自分にもしものことがあった場合、住宅ローンはどうなる?

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消費税増税前に住宅を購入したい!という方も多いと思いますが、
いざ住宅ローン組んでみると、この先何十年も返済し続けられるか少し不安になったりもしますよね。

そこで今回は、万一死亡したり重い病気になったりした場合のローンの補償についてご説明します。

まず、民間の金融機関でローンを組む場合、契約者が亡くなった場合に残りのローン(残債)が一括返済される「団体信用生命保険(団信)」に加入します。これは強制加入で、健康状態等で保険に加入できない場合は、ローン自体が組めないことになります。保険料は金利に含まれていますので、追加でとられることはありません(住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、任意で「機構団信」をつけるかどうかを決め、保険料は別途支払います)。

つまり、団信付きの住宅ローンを組んでいれば、契約者が亡くなった場合の返済の心配は無用ということになります。ファイナンシャル・プランナーなどでは将来の収支を予測するキャッシュフロー表を作ってシミュレーションしますが、おかしな話、契約者が元気な場合より、亡くなってローンが完済されたほうが、表面上家計が楽になるケースもあるようです。

問題なのは、重い病気やけがで返済が困難になった場合です。一般の団信では、死亡と高度障害状態を除いて、保険金は支払われないからです。
そこで、最近注目を浴びているのが、がんなど一定の病気になって返済ができなくなった時に備える「疾病補償付き住宅ローン」です。

補償内容は金融機関により様々ですが、がんや脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病を補償するタイプと、これらに高血圧症や糖尿病なども加えて7~8種類の重病に備えるタイプが主流。対象の病気となって所定の状態が一定期間続くと、保険金で残債を一括返済してくれたり、毎月のローン返済額を補償してくれたりするのが一般的です。

多額の負債を背負う身としては非常に心強い商品ですが、当然そのぶんのコストがかかります。元々の金利に上乗せされる形の商品などがありますが、たとえば2000万円を35年で借り、金利が1.5%の場合、0.3%の金利上乗せで、完済までの支払い総額は約125万円増えます。この額で「安心を買う」のだということを認識したうえで、検討しましょう。

もうひとつの注意点は、途中解約の可否です。こうした補償は、順調に返済が進んで残債が減れば必要性が薄まります。借入当初の残高の大きいうちは保険に加入し、将来貯蓄が増えたり、専業主婦の奥さんが働けるようになるなど事情が変わったら解約するといった柔軟な使い方ができるタイプの方がおすすめといえます。

万が一の為に備えておきたいものですが、ご自身のケースではいくら上乗せされるのか、また途中解約は出来るのかなど、しっかりと見比べた上で「住宅」と「安心」を購入しましょう。

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マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

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マイナス金利のなか、住宅購入のタイミングはいつがいい?

マイナス金利導入で、超低金利に拍車がかかっています。

銀行に預金しても金利はほぼゼロ、むしろ気分はマイナスの昨今。逆ににわかに脚光を浴びてるのが、お金を借りる「ローン」です。これまでの金利から、マイナス金利導入後は、金利がさらに下がり、お金が借りやすくなりました。

一般個人が銀行から多額のお金を借りるという状況は、住宅の購入や車の購入といったところが主なところでしょう。そこで今回は住宅購入について考えたいと思います。

住宅購入は完成引渡し時の税率が適用
消費税率10%への増税が、現時点では2017年4月1日となっています。住宅購入の数千万単位の価格にかかる消費税ですから2%のUPでもかなりの金額です。とは言え、1年もあるので考えるのはまだ早いよ、と思うかもしれません。

しかし、住宅購入を考えた場合は必ずしもそうとは言えないのです。
通常の買い物では、購入日が3/31までであれば8%、4/1以降であれば10%となります。では住宅購入ではどうでしょう?住宅購入の場合は、完成して引渡しを受けた時点で判断することになります。

そろそろ家が欲しいなあと思ってから、実際住めるようになるまでにはある程度の時間がかかります。欲しい物件が建売や中古物件の場合は、住宅ローンを組む金融機関が決まれば2、3カ月で引き渡しとなるかもしれません。しかし、注文住宅や新築マンションの場合は完成するまでに1年程度は見ておく必要がありますし、さらに今住んでいる住宅を売却する場合はさらに時間がかかります。こうしたことを考慮しますと、家を建てたいもしくは新築マンションに住みたい場合は、まだ早いどころか間に合わなくなる可能性もあります。

9月中の契約なら8%
この様な状況は税金面でも考慮されており、前回の増税時同様、経過措置として税率変更が実施される半年前(2016年9月30日)までの契約であれば、完成引渡しが2017年4月1日以降でも旧税率の8%で購入することができるようになっています。すなわち、契約が2016年10月以降かつ引渡しが2017年4月以降となりますと10%の適用となってしまうということになります。仮に3000万の建物では60万円もの追加差額が出てしまいます。影響は大きいですよね?

そこでさらにこの部分の影響を和らげようと、「すまい給付金」という制度も設けられています。これは所得金額や家族構成に応じて給付金が受取れる制度で、消費税率8%の時が10万円~30万円、10%の時が10万円~50万円と増税後に手厚くなっています。こちらは住宅ローン控除と合わせて受けられますので、忘れずにご自身の状況を確認してみてください。

7月には参院選挙があり、消費税増税の時期も実際のところ流動的です。しかし、住宅購入の意欲があるなら、住宅ローン金利が下がっている今、消費税8%のうちに契約を進めるのが得策といえそうです。

週末、家族でモデルハウスに出かけてみてはいかが?

マイナス金利を活かせ! 週末、住宅ローンの借り換えに急ごう!!

