知っていますか?空き家を賃貸すると節税できます!

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<材料>

・空き家

<Point>

1人に貸している不動産は、権利関係に応じて評価額が調整される

2空き家を人に貸すとその建物の評価額は30%引きになる

3空き家を人に貸すとその土地の評価額はおよそ20%引きになる

※算定せず(空き家を貸し出すと、その建物は「貸家」の評価になることで30%引き、その土地は「貸家建付地」の評価になることで、エリアによって異なるものの、おおよそ20%引きとなる。)

日本の空き家事情は深刻です。

昨年の総務省の発表によると、全国の空家数は820万戸を超えました。住宅総数の13.5%にあたり、過去最高を記録しました。100戸家があったら、そのうち13戸は空き家ということです。これから超高齢社会が進み、人口が減少化していく日本において、これは由々しき問題です。空き家は放置されていると、建物が老朽化し、雑草や樹木が生い茂り隣の家に迷惑がかかるだけでなく、防犯の上でも不審者の進入や不法投棄の温床になり、キケン極まりないことになります。こうした状況下で、昨年5月より「空き家対策特別措置法」が施行されました。キケンな「特定空家等」とみなされると、固定資産税がこれまでの6倍課税されることになりました。

空き家になるにはどんな事情があるのでしょうか?住み替えにあたって家を買い増したり、親からの相続を受けたりといった理由で、自宅以外の家を所有する人は意外といるものです。中にはそういった家を、「空き家」のまま持ち続けるケースも見られます。しかし、長年放置して荒れてしまった家でも、空き家もりっぱな財産。いずれ相続税の課税対象となります。

ところで。相続税の計算をするときは、ひとつひとつの不動産に値段をつける作業を行う必要があります。この作業を少し専門的に表現すると、「評価をする」といいます。今回は、人に貸している不動産の評価に着目。空き家を人に貸すと、一定の割引を受けられるようになることをお伝えします。

例えば、一軒の空き家を持っているとします。これを評価するとき、割引はありません。空き家だからです。そこで頑張って、「荷物が置いてある」「手を入れないと貸せない」といったもろもろの事情をクリア。人に貸すことにします。

そうすると一定の条件のもと、空き家は「貸家」となって、割引の対象です。土地も「貸家建付地」として、割引を受けられるようになります。空き家のままにしておいたら自分で自由に使うこともできるけれど、人に貸すとそうはいきません。その不自由さが考慮されるというワケです。

さて、どの程度の割引を受けられるかを見てみましょう。建物は、「貸家」という評価になることで、30%引きになります。土地は、「貸家建付地」という評価になると、エリアによって違いがあるものの、おおよそ20%引きの評価といったところでしょうか。これで計算上、相続財産を圧縮することに成功します。

加えて、土地200平方メートルを限度に、更に50%の割引を受けられるかもしれません。一定の条件をみたすことで、貸付事業用として小規模宅地等の特例の適用の可能性もあるからです。

不動産は、利用の仕方によって評価額の割引があります。しかし、税の制度は複雑です。賃貸などで活用することが他へ与える影響も少なくないでしょう。活用にあたっては、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

2025年問題といい、空き家問題といい、日本は超高齢化社会となり、人口減少のフェーズに入っていくことと無関係ではありません。住宅も新築至上主義ではこれまでのようなマーケットの成長が見込めないでしょう。空き家をリフォームして賃貸にするなど、今後は中古市場を活性化するといった施策を官民一体となって進めていくことが必要ではないでしょうか。編集部では、今後も空き家問題に注目していきます。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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相続税、保険を使って得をする方法

相続、関係ないよ!という方もいらっしゃるかと思いますが、現金はそれほどまでなかったとしても、株式や債券といった有価証券、マイホームなどの不動産もそうですし、ひょっとしたらタンスの中から現金が出てくるかもしれません。

そして抜けがちですが、人に貸しているお金も、宝石も、ぜんぶ財産です。すなわち、これらの財産を相続などでもらった場合、その財産は相続税の対象となります。

でも、例外もあります。そのひとつが、保険の対象になっている人(被保険者)の死を原因として払われる「死亡保険金」です。うまく活用すると、相続税でトクをすることができます。

死亡保険金のうち、その保険に入るためのお金(保険料)を、亡くなった人が負担していたものは、相続税の課税対象です。ただし、これを相続人が受け取ると、一定の金額まで相続税がかかりません。「500万円×法律で決められた相続人(法定相続人)の数」まで非課税というルールです。

親がのこした財産が7,000万円、これを子ども2人が相続する場合、相続税の基礎控除額(詳しくは相続のコラムを参照)は、

     4,200万円(3,000万円+600万円×2人=4,200万円)。

これを超える2,800万円(7,000万円-4,200万円=2,800万円)に対する相続税は320万円です。

もったいないから、親が保険に入ることにします。法定相続人が2人なら、非課税限度額は

     1,000万円(500万円×2人=1,000万円)

ですね。そこで、1,000万円の保険に加入することにします。通常、保険料は、被保険者の性別や年齢、健康状態によって異なりますが、ここでは1,000万円かかったとしましょう。その分、親の財産は少なくなって、

