一石三鳥!実家活用で一気に解決!保活と介護と節税!

このレシピを実行して

310万貯まる!
<材料>

・相続財産(親の土地)

<Point>

1路線価は、相続税や贈与税を算定するときの基準になる

2「小規模宅地等の特例」の適用で、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる

※親の財産6,000万円(うち自宅土地3,000万円)を子ども1人が相続する場合。同居して小規模宅地等の特例の適用を受けた場合とそうでない場合の比較

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地価が公示されました。

下落を続けた地価が8年ぶりに上昇したと、土地の価格は下げ止まりで、底をついたと一部では報道されていますが、本当でしょうか?東京、大阪、名古屋の都市圏の上昇率は高く、大阪の心斎橋では昨年の約2倍。日本一になった東京銀座山野電気前も坪単価で1億2000万円の高騰ぶりです。しかし、それはごく一部の限られた土地で、全国平均でみると地価は下落しています。首都圏のタワーマンションの高層階のエレベーターに乗っているのは外国人ばかりだと聞いたことがあります。海外の投資家が不動産を爆買いして、地価を押し上げているのはないでしょうか?
個人的には実家(横浜)の販売活動中ですが、3年前にはじめて査定したころと比較すると、現時点で販売価格で約30%の下落率です。古家つきなので、新築を建てるなるとさまざまなクリアしなければ問題はありますが、それらを考慮しても、この下落っぷりには売主的には相当な精神的ダメージは否めません。
しかし、日本の置かれた状況を冷静に判断すると、それも仕方ないのかもしれません。超高齢社会で少子化の日本では、郊外に5LDKのマイホームは必要ないのです。反面、ひとり暮らしが増えた現在は、駅から徒歩圏内の1LDKのアパートやマンションが人気です。土地が余っている地方ならいざ知らず、新築戸建てを都市圏に持つのは庶民には困難になっています。というよりも、ライフスタイルが変化したということでしょう。一方で、空き家は東京を含め、日本全国で増加の一途をたどっています。

そこで、今回は、マイホームの購入を検討されている人に向けて、実家の活用という視点で、親との同居すると、税金が安くなる制度について、FPの久谷真理子さんの記事から、紹介します。

小規模宅地等の特例
所有する財産の価値が上がるのはうれしいものです。でも、相続税のことを考えると気が重くなってしまうという人もいるでしょう。そこで知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例は、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる制度です。いくつかの条件をクリアする必要がありますが、例えば、同居している子どもが、親の土地(自宅の土地)を相続すると、330平方メートルを限度に、評価額を80%も減らすことができます。

ひとりっ子が、親の財産6,000万円(土地(160平方メートル)3,000万円、その他3,000万円)を相続するとき、基礎控除額は3,600万円です(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)。これを超える2,400万円に対する相続税は310万円にもなって、なんだかもったいないと感じます。

親との同居で、相続税が安くなる
そこで、マイホームを買う計画をやめて、親との同居を考えることにします。その分のお金で、実家をリフォームするのもいいし、思い切って建て替えるのもいいかもしれません。いずれにしても、同居によって小規模宅地等の特例を適用できれば、3,000万円の土地の評価を80%も減らすことができます。その額は2,400万円にもなります(3,000万円×80%=2,400万円)。親の財産が減ると、相続税も減ります。このケースは基礎控除額である3,600万円におさまりますから、相続税はかからないことに(6,000万円-2,400万円=3,600万円)。同居で310万円もの節税に成功です。

土地の利用の仕方を変えることで、相続税の節税になることがあります。節税ありきではないかもしれませんが、検討する価値は充分にあるでしょう。また、その効果を確実に得るためには、相応のプランニングが欠かせません。あらかじめ税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

いかがでしたか?
郊外でも、2世帯住宅にリフォームして親と同居すれば、いつでもこども(孫)の世話は喜んでしてくれるでしょうから、保育園問題も一気に解決です。今後増える高齢者の認知症も、こどもたちとの会話や世話をすることによって、脳が活性化されて、生き生きと元気になっていくことは証明されています。要介護者の数を減らし、高齢者ばかりのコミュニティが崩壊していくのにもストップがかけられるかもしれません。

子育て世代のみなさん、ぜひ親子で検討してみてはいかがでしょうか?

個人的にも、もっと早くに気づいて検討することができれば、亡き両親に少しは親孝行ができたかもしれません。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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空き家を人に貸したら相続税の節税になる!?

