マイナス金利で何かと話題!10年固定はここをチェック

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・10年固定の住宅ローン

<Point>

110年固定の主流は、当初期間の金利をぐっと引き下げるタイプ

2当初期間の経過後は、金利の引き下げ幅がぐっと減る

「100万円を1年預けても、利息はたったの10円だって!」なんてグチが聞こえてくる今日この頃。でも、住宅ローンを借りるなら、話は別です。

2016年3月に入り、メガバンク3行の10年固定は、年0.8%になりました。年0.5%で提供するところだってあります。住宅ローンの金利タイプには、いくつかありますが、今、とかく取り上げられるのが、この10年固定です。

でも、金利だけを見てとびつくと、後でビックリすることになります。多くの金融機関が販売に力を入れる10年固定は、「当初10年間の金利をぐっと引き下げる」設計になっているからです。

例えば、10年固定の基準となる金利(引き下げ前の金利)を、年3.1%とします。当初期間は、年-2.3%とすると、実際の借入金利は0.8%になります(3.1-2.3=0.8)。3,000万円を35年返済で借りた場合、毎月の返済は81,918円です(元利均等返済でボーナス併用なしの場合)。

ところが、10年経ったら引き下げ幅が減ります。それこそぐっと減って、年-1.4%になるとします。その結果、何が起きるでしょうか。

世の中の金利が変わらず、10年固定の基準となる金利も、変わらないとします。そのような状況でも、再び10年固定を選択すると、引き下げ幅が減った分だけ借入金利は跳ね上がります。年1.7パーセントになります(3.1-1.4=1.7)。もちろん、毎月の返済額は増えます。11年目から、毎月返済が91,162円になります。

もうひとつ。仮に、10年固定の基準となる金利が、年3.1%から年4.1%に上がると、借入金利は年2.7%になります(4.1-1.4=2.7)。毎月の返済も102,151円に。いっきに2万円の負担増です。引き下げ幅が減ったうえに、基準となる金利も上がると、こんなことが起きます。

「当初10年間の金利をぐっと引き下げる」10年固定は、利用の仕方によっては、すごく魅力的です。でも、どのような設計なのかを知らずにいるのはキケンです。仕組みを理解し、納得のうえで利用するようにしましょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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マイホームは返品できない?!契約前に熟慮を

通常、モノを買うときは、お金と引き換えです。でも、サイズが合わなかったり、気が変わったりすると、返品できたりします。買い物を「なかったこと」にできるワケです。そういった経験がある人は、少なくないでしょう。

ところがマイホームとなると、そうもいきません。いちど引渡しを受けたら、返品できないのが普通です。引渡しを受ける前でも、いったん契約をしてしまうと、返品にはそれなりの「痛み」を伴います。ひとつの例で見てみましょう。

「そろそろマイホームを買いたいなあ」と思って、家探しをしていたAさんは、気になる物件にめぐり会うことができました。ここで、購入の是非をしっかり検討する時間がとれればラッキー。しかし、「これもご縁だから」と思ったり、「早くしないと他人にとられてしまうから」と言われたり。Aさんは、そのまま購入を申し込むことになります。
その後は、あっという間です。売主さんとの交渉がまとまったら、1週間後には、購入のための契約を結ぶことに。ところで通常、契約を行うにあたっては、売主に対して、「手付金」を渡すのが一般的です。売買代金の5%~10%ほどでしょうか。けっこうな大金です。

そしてこれが「痛み」の原因になります。一般的な契約形態をとっていれば、以後、自分の都合で契約を反故にするためには、少なくとも手付けを放棄する必要があるからです。がんばって貯めてきた頭金を失うことになってしまいます。お財布も心も痛みます。

「気になる物件にめぐり会いました」→大丈夫です
「購入を申し込みました」→(まわりを煩わせることになりますが)ギリギリセーフです
「契約を済ませました」→痛みます

契約を終え、ローンを申し込む段になって「ローン返済、大丈夫だろうか」などと思うこともあるでしょう。しかし、冷静な判断ができるうちにしっかりと検討したのなら、納得もいくというもの。心配なのは、勢いで契約まで済ませてしまったケースです。このまま進めてもいいのか、手付けを放棄してでも考え直したほうがいいのか。熟慮せずに契約まで突っ走った代償は大きすぎます。