     6,000万円(7,000万円-1,000万円=6,000万円)

です。

しばらくして親が亡くなると、約束どおりに、1,000万円の死亡保険金が払われます。でも、受け取った1,000万円は、相続税がかからない財産です。現金でもっていたら相続税がかかったのに。その結果、基礎控除額を超える

     1,800万円(6,000万円-4,200万円=1,800万円)

が課税の対象になって、相続税の額は180万円となります。保険に入らなかったときと比べて140万円もおトクです。

これをするためには、終身保険を利用します。死亡のときに、保険金が支払われることが肝心だからです。保険料を負担する人と被保険者を同じにすること、受取人を相続人にすることもポイントです。そうでないと、相続税とは別の話になってしまいます。加えて、実行後の定期的な見直しもしたいところです。税の制度は随時変わっていくものなのです。

冒頭にも述べたように私には関係ない!と思われがちですが、幅広い意味での財産は何かしらある可能性があります。一度時間がある際、ご両親とお話しされてみるといいかもしれません。いざ何かあったときでは遅いですからね。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません

節税の第一歩は、相続税に関心をもつこと!

ちょうど先月友だちのおばあちゃんがなくなりました。僕らの世代(編集部35歳、男子)、そんなに多いわけではないですが、まだおじいちゃん、おばあちゃんがご健在という方もいらっしゃるかと思います。

で何の話かというと、相続税が増税になったのをご存じですか?こんなことを言うと、「相続税なんて、お金持ちだけにかかる税金でしょ、関係ないわ」と、返ってきそうですね。でも、相続税に無関心でいると、大切なお金を減らしてしまうかもしれません。少し関心をもってみませんか。

誰かが亡くなる時、多かれ少なかれ誰にでも関係のある話ですね。

相続税は、親がのこした財産の合計が、一定額を超えるときに、その超えた部分に対してかかる税金です。一定額を専門的に表現すると、「基礎控除額」となります。これが、一昨年までは、「5,000万円+1,000万円×法律で決められた相続人(以下、法定相続人)の数」でした。でも、昨年からは一気に40%も減って、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

2014年まで:5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

2015年以後:3,000万円+600万円×法定相続人の数

親がのこしたマイホームや預貯金などの財産が7,000万円、これを子ども2人が相続するとします。親が亡くなったのが昨年中であれば、基礎控除額は7,000万円(5,000万円+1,000万円×2人=7,000万円)です。だから、子どもたちに相続税の負担はありません。

でも、親が亡くなったのが昨年なら、基礎控除額は40%も減って、4,200万円(3,000万円+600万円×2人=4,200万円)です。これを超える部分の2,800万円(7,000万円-4,200万円=2,800万円)に対する相続税は320万円にもなります。昨年だったらゼロだったのに。ちょっとビックリしませんか。

あんまりなので、親の財産を減らして、相続税を軽くすることを考えます。例えば、親から子どもたちに110万円ずつ贈与をすると、親の財産は220万円(110万円×2人)減りますね。結果、相続税は287万円です。30万円以上も節税できる計算になります。関心をもって対策をとることで、手元から出ていくお金を減らせるのです。

ところで、基礎控除額の計算はともかく、相続税の把握やその対策の検討には、それなりの専門知識が必要になります。税理士などの専門家の力を借りるものいいでしょう。

また、相続対策は、親の協力があってこそうまくいくものです。親の財産について、あれこれと口出しをするのは気が重いものですが、子どもたちだけで騒いでみたところで、前に進みません。親子で関心をもてるよう、前向きに取り組んでみてください。

それは今後の家族の関係性にも多分に関わってくる問題です。いつかやろうはバカヤローまでは言いすぎですが、いつ家族にどんな事態が起こるかわかりません。何かの機会にお話ししてみることをオススメします。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

相続税と法定相続人

相続税は、相続などで受け取った財産の合計額が基礎控除額を超えるとき、その超えた部分に対してかかる税金です。基礎控除額の算出式は次のとおりです。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

法定相続人が1人なら、基礎控除額は3,600万円(3,000万円+600万円×1人)、2人なら4,200万円(3,000万円+600万円×2人)。なるほど、法定相続人の数が多いほど相続税の負担を軽くできそうだとわかります(詳しくは相続のコラムを参照)。ところで、法定相続人とは、誰をさすのでしょうか。民法のルールを確認しましょう。

まず、被相続人(亡くなった人)の配偶者は、常に相続人になります。但し、婚姻関係にある配偶者だけです。

配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。

第一順位は、「被相続人の子」です。「被相続人の子」が、相続の開始よりも前に亡くなっているときなどは、「被相続人の子」の直系卑属である子や孫(被相続人からみると孫やひ孫)が相続人になります。いずれもいるときは、被相続人により近い世代が相続人になるルールです。

第一順位の人がいなければ、第二順位である「被相続人の直系尊属」が相続人になります。父母も祖父母も健在であれば、被相続人により近い世代である父母が相続人になります。

