土地デフレは終わった?!28年地価公示を見る

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・地価公示

<Point>

128年1月1日の公示地価の全国平均は前年比0.1%上昇

2地価は二極化、全国平均上昇の陰で、商業地は31県で、住宅地は37道府県で下落

「土地デフレが終わった」という報道を耳にするようになりました。

3月に発表された28年地下公示で、全国平均(全用途)が、前年に比べて0.1%上昇したからです。地価がプラスに転じたのは、実に8年ぶりだといいます。

けん引役となったのは、大都市の商業地です。3大都市圏(東京・名古屋・大阪)の商業地は前年に比べて2.9%上昇、地方の主要都市(札幌・仙台・広島・福岡)にいたっては5.7%もの上昇が見られました。

足を引っ張ったのは、住宅地です。3大都市圏は0.5%の上昇、地方の主要都市では2.3%の上昇が見られたものの、全国平均は前年に比べて0.2%の下落でした。但し、下落幅は縮小していますから、このままいけば???

今回の上昇を象徴するような事例をご紹介します。上昇率ナンバーワンは、大阪の心斎橋です。27年は1平方メートルあたり570万円だったのに、今年は827万円に跳ね上がりました。上昇率にして45.1%にもなります。土地の争奪戦が起きているのでしょう。

次に価格です。最も高値だったのは、東京の銀座「山野楽器銀座本店」の1平方メートルあたり4,010万円で、1坪(畳2枚分)で1億3,200万円を超す計算になります。庶民の感覚からはかけ離れています。

ところで、ご承知のとおり地価は二極化です。そんなにいい話ばかりではありません。今回、全47都道府県のうち、商業地では31県で、住宅地では37道府県で下落しています。
地価公示は、地価公示法にもとづいて、国土交通省が、毎年1月1日時点の地価を公示するものです。一般の土地取引に対して指標を提供するなどの役目を担っています。

但し、データは過去の数字です。報道では、「これからも緩やかに上昇」とあったりします。でも、気になる話も聞きました。「もう天井」「もう下落」。地価はこれから、どの方向へ向かっていくのでしょうか。関心をもって見ていきたいと思います。

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  • 平成28年地価公示前年度変動率(パーセント)

執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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一石三鳥!実家活用で一気に解決!保活と介護と節税!

地価が公示されました。

下落を続けた地価が8年ぶりに上昇したと、土地の価格は下げ止まりで、底をついたと一部では報道されていますが、本当でしょうか?東京、大阪、名古屋の都市圏の上昇率は高く、大阪の心斎橋では昨年の約2倍。日本一になった東京銀座山野電気前も坪単価で1億2000万円の高騰ぶりです。しかし、それはごく一部の限られた土地で、全国平均でみると地価は下落しています。首都圏のタワーマンションの高層階のエレベーターに乗っているのは外国人ばかりだと聞いたことがあります。海外の投資家が不動産を爆買いして、地価を押し上げているのはないでしょうか?
個人的には実家(横浜)の販売活動中ですが、3年前にはじめて査定したころと比較すると、現時点で販売価格で約30%の下落率です。古家つきなので、新築を建てるなるとさまざまなクリアしなければ問題はありますが、それらを考慮しても、この下落っぷりには売主的には相当な精神的ダメージは否めません。
しかし、日本の置かれた状況を冷静に判断すると、それも仕方ないのかもしれません。超高齢社会で少子化の日本では、郊外に5LDKのマイホームは必要ないのです。反面、ひとり暮らしが増えた現在は、駅から徒歩圏内の1LDKのアパートやマンションが人気です。土地が余っている地方ならいざ知らず、新築戸建てを都市圏に持つのは庶民には困難になっています。というよりも、ライフスタイルが変化したということでしょう。一方で、空き家は東京を含め、日本全国で増加の一途をたどっています。

そこで、今回は、マイホームの購入を検討されている人に向けて、実家の活用という視点で、親との同居すると、税金が安くなる制度について、FPの久谷真理子さんの記事から、紹介します。

小規模宅地等の特例
所有する財産の価値が上がるのはうれしいものです。でも、相続税のことを考えると気が重くなってしまうという人もいるでしょう。そこで知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例は、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる制度です。いくつかの条件をクリアする必要がありますが、例えば、同居している子どもが、親の土地(自宅の土地)を相続すると、330平方メートルを限度に、評価額を80%も減らすことができます。

ひとりっ子が、親の財産6,000万円(土地(160平方メートル)3,000万円、その他3,000万円)を相続するとき、基礎控除額は3,600万円です(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)。これを超える2,400万円に対する相続税は310万円にもなって、なんだかもったいないと感じます。