マイホームを買う決断は慎重に。決断後には、契約内容をきちんと理解することも欠かせません。

金利だけを見ない住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶとき、金利だけに気をとられてはダメ。利用にあたってのコストをトータルで把握するようにしましょう。

3,000万円を借りるのに、60万円を超す事務手数料がかかったり、60万円を超す保証料がかかったりするからです。
金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料
住宅ローンのコストは保証料でも差がつく

イザというときのために加入する団体信用生命保険の保険料(団信保険料)も、忘れるわけにはいきません。商品によっては、自己負担だからです。3,000万円を35年返済で借りると、通算で200万円以上払うことになったりもします。

さっそくトータルコストの比較を見てみましょう。下表は3,000万円を35年返済で借りた場合の一例です。

金利だけを見ると、ローン1がずいぶんおトクとうつります。
でも、事務手数料・保証料・団信保険料を含めると、ローン1の総支払額は41,561,654円、それに対してローン2は41,553,863円です。わずかですが、ローン1のほうが上回ってしまうことがわかります。ローン1は、事務手数料と団信保険料の負担が意外と重いのです。

トータルコストを金額で比べるのも一案ですが、これを年率に換算して、実質的な借入コストを比較することもできます。そうすると、ローン1は2.051%、ローン2は2.010%です。これを、APR(Annual Percentage Rate)といいます。

APRは、コストの異なる商品を比較検討するのに便利です。興味のある人は、フラット35のサイト上にあるローンシミュレーションを利用してみてください。但し、金利タイプが異なる商品の比較には向かないなどの注意点も。あくまで参考指標であることはご承知おきください。

戻る、戻らないで大違い!ご存知ですか?手数料と保証料の話

手数料も保証料も住宅ローンを利用するにあたってのコストです。
借入れが5,000万円にもなると、手数料で100万円を超すこともあるし、保証料だって100万円を超す負担になるでしょう。

だから、支払利息だけでなく、手数料や保証料がどのくらいかかるのかについて、あらかじめの確認が必須です。それぞれについては、「金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料」と、「住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!」でご紹介しています。ご覧ください。

さて、今回お伝えするのは、多くの人がローンを借りた後に気付いたり、気づかないままに過ごしてしまったりすることです。本来なら、借りる前に知っておきたいことなのに。

まず、手数料についてです。手数料は、借入れに伴うさまざまな手続きに対して発生するものです。そのため一般に、ローンを組んだあとに、戻ることはありません。借入れからほどなくして、どんなに多くを、場合によっては全部を繰上げ返済しても戻りません。借入額に応じた手数料を払ったとしてもです。
これに対して保証料は、繰上げ返済をすると、一定のルールで計算された額が戻ります(但し、借入時に一括で払った場合)。保証料は、保証会社に連帯保証をお願いするためのコストだから、保証が不要になった部分については返金されるのです。

これを、住宅ローンの商品選択に生かします。
例えば、マイホームを買い換えるという人。買い先行(先に新しいマイホームを取得して、新居に落ち着いてから今のマイホームを売りに出すといったケース)でいくなら、現在のマイホームが売れた段階で、それなりの資金を得ることになるかもしれません。相続した家を売却してまとまった資金を手元に得る予定の人、リタイアに近い時期にローンを組んで、ほどなく退職金が入るという人もいるかもしれません。

これらの人が、次にするのは繰上げ返済?

事情はともかく、借入後に繰上げ返済をする予定があるなら、「借入時にコストとして払い出したものが、戻るのか戻らないのか。戻るとしたらどのくらい戻るのか」を把握することをお勧めします。ざっくりでも計画が立てられるなら、借入後までの諸事情まで含んでコストを把握。そのうえで、ローンを選ぶようにするといいでしょう。

投資初心者、安全性を重視するパッシブ運用から始めてみては?

投資初心者、取り組みやすいのは投資信託と言われます。ただ「その商品数は5,000を超える!」と言われてしまうと、余計どこから始めていいのかわからないのが本音ではないでしょうか?