第一順位、第二順位のいずれもないときは、第三順位として「被相続人の兄弟姉妹」が相続人になります。兄弟姉妹が、相続の開始よりも前に亡くなっているときなどは、兄弟姉妹の子(被相続人からみると甥や姪)が相続人になります。

このように、法定相続人になる人は、民法で決まっているから、適当にその数を増やすことは難しいとわかります。でも、養子縁組をしたらどうでしょう。

実は、相続税を計算するにあたって、「法定相続人の数に含めることのできる被相続人の養子の数」は制限されています。具体的には、被相続人に実子がいるなら、その数は1人まで。実子がいない場合は2人まで。そうそう思うようにはいきません。

ところで、「被相続人の配偶者の実の子で被相続人の養子となっている人」などは、実の子として扱われるため全て法定相続人の数に含まれるなど、細かいルールが多くあります。具体的な相談は、税理士などの専門家にすることをお勧めします。

親との同居で相続税が安くなる?! 小規模宅地等の特例の威力!

7月1日、2015年分の路線価が発表になりました。

路線価は、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの評価額で、相続税や贈与税を算定するときの基準になるものです。報道によれば、大都市圏が引っぱる形で、地価全体に底入れ感が出ているといいます。

所有する財産の価値が上がるのはうれしいものです。でも、相続税のことを考えると気が重くなってしまうという人もいるでしょう。そこで知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例は、相続などで取得した土地の評価額を、一定のルールの下に減額できる制度です。いくつかの条件をクリアする必要がありますが、例えば、同居している子どもが、親の土地(自宅の土地)を相続すると、330平方メートルを限度に、評価額を80%も減らすことができます。

ひとりっ子が、親の財産6,000万円(土地(160平方メートル)3,000万円、その他3,000万円)を相続するとき、基礎控除額は3,600万円です(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)。これを超える2,400万円に対する相続税は310万円にもなって、なんだかもったいないと感じます(詳しくは、。相続のコラムを参照)

そこで、マイホームを買う計画をやめて、親との同居を考えることにします。その分のお金で、実家をリフォームするのもいいし、思い切って建て替えるのもいいかもしれません。いずれにしても、同居によって小規模宅地等の特例を適用できれば、3,000万円の土地の評価を80%も減らすことができます。その額は2,400万円にもなります(3,000万円×80%=2,400万円)。親の財産が減ると、相続税も減ります。このケースは基礎控除額である3,600万円におさまりますから、相続税はかからないことに(6,000万円-2,400万円=3,600万円)。同居で310万円もの節税に成功です。

土地の利用の仕方を変えることで、相続税の節税になることがあります。節税ありきではないかもしれませんが、検討する価値は充分にあるでしょう。また、その効果を確実に得るためには、相応のプランニングが欠かせません。あらかじめ税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

800万戸を超える空き家!いったいどうなるの?

人口減少で世帯数が減り、だれも住まない空き家が増えています。昨年、政府が発表した住宅・土地に関する調査結果によりますと、全国の空き家戸数は820万戸、住宅数に占める空き家の比率(空き家率)は過去最高の13.5%となりました。

家が100軒あれば、そのうち13軒が無人!ショックな数字です。空き家の放置で建物の破損が進み、樹木や雑草が生い茂るなど隣地に迷惑がかかります。不法投棄の格好のポイントとなり、ゴミ屋敷と化すことも心配です。不審者の侵入で街の治安が悪化することも考えられなくはありません。

空き家増加の背景を供給面と需要面で見ていきましょう。
まず供給面つまり家を建てる事情ですが、政府は住宅着工を景気対策として重視してきました。手厚い税制優遇や給付金を配付するなど新築住宅着工を促進する施策は、日本の高度経済成長を支え、今も過去の政策から抜け出せません。
一方、需要面つまり家に住む人の数ですが、人口ピークを過ぎ、長期的な人口減少トレンドを迎えることから減り続けています。こうした供給と需要のミスマッチが大量の空き家を生んでいます。

政府や自治体は、空き家を増やさないための対策に力を入れています。空き家を解体する動きと、活かして流通させる動きに分けられます。
まず解体する動きとして自治体による解体費補助があります。通常であれば50~100万円程度かかる解体費用のほとんどを補助するものです。老朽化が進み、放置すると倒壊の危険性がある建物は、隣家などに損害を与え、損害賠償責任を負う可能性もあります。訴えられるリスクを無くし、周辺住民の安全を守るためにも老朽化した建物は解体し更地にすることが求められます。

一方、中古住宅の流通市場を充実させる動きもあります。日本における新築と中古を合わせた住宅流通における中古の割合は13%強程度(国土交通省の資料)。9割の米国や8割を超える英国に比べると圧倒的に低い状況です。日本の家はすでに量的には足りていますので、人口減少を考えれば、新しく家を建てるよりも既存の家の活用に注力すべきフェーズに入りました。家を巡る市場は、ゆっくりですが中古住宅市場、リフォーム市場、賃貸住宅市場に向かっています。終の棲家を決める際には、こうした構造変化を捉えることも大事です。

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