日本銀行のマイナス金利政策の影響で、住宅ローンの借り換えが急増しています。

日経新聞によれば、主要8行の借り換え申込み件数は約2万8000件で、なんと前年同月比2.5倍に膨らんだとか!
私の周囲には銀行勤務の人がたくさんいるのですが、ローンセンターへの相談者が殺到しているということです。

そこで改めて、借り換えについて解説を。

借り換えとは、文字通り、現在の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

現在、各行の住宅ローンの金利は過去最低を更新していて、全期間固定のフラット35で1.25%~(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合)、10年固定金利型では1%割れどころか0.5%台のところもあります。住宅ローン控除で借入残高の1%戻ってくることを考えると、当面は支払っている金利より、軽減される税金のほうが多い「事実上のマイナス金利」とも言える状況です。
変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。当面はマイナス金利が続くでしょうが、いつかは必ず金利は上昇に転じます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味 「お宝」 ともいえます。借り換えを検討しない手はありません。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円かかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうかの目安は、残高1000万円以上、期間10年以上、金利差1%と言われます。ただし、最近は保証料がかからないローンなどもあり、残高が少なかったり、金利差が小さくても借り換えメリットが出る場合もあります。まずは金融機関のHPなどでシミュレーションするか、銀行の住宅ローンセンターに出かけてみましょう。

もうひとつ、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことには要注意。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。 ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

住宅ローンの借り換えをするなら今が得?〜マイナス金利は私たちの生活にどんな影響をもたらすのか〜

1月29日の日銀政策決定会合でマイナス金利が導入されました。マイナス金利と言われても、正直何がどうなっているのか、わかりにくいと考える人も多いようです。実際、マイナス金利は私たちの生活にどのような影響を与えるのでしょうか。

マイナス金利の影響についてお話しするために、マイナス金利について簡単に説明することにします。そもそも銀行には2種類あり、私たちにお金を貸してくれる銀行、そして、銀行がお金を預ける銀行が存在します。後者が日本銀行、いわゆる日銀なのです。

つまり、日銀←銀行←私たちというようにお金を預けている図式になります。このとき一般的な金利であれば、私たちは銀行から、銀行は日銀から金利を受け取ることができます。しかし、日銀がマイナス金利の場合、私たちが銀行から金利を受け取ることはできますが、銀行は日銀に金利を払わなければならないのです。

つまり、銀行は日銀にも私たちにも金利を払うため、経営は赤字になります。そこで赤字を防ぐために必死に金利を下げることで、私たちにお金を貸そうとしているのです。

ここで私たちの生活への影響として考えられるのは、住宅ローンのような大きなお金が動く場合、金利がとても低くて済むことが考えられます。そしてその予想は当たっていて、現在大手の銀行では金利の引き下げ競争が激化しているのです。

3月からは三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三菱東京UFJ銀行が金利を年率0.8%にまで引き下げることを明らかにしています。マイナス金利というあまりにも異例の措置であるため、各銀行もとにかく金利を下げざるを得ないというのが現状のようです。ですから、住宅ローンの借り換えなどを行う場合、動くのはまさに今と考えられます。

さらに、住宅ローンの借り換えを急ぐ理由は他にもあります。というのも、一般的に住宅ローンの金利は申込日の金利ではなく、実際に契約した日の金利が適用されます。つまり、現状の低金利で申込者が異常に増え、普段以上に時間がかかった場合、現状の低金利の恩恵を受けられない可能性があるのです。

もちろんすぐに住宅ローンの借り換えをすることは難しいかもしれません。しかし、マイナス金利が発表されて間もない今だからこそ、本気で検討してもいいのではないでしょうか。

住宅購入時のローン審査の話

住宅購入する際、ほとんどの方がローンを組むようになるかと思いますが、
その際必ず発生するのが金融機関の「審査」です。

住宅ローンは通常、数千万円という大きな額なうえ、長期にわたる返済をするので、お金を貸す側の金融機関は、きちんと返済できる相手かどうかを慎重に判断します。そこで通常、ローンの本申込みをする前に、融資の可否を判断する「事前審査」が行われます。

返済能力は、勤務先や勤続年数、収入、他のローンの借入・返済状況等で判断されます。

一般的に、
収入が不安定な自営業や非正規社員より安定した企業に正社員として雇用されている人のほうが、
中小零細企業より大企業のほうが、
転職したてより勤続年数が長いほうが、
収入が低いより高いほうが、
信用力が高いとみなされます。そして信用力は、融資を受ける際の「条件」に影響を及ぼします。

信用が低い(返済が滞る可能性が高い)とみなされると、融資の額が小さくなったり、金利の優遇を受けられなかったり、保証料(万一返済できなくなった際に肩代わりをする保証人を取らない代わりに、系列の保証会社に連帯保証人になってもらうための手数料)が高くなったりします。

私自身、家を購入したときは個人事業主でした。そのため、過去3年分の確定申告書などで収入を証明するだけでは足りず、ある銀行からは保証料を高くすると言われましたし、別の銀行からはファイナンシャル・プランナー資格の証明書を求められました。お金の専門家であっても、金融機関の基準に照らすと、信用力が低いと判断されてしまうわけですね。大企業の正社員であれば、会社はつぶれにくいですし、病気になっても有給休暇や健康保険から傷病手当金を受け取れますが、個人の場合は景気や健康等の状況がそのまま収入に影響するため、リスクが大きいと捉えるのでしょう。

このように融資の可否については事前審査を行うのが通例ですが、不動産の売買契約を結んだ後に融資を受けられないことが判明するケースもあります。買主の都合で契約を破棄する場合、原則的に違約金等をとられますが、借入ができないと不動産は買えませんから、承認がおりなかった場合は無条件で売買契約を解除できる特約が、売買契約書に盛り込まれていますので、心配しなくても大丈夫です(欲しい家が買えなくなるのは残念ですけどね)。

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