住み替えにあたって家を買い増したり、上の代から相続を受けたりといった理由で、自宅以外の家を所有する人は意外といるものです。中にはそういった家を、「空き家」のまま持ち続けるケースも見られます。しかし、空き家も財産。いずれ相続税の課税対象です。

ところで、相続税の計算をするときは、ひとつひとつの不動産に値段をつける作業を行う必要があります。この作業を少し専門的に表現すると、「評価をする」といいます。ここでは、人に貸している不動産の評価に着目。空き家を人に貸すと、一定の割引を受けられるようになることをお伝えします。

例えば、一軒の空き家を持っているとします。これを評価するとき、割引はありません。空き家だからです。そこで頑張って、「荷物が置いてある」「手を入れないと貸せない」といったもろもろの事情をクリア。人に貸すことにします。

そうすると一定の条件のもと、空き家は「貸家」となって、割引の対象です。土地も「貸家建付地」として、割引を受けられるようになります。空き家のままにしておいたら自分で自由に使うこともできるけれど、人に貸すとそうはいきません。その不自由さが考慮されるというワケです。

さて、どの程度の割引を受けられるかを見てみましょう。建物は、「貸家」という評価になることで、30%引きになります。土地は、「貸家建付地」という評価になると、エリアによって違いがあるものの、おおよそ20%引きの評価といったところでしょうか。これで計算上、相続財産を圧縮することに成功します。

加えて、土地200平方メートルを限度に、更に50%の割引を受けられるかもしれません。一定の条件をみたすことで、貸付事業用として小規模宅地等の特例の適用の可能性もあるからです。

不動産は、利用の仕方によって評価額の割引があります。しかし、税の制度は複雑です。賃貸などで活用することが他へ与える影響も少なくないでしょう。活用にあたっては、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

マイホームの取得と消費税の再増税

マイホームに適用される消費税の税率は、「引渡しの日を基準に決まる」のが原則です。

来年(2017年)の4月1日から、消費税率は10パーセント。最近の報道を見ていると、「いったいどうなるの???」という感は否めないものの、予定どおりなら、マイホームの引き渡しが4月1日以降になると、消費税の負担は10パーセントにアップということです。でも、来年の3月31日までに引渡しを受けると、その負担は8パーセントですみます。

但し、マイホームは、経過措置の対象になります。今年(2016年)の9月30日までに、マイホーム新築などの契約※を締結すれば、引き渡しが来年(2017年)4月1日以降になっても、8パーセントの税率が適用されるのです(図を参照)。これで、「工期が長引いて、引き渡しが遅れたら?!」といった心配からは解放されます。
※契約については一定の条件あり

念のため、マイホームの取得と消費税のカンケイについて、整理しておきましょう。まず、土地に消費税はかかりません。建物については、かかる場合とかからない場合があります。

消費税の対象になる建物は、工務店やハウスメーカーなどに頼んで新築する家、デベロッパーなどから買う新築のマンション、それから新築の一戸建てなどです。一方で、一般の個人が売主となっている中古住宅を買うなら、消費税の対象外です。不動産会社の仲介で、マンションや一戸建てを購入するようなケースといえばイメージしやすいでしょうか。

まとめです。消費税の再増税が予定どおりなら、消費税率8パーセントの適用を受けるためには、来年(2017年)3月31日までに引渡しを受けるか、今年(2016年)9月30日までに請負契約などを結ぶか。マイホーム取得を考えている人は、スケジュールを意識しましょう。もちろん、消費税が10パーセントになるからと、慌ててマイホーム取得に走る必要はありません。

マイホームは返品できない?!契約前に熟慮を

通常、モノを買うときは、お金と引き換えです。でも、サイズが合わなかったり、気が変わったりすると、返品できたりします。買い物を「なかったこと」にできるワケです。そういった経験がある人は、少なくないでしょう。

ところがマイホームとなると、そうもいきません。いちど引渡しを受けたら、返品できないのが普通です。引渡しを受ける前でも、いったん契約をしてしまうと、返品にはそれなりの「痛み」を伴います。ひとつの例で見てみましょう。

「そろそろマイホームを買いたいなあ」と思って、家探しをしていたAさんは、気になる物件にめぐり会うことができました。ここで、購入の是非をしっかり検討する時間がとれればラッキー。しかし、「これもご縁だから」と思ったり、「早くしないと他人にとられてしまうから」と言われたり。Aさんは、そのまま購入を申し込むことになります。
その後は、あっという間です。売主さんとの交渉がまとまったら、1週間後には、購入のための契約を結ぶことに。ところで通常、契約を行うにあたっては、売主に対して、「手付金」を渡すのが一般的です。売買代金の5%~10%ほどでしょうか。けっこうな大金です。

そしてこれが「痛み」の原因になります。一般的な契約形態をとっていれば、以後、自分の都合で契約を反故にするためには、少なくとも手付けを放棄する必要があるからです。がんばって貯めてきた頭金を失うことになってしまいます。お財布も心も痛みます。

「気になる物件にめぐり会いました」→大丈夫です
「購入を申し込みました」→(まわりを煩わせることになりますが)ギリギリセーフです
「契約を済ませました」→痛みます

契約を終え、ローンを申し込む段になって「ローン返済、大丈夫だろうか」などと思うこともあるでしょう。しかし、冷静な判断ができるうちにしっかりと検討したのなら、納得もいくというもの。心配なのは、勢いで契約まで済ませてしまったケースです。このまま進めてもいいのか、手付けを放棄してでも考え直したほうがいいのか。熟慮せずに契約まで突っ走った代償は大きすぎます。