親との同居で、相続税が安くなる
そこで、マイホームを買う計画をやめて、親との同居を考えることにします。その分のお金で、実家をリフォームするのもいいし、思い切って建て替えるのもいいかもしれません。いずれにしても、同居によって小規模宅地等の特例を適用できれば、3,000万円の土地の評価を80%も減らすことができます。その額は2,400万円にもなります(3,000万円×80%=2,400万円)。親の財産が減ると、相続税も減ります。このケースは基礎控除額である3,600万円におさまりますから、相続税はかからないことに(6,000万円-2,400万円=3,600万円)。同居で310万円もの節税に成功です。

土地の利用の仕方を変えることで、相続税の節税になることがあります。節税ありきではないかもしれませんが、検討する価値は充分にあるでしょう。また、その効果を確実に得るためには、相応のプランニングが欠かせません。あらかじめ税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

いかがでしたか?
郊外でも、2世帯住宅にリフォームして親と同居すれば、いつでもこども(孫)の世話は喜んでしてくれるでしょうから、保育園問題も一気に解決です。今後増える高齢者の認知症も、こどもたちとの会話や世話をすることによって、脳が活性化されて、生き生きと元気になっていくことは証明されています。要介護者の数を減らし、高齢者ばかりのコミュニティが崩壊していくのにもストップがかけられるかもしれません。

子育て世代のみなさん、ぜひ親子で検討してみてはいかがでしょうか?

個人的にも、もっと早くに気づいて検討することができれば、亡き両親に少しは親孝行ができたかもしれません。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

マイホームの取得と消費税の再増税

マイホームに適用される消費税の税率は、「引渡しの日を基準に決まる」のが原則です。

来年(2017年)の4月1日から、消費税率は10パーセント。最近の報道を見ていると、「いったいどうなるの???」という感は否めないものの、予定どおりなら、マイホームの引き渡しが4月1日以降になると、消費税の負担は10パーセントにアップということです。でも、来年の3月31日までに引渡しを受けると、その負担は8パーセントですみます。

但し、マイホームは、経過措置の対象になります。今年(2016年)の9月30日までに、マイホーム新築などの契約※を締結すれば、引き渡しが来年(2017年)4月1日以降になっても、8パーセントの税率が適用されるのです(図を参照)。これで、「工期が長引いて、引き渡しが遅れたら?!」といった心配からは解放されます。
※契約については一定の条件あり

念のため、マイホームの取得と消費税のカンケイについて、整理しておきましょう。まず、土地に消費税はかかりません。建物については、かかる場合とかからない場合があります。

消費税の対象になる建物は、工務店やハウスメーカーなどに頼んで新築する家、デベロッパーなどから買う新築のマンション、それから新築の一戸建てなどです。一方で、一般の個人が売主となっている中古住宅を買うなら、消費税の対象外です。不動産会社の仲介で、マンションや一戸建てを購入するようなケースといえばイメージしやすいでしょうか。

まとめです。消費税の再増税が予定どおりなら、消費税率8パーセントの適用を受けるためには、来年(2017年)3月31日までに引渡しを受けるか、今年(2016年)9月30日までに請負契約などを結ぶか。マイホーム取得を考えている人は、スケジュールを意識しましょう。もちろん、消費税が10パーセントになるからと、慌ててマイホーム取得に走る必要はありません。

マイホームは返品できない?!契約前に熟慮を

通常、モノを買うときは、お金と引き換えです。でも、サイズが合わなかったり、気が変わったりすると、返品できたりします。買い物を「なかったこと」にできるワケです。そういった経験がある人は、少なくないでしょう。

ところがマイホームとなると、そうもいきません。いちど引渡しを受けたら、返品できないのが普通です。引渡しを受ける前でも、いったん契約をしてしまうと、返品にはそれなりの「痛み」を伴います。ひとつの例で見てみましょう。

「そろそろマイホームを買いたいなあ」と思って、家探しをしていたAさんは、気になる物件にめぐり会うことができました。ここで、購入の是非をしっかり検討する時間がとれればラッキー。しかし、「これもご縁だから」と思ったり、「早くしないと他人にとられてしまうから」と言われたり。Aさんは、そのまま購入を申し込むことになります。
その後は、あっという間です。売主さんとの交渉がまとまったら、1週間後には、購入のための契約を結ぶことに。ところで通常、契約を行うにあたっては、売主に対して、「手付金」を渡すのが一般的です。売買代金の5%~10%ほどでしょうか。けっこうな大金です。

そしてこれが「痛み」の原因になります。一般的な契約形態をとっていれば、以後、自分の都合で契約を反故にするためには、少なくとも手付けを放棄する必要があるからです。がんばって貯めてきた頭金を失うことになってしまいます。お財布も心も痛みます。

「気になる物件にめぐり会いました」→大丈夫です
「購入を申し込みました」→(まわりを煩わせることになりますが)ギリギリセーフです
「契約を済ませました」→痛みます

