは、「それがいつなのか?」を知っておきたいと思います。

オススメしたいのは、「ライフイベント表」を作ってみることです。「いつ、どんなライフイベントがあって、どの程度のお金がかかるか」を整理することができます。表1はスペースの関係で3年分ですが、ローンを組む期間にあわせて作ってみてください。家計のコレカラをイメージするのに役立ちます。

さてこれを、住宅ローンのプランニングに生かします。例えば、「10年たったら、教育費の負担で家計が厳しくなりそう」というのであれば、「そのタイミングで、住宅ローン返済を軽くすることはできないか」に、頭をひねるのです。

住宅ローンで3,000万円を借りるつもりで、表2のようなプランを立てたとします。でもこれでは、家計が厳しくなる10年後に、毎月の返済額を減らすことはできません。

※元利均等返済、ボーナス併用なしの場合

そこで表3のように、借り入れを2本に分けることにします。表2のプランにくらべ、当初10年間の返済負担は増えますが、11年目以降はその負担を減らしておくことができます。加えて500万円分について、借入期間が短くなったこと、適用金利が下がったことの効果で、総返済額も90万円ほど節約できます。

借入れを分けるときは、借入額の割合やその返済期間などを調整して、無理ない返済額を探してください。どうしても落としどころが見つからないときは、借入れが多すぎることを疑いましょう。また、借り入れを分けるとコストが余計にかかることもあります。確認してください。

※元利均等返済、ボーナス併用なしの場合

プランニングのコツは、将来の家計を予測し、そのときどきの余裕に合う返済額を設定しておくことです。家計が厳しくなるタイミングで、返済負担まで増えないようにしておきたいものです。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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マイナス金利で殺到!住宅ローンの借り換え検討中の人が考慮すべき点

マイナス金利の導入で、一気に注目を浴びているのが、お金を借りる「ローン」です。

というのも、超低金利の中、さらに金利が下がり、お金が借りやすくなったからです。住宅ローンの借り換えの申し込みが殺到するというのもうなずけます。借り換えには、それなりの手間とコストはかかりますが、それを差し引いても、低金利でローンを組みなおしたほうが、トータルの返済額が減額できるので、殺到しているといえるでしょう。

ところで、本当に借り換えでローンは減額できるのでしょうか?そこで、今回は、住宅ローンの借り換え検討中の人が、考慮すべきポイントを考えてみます。

変動金利で0.5%、10年固定で0.8%まで下がっている
最新の住宅ローンをみると、変動金利では、0.5%まで下がってきています。とくにじぶん銀行やイオン銀行など、ネット銀行の下げ率が高いです。5年前の水準と比較すると、1%以上下がっていることになります。住宅ローンの1%の違いは、かなり大きいです。トータルの返済金額からすると、数百万円の違いになります。仮に3000万円のローンであれば、300万円以上の返済額を減らすことができるのは大きなメリットです。

借り換えで、「長期固定型」に変更
借り換えには、これまでのローンを一括返済して、さらに別の金融機関(原則、同じ金融機関で借り換えができないため)でローンを組み直す必要があります。借り換えの手数料もかかります。数十万円の新たなコストを払っても借り換えのメリカットがあるかどうかの見極めの目安は、残高1000万円以上、期間10年以上、金利差1%といわれます。そして、これまで変動型や、3年・5年といった短期固定型で借りていたローンを、「長期固定型」に変更することをおすすめします。当面はマイナス金利が続くとは思われますが、金利は将来かならず上がるからです。そうなった場合、返済額がまた増加することになります。しかし、借り換えのタイミングで長期固定に変更してしまえば、それは最後まで低金利のママでトータルの返済額が増額することはありません。

転職などで年収が下がった場合は要注意!
転職などの理由で年収が大幅にダウンした場合、新しいローンの審査が通らない場合があります。諦めるのは早いです。そんなときのオクの手は、現在借りている銀行と金利交渉してみましょう。ダメ元で粘り強く交渉すれば、必ず道は開けます。

マイナス金利は、お金を借りる側から考えると、長期間にわたり低金利でお金が借りられる、まさに「マジックアワー(魔法の時間)」のようなものともいえるのです。もうこんな「魔法の時間」は2度とこないかもしません。このときを利用して、ローンを積極的に借りましょう!ひいては、それが日本経済を動かすことになるのです。

※住宅ローン借り換えとマイナス金利について
マイナス金利を活かせ!週末、住宅ローンの借り換えに急げ!
住宅ローンの借り換えをするなら今が得?〜マイナス金利は私たちの生活にどんな影響をもたらすのか〜
マイナス金利、住宅ローンがお得?

自分にもしものことがあった場合、住宅ローンはどうなる?

消費税増税前に住宅を購入したい!という方も多いと思いますが、
いざ住宅ローン組んでみると、この先何十年も返済し続けられるか少し不安になったりもしますよね。

そこで今回は、万一死亡したり重い病気になったりした場合のローンの補償についてご説明します。

まず、民間の金融機関でローンを組む場合、契約者が亡くなった場合に残りのローン(残債)が一括返済される「団体信用生命保険(団信)」に加入します。これは強制加入で、健康状態等で保険に加入できない場合は、ローン自体が組めないことになります。保険料は金利に含まれていますので、追加でとられることはありません(住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、任意で「機構団信」をつけるかどうかを決め、保険料は別途支払います)。

つまり、団信付きの住宅ローンを組んでいれば、契約者が亡くなった場合の返済の心配は無用ということになります。ファイナンシャル・プランナーなどでは将来の収支を予測するキャッシュフロー表を作ってシミュレーションしますが、おかしな話、契約者が元気な場合より、亡くなってローンが完済されたほうが、表面上家計が楽になるケースもあるようです。