マイホームを買う決断は慎重に。決断後には、契約内容をきちんと理解することも欠かせません。

【ネットショッピング】♂♂ほぼ夫婦「明日は明日の風が吹く」vol.6

こんにちは、作家・まんが家の歌川たいじです。

みなさまは、どのくらいネットショップを利用されておいででしょうか。
ワタクシが暮らしております粗末な家は、新宿駅から遠くはなく、ビックカメラも紀伊國屋書店も伊勢丹もドンキホーテも散歩がてらに行けるところにあります。なのに、ついつい買い物となるとAmazonでポチッてしまう体たらく。

健康のために歩きなさいとよく言われるのですが、歩くのがきらいなわけではありません。実際、よく歩いているのです。ただ、荷物を持って歩くのが大きらい。ポケットに入らないものは持ち歩きたくないのです。そんなワタクシに、ネットショップは強い味方なのでした。
最近ではネットショップの価格競争により配送会社ほかのステークホルダが儲けられず、青息吐息であるとか。課題はまだまだたくさんありますね。ですが、ネット注文による流通がますます成長していくであろう事は、疑いようがありません。

今後の課題としてぜひ、ネットショップのみなさんに検討していただきたいのが、「レコメンド商品表示の洗練」です。過去に買ったものの傾向から表示されるレコメンドによる事故は、マイノリティにとって恐ろしいものでして、会社でたまたま開いてしまったAmazonのレコメンド表示で腐女子なのがバレてしまった友人が数人おります。友人の腐女子達は、萌えようもない男性の同僚が抱き合うのを見せられ「どうだ、萌えるのか」とからかわれて、「おまえなんかに萌えるかッ」と怒りに震える日々を過ごしているそうです。レコメンド表示は、おしゃべりな商店街のオバサン的なキャラとなっているのかもしれません。

そして、ワタクシから個人的にAmazonさんにお願いです。私の著書を私にレコメンドするのは、やめていただけないでしょうか。どうか、他の人に薦めてほしいのです。

※これまでのハナシ
Vol.1【プロローグ】
Vol.2【ポイントカード】
Vol.3【アイデアを金に変える】
Vol.4【小さな倹約】
Vol.5【ふるさと納税】

【マネーゴーランド意識調査】2日休めば10連休!!今年のGWを有効活用せよ

2016年のカレンダーを見て気づかれた方も多いかもしれませんが、今年のゴールデンウィークはその名の通り“黄金週間”になりそうな予感。

5月2日(月)と6日(金)を休みにすれば、最大で10連休という超特大サイズの休暇が訪れます。そこでマネーゴーランド編集部では、ゴールデンウィークの過ごし方についての意識調査を独自に実施しました。

その結果によると、すでに予約済みという方は4.3%、検討をはじめている方は17.7%、旅行の予定はなしという方は42.6%、その他が35.4%という結果に。それらをふまえてさらにアンケートを進めたのが以下の内容です。予定を決めている方もそうでない方も、こちらを参考にして有意義なGWを過ごしてみてはいかがでしょうか。

●(アンケート分析1)10連休でも国内強し!
「今年のGWに行きたい(行く予定の)場所を教えてください」という設問では、国内と答えた方が76.1%もいました。有効回答数の4分の3を占める圧倒的な割合です。逆にいえば、国内は混雑、海外は狙い目とも言えるでしょう。10 連休というめったにない休暇だからこそ、海外を選ぶのもおすすめです。

●(アンケート分析2)憧れのヨーロッパ旅行を実現
今度は海外/国内それぞれの行きたい(行く予定の)地域を具体的にうかがってみました。海外とお答えいただいた方ではハワイが一番人気で、全体の約3割を占めています。次いでヨーロッパ、グアム・サイパンという結果に。なかなか行けないヨーロッパも今年のGWならいける!!と思い切った方も多いようです。

●(アンケート分析3)国内ドライブもおすすめ
行きたい地域の傾向がバランス良く分かれた海外に対し、国内での行きたい地域はみなさんバラバラ。北海道がトップの14.2%、次いで東京、沖縄と続きましたが、それ以降は全国各地の地名が並んでいます。これは日本各地にインフラが整い、電車でも車でも自由に出かけられる証なのかもしれません。国内旅行は、目的地に向かうまでのルートも醍醐味のひとつ。北海道にはいくつもの断崖をトンネルで走り抜ける追分ソーランライン(国道228号)や、これぞ北海道!! といえる景色が広がる美瑛の国道237号線などがあり、沖縄には両サイドに真っ青な海と珊瑚礁が見える全長1960mの古宇利大橋があったりと、国内の絶景ドライブルートを満喫するのもおすすめです。

●(結論)数字から見えてくること
GWを有意義に過ごすためには、他人の動向も気にしておきたいところ。国内が混んでいるならいっそ海外へ、ハワイが人気なら東南アジアのビーチリゾートへと、アンケート結果の数字から自分なりのGWの過ごし方が見つかります。目的地を決めるだけではなく、そこにたどり着くまでの過程を楽しむドライブなど、工夫次第でGWはいくらでも楽しめるのではないでしょうか。

※上記集計は2016年3月にマネーゴーランド編集部が行なったインターネットによるアンケートの集計結果になります。(対象:全国の20代~60代の男女、回答数2,500名)

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