契約を終え、ローンを申し込む段になって「ローン返済、大丈夫だろうか」などと思うこともあるでしょう。しかし、冷静な判断ができるうちにしっかりと検討したのなら、納得もいくというもの。心配なのは、勢いで契約まで済ませてしまったケースです。このまま進めてもいいのか、手付けを放棄してでも考え直したほうがいいのか。熟慮せずに契約まで突っ走った代償は大きすぎます。

マイホームを買う決断は慎重に。決断後には、契約内容をきちんと理解することも欠かせません。

【マネーギャグアニメ動画】紙幣でケツを拭く!?意外と知らないお札の寿命

人気シリーズ鷹の爪団を生んだDLEによるマネーゴーランドオリジナルアニメ「わんわんわんコイン」。

第8話は…金男くんからぞんざいな扱いを受けるわんわんわんコイン。そんなわんわんわんコインに与えられた究極の選択が、誰もがうらやむ紙幣に進化するか、端金(はしたがね)500円のままでいるのか…。しかし、そのためにはお金にまつわる難問クイズに答えなければならないのです!オー・マイ・キャッシュ!
続きはこちら!

犬でコインな「わんわんわんコイン」は飼い主の「金田金男」くんが大好き!! …が、金男くんは500円なんて端金(はしたがね)とばかりに、わんわんわんコインをすぐにお金として使おうとするよ! この“すれ違い劇”の先に待つのは、絶望か!? 悲劇か!? …それとも愛か!?

好評連載!【マネーギャグアニメ】わんわんわんコイン バックナンバー!
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第7話「ドキッ!大好きな彼氏でも見切りをつける年収って!?」

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【マネーゴーランド意識調査】早めに対処するほどおトクになる !引越しのマネープラン

進学や就職など、新しい自分の人生が始まる季節。それが4月です。出逢いや別れを経験してこそ、大人に一歩近づくというものです。それにともなって、新しい生活環境へ引越しされるという方も多いのではないでしょうか。

生まれ育った町を離れ、見知らぬ都会で一念発起と意気込んでいる方を対象にして、マネーゴーランドではアンケートを実施。引越しについての意識調査を行なってみることにしました。そこで判明したさまざまなインフォメーションを解析して、独自のおトクなキーワードを発見してみたのでぜひご参考にしてみてください。

●(アンケート分析1)未婚者は準備が遅くなる傾向あり
最初のアンケートは『引越しの準備期間』。具体的には、「引越し業者を選び始めるまでどれくらいかかったのか?」について既婚(配偶者・子供有)/未婚(単身者)それぞれにアンケートをしてみました。どちらも1ヶ月以上~2ヶ月未満と答えた方が最も多かったのですが、注目したいのが1週間以上~2週間未満と答えた方の割合。既婚者は16.2%と3番目に多かった答えに対し、未婚者の場合は25.4%で2番目に多かったというもの。奥さんや子供がいなくて自分の都合で動ける未婚者は、引越しに対して腰が重いようです。

▼既婚(配偶者・子供有)アンケート結果

▼未婚(単身者)

●(アンケート分析2)やっぱり女性は現実的
次に未婚者に限定して、男女別でアンケートを集計してみました。設問はアンケート1と同様に「引越しの準備期間」についてというもの。すると男性と女性では、引越しに対する意識がだいぶ違っていることが分かります。男性の一番多かった回答が1週間以上~2週間未満だったのに対し、女性で一番多かったのが1ヶ月以上~2ヶ月未満という回答。つまり女性の方が早い段階から、引越しという面倒な現実をきちんと見つめて、冷静に対処していることが分かります。それに比べると男性は、つい面倒だからと後回しにしている傾向があるようです。

▼男性の「引越しの準備期間」

▼女性の「引越しの準備期間」

●(結論)早く準備するほどトクをする
つい面倒で後まわしになりがちな引越しの準備。しかし早めに引越し業者を選べば、早割で料金が安くなったり繁忙期でもきちんと対応してくれたりと、いろいろなメリットが用意されています。さらに日程に余裕があれば、各業者の見積を比較検討することもできます。日にちをほんの少しずらすだけで料金が大きく変わることもあるので、やはり時間に余裕があるほどおトクになるケースが多いのも事実。その点、しっかり者の奥様がいるご家庭や、物事に現実的な女性の方が上手に引越しをされているようです。男性のみなさん、引越しはどうせいつかはやらなければならないもの。そんな現実に早くから向き合うことが、おトクへの近道と言えそうです。

※上記集計は2016年3月にマネーゴーランド編集部が行なったインターネットによるアンケートの集計結果になります。(対象:全国の10代~60代の男女、回答数2,500名)

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