問題なのは、重い病気やけがで返済が困難になった場合です。一般の団信では、死亡と高度障害状態を除いて、保険金は支払われないからです。
そこで、最近注目を浴びているのが、がんなど一定の病気になって返済ができなくなった時に備える「疾病補償付き住宅ローン」です。

補償内容は金融機関により様々ですが、がんや脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病を補償するタイプと、これらに高血圧症や糖尿病なども加えて7~8種類の重病に備えるタイプが主流。対象の病気となって所定の状態が一定期間続くと、保険金で残債を一括返済してくれたり、毎月のローン返済額を補償してくれたりするのが一般的です。

多額の負債を背負う身としては非常に心強い商品ですが、当然そのぶんのコストがかかります。元々の金利に上乗せされる形の商品などがありますが、たとえば2000万円を35年で借り、金利が1.5%の場合、0.3%の金利上乗せで、完済までの支払い総額は約125万円増えます。この額で「安心を買う」のだということを認識したうえで、検討しましょう。

もうひとつの注意点は、途中解約の可否です。こうした補償は、順調に返済が進んで残債が減れば必要性が薄まります。借入当初の残高の大きいうちは保険に加入し、将来貯蓄が増えたり、専業主婦の奥さんが働けるようになるなど事情が変わったら解約するといった柔軟な使い方ができるタイプの方がおすすめといえます。

万が一の為に備えておきたいものですが、ご自身のケースではいくら上乗せされるのか、また途中解約は出来るのかなど、しっかりと見比べた上で「住宅」と「安心」を購入しましょう。

マイナス金利を活かせ! 週末、住宅ローンの借り換えに急ごう!!

日本銀行のマイナス金利政策の影響で、住宅ローンの借り換えが急増しています。

日経新聞によれば、主要8行の借り換え申込み件数は約2万8000件で、なんと前年同月比2.5倍に膨らんだとか!
私の周囲には銀行勤務の人がたくさんいるのですが、ローンセンターへの相談者が殺到しているということです。

そこで改めて、借り換えについて解説を。

借り換えとは、文字通り、現在の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

現在、各行の住宅ローンの金利は過去最低を更新していて、全期間固定のフラット35で1.25%~(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合)、10年固定金利型では1%割れどころか0.5%台のところもあります。住宅ローン控除で借入残高の1%戻ってくることを考えると、当面は支払っている金利より、軽減される税金のほうが多い「事実上のマイナス金利」とも言える状況です。
変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。当面はマイナス金利が続くでしょうが、いつかは必ず金利は上昇に転じます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味 「お宝」 ともいえます。借り換えを検討しない手はありません。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円かかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうかの目安は、残高1000万円以上、期間10年以上、金利差1%と言われます。ただし、最近は保証料がかからないローンなどもあり、残高が少なかったり、金利差が小さくても借り換えメリットが出る場合もあります。まずは金融機関のHPなどでシミュレーションするか、銀行の住宅ローンセンターに出かけてみましょう。

もうひとつ、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことには要注意。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。 ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

住宅ローンの借り換えをするなら今が得?〜マイナス金利は私たちの生活にどんな影響をもたらすのか〜

1月29日の日銀政策決定会合でマイナス金利が導入されました。マイナス金利と言われても、正直何がどうなっているのか、わかりにくいと考える人も多いようです。実際、マイナス金利は私たちの生活にどのような影響を与えるのでしょうか。

マイナス金利の影響についてお話しするために、マイナス金利について簡単に説明することにします。そもそも銀行には2種類あり、私たちにお金を貸してくれる銀行、そして、銀行がお金を預ける銀行が存在します。後者が日本銀行、いわゆる日銀なのです。

つまり、日銀←銀行←私たちというようにお金を預けている図式になります。このとき一般的な金利であれば、私たちは銀行から、銀行は日銀から金利を受け取ることができます。しかし、日銀がマイナス金利の場合、私たちが銀行から金利を受け取ることはできますが、銀行は日銀に金利を払わなければならないのです。

つまり、銀行は日銀にも私たちにも金利を払うため、経営は赤字になります。そこで赤字を防ぐために必死に金利を下げることで、私たちにお金を貸そうとしているのです。

ここで私たちの生活への影響として考えられるのは、住宅ローンのような大きなお金が動く場合、金利がとても低くて済むことが考えられます。そしてその予想は当たっていて、現在大手の銀行では金利の引き下げ競争が激化しているのです。

3月からは三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三菱東京UFJ銀行が金利を年率0.8%にまで引き下げることを明らかにしています。マイナス金利というあまりにも異例の措置であるため、各銀行もとにかく金利を下げざるを得ないというのが現状のようです。ですから、住宅ローンの借り換えなどを行う場合、動くのはまさに今と考えられます。

さらに、住宅ローンの借り換えを急ぐ理由は他にもあります。というのも、一般的に住宅ローンの金利は申込日の金利ではなく、実際に契約した日の金利が適用されます。つまり、現状の低金利で申込者が異常に増え、普段以上に時間がかかった場合、現状の低金利の恩恵を受けられない可能性があるのです。

もちろんすぐに住宅ローンの借り換えをすることは難しいかもしれません。しかし、マイナス金利が発表されて間もない今だからこそ、本気で検討してもいいのではないでしょうか。

住宅ローン減税を受けるには家の広さにご注意を

住宅を購入をする際、大きな買い物なだけに色んな条件をこれでもかというほど検討することでしょう。
中でも面積など「家の広さ」については、どんな方であれ熟考されるポイントかと思います。

「子供もいないし都心の便利なところに住みたい!」と思う方の中には、1LDK~2LDKのマンションを検討される方も多いのでないでしょうか。しかし、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※1)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあり、50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

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※1 一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

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