でもご安心ください。まずはどんな種類の投資信託があるかを知ることができれば、目指す投資信託にたどり着くことができます。例えばスーパーで買い物をする際にも「あそこに調味料が売ってるね」「鮮魚コーナーの先に冷凍食品がある」など知っていることで買い物がスムーズになりますよね。最初から大きところを知ろうとせずにまずは目の前のわかりやすいところから始めてみる。それが基本です。

それでは投資信託における事情を見ていきましょう。

まず投資信託の種類は、株式を主な投資対象とする「株式投資信託」と、株式はまったく組み入れずに公社債を投資対象とする「公社債投資信託」とに大きく分かれます。

前者の株式投資信託は、儲かるかもしれませんが損する可能性もありますので、概してリスクが高いといった特徴があります。ここでのリスクは、日常で使う“危険”とは違った意味を持ちます。投資の世界では、“損得の振れ幅”が大きいことをリスクが大きい、“振れ幅”が小さいことをリスクが小さいといいます。つまりリスクは“不確実性”を表します。

ここで「株式投資信託には何%ぐらい株式が含まれるの?」といった疑問がわくかもしれません。実は株式比率の高低は投資信託によりさまざま。比率の高い株式投資信託はハイリスク・ハイリターン(儲けが多い反面、損失も多い可能性)、比率の低い株式投資信託はミドルリスク・ミドルリターンといった傾向があります。投資初心者は株式の比率を3割以下に抑えた株式投資信託から選ぶと良いでしょう。

後者の公社債投資信託は、株式がまったく含まれず、国債や社債などの公社債(債券)への投資が中心ですので比較的安全性が高いといえます。債券は国や企業などが多数の投資家から資金を借入れる際に発行する、いわば“借用証書”のようなものです。債券やそれに集中投資する公社債投資信託は、株式などのように派手さはありませんが堅実な金融商品(出したお金“元本”が保証されるわけではない)といえます。

もう1つ別の切り口で見ていきましょう。それは運用スタイル(考え方や手法)による分類です。パッシブ運用は、ニュースでお馴染みの日経平均株価のような指数の動きにできるだけ近い運用成果を目指す、いわば守りの運用スタイル。それに対してアクティブ運用は、日経平均株価などを上回る運用成果を目指す、攻めの運用スタイルです。両者に一長一短はありますが、投資初心者には安全性を重視するパッシブ運用から始めることをお勧めします。

守りと言われると少し動きにくいかもしれません。でもまずは知ること、そして続けるためにも守りから入ってみる、そんなやり方が初心者には向いているかもしれませんね。

【ネットショッピング】♂♂ほぼ夫婦「明日は明日の風が吹く」vol.6

こんにちは、作家・まんが家の歌川たいじです。

みなさまは、どのくらいネットショップを利用されておいででしょうか。
ワタクシが暮らしております粗末な家は、新宿駅から遠くはなく、ビックカメラも紀伊國屋書店も伊勢丹もドンキホーテも散歩がてらに行けるところにあります。なのに、ついつい買い物となるとAmazonでポチッてしまう体たらく。

健康のために歩きなさいとよく言われるのですが、歩くのがきらいなわけではありません。実際、よく歩いているのです。ただ、荷物を持って歩くのが大きらい。ポケットに入らないものは持ち歩きたくないのです。そんなワタクシに、ネットショップは強い味方なのでした。
最近ではネットショップの価格競争により配送会社ほかのステークホルダが儲けられず、青息吐息であるとか。課題はまだまだたくさんありますね。ですが、ネット注文による流通がますます成長していくであろう事は、疑いようがありません。

今後の課題としてぜひ、ネットショップのみなさんに検討していただきたいのが、「レコメンド商品表示の洗練」です。過去に買ったものの傾向から表示されるレコメンドによる事故は、マイノリティにとって恐ろしいものでして、会社でたまたま開いてしまったAmazonのレコメンド表示で腐女子なのがバレてしまった友人が数人おります。友人の腐女子達は、萌えようもない男性の同僚が抱き合うのを見せられ「どうだ、萌えるのか」とからかわれて、「おまえなんかに萌えるかッ」と怒りに震える日々を過ごしているそうです。レコメンド表示は、おしゃべりな商店街のオバサン的なキャラとなっているのかもしれません。

そして、ワタクシから個人的にAmazonさんにお願いです。私の著書を私にレコメンドするのは、やめていただけないでしょうか。どうか、他の人に薦めてほしいのです。

※これまでのハナシ
Vol.1【プロローグ】
Vol.2【ポイントカード】
Vol.3【アイデアを金に変える】
Vol.4【小さな倹約】
Vol.5【ふるさと納税】

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