マイナス金利のなか、住宅購入のタイミングはいつがいい?

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このレシピを実行して

60万貯まる!
<材料>

・住宅購入

<Point>

1今から半年以内(2016年9月30日まで)に契約をする

2すまい給付金の確認をする

※建物代金3000万円の場合(すまい給付金が受けられれば、さらに最大30万円オトク!)

マイナス金利導入で、超低金利に拍車がかかっています。

銀行に預金しても金利はほぼゼロ、むしろ気分はマイナスの昨今。逆ににわかに脚光を浴びてるのが、お金を借りる「ローン」です。これまでの金利から、マイナス金利導入後は、金利がさらに下がり、お金が借りやすくなりました。

一般個人が銀行から多額のお金を借りるという状況は、住宅の購入や車の購入といったところが主なところでしょう。そこで今回は住宅購入について考えたいと思います。

住宅購入は完成引渡し時の税率が適用
消費税率10%への増税が、現時点では2017年4月1日となっています。住宅購入の数千万単位の価格にかかる消費税ですから2%のUPでもかなりの金額です。とは言え、1年もあるので考えるのはまだ早いよ、と思うかもしれません。

しかし、住宅購入を考えた場合は必ずしもそうとは言えないのです。
通常の買い物では、購入日が3/31までであれば8%、4/1以降であれば10%となります。では住宅購入ではどうでしょう?住宅購入の場合は、完成して引渡しを受けた時点で判断することになります。

そろそろ家が欲しいなあと思ってから、実際住めるようになるまでにはある程度の時間がかかります。欲しい物件が建売や中古物件の場合は、住宅ローンを組む金融機関が決まれば2、3カ月で引き渡しとなるかもしれません。しかし、注文住宅や新築マンションの場合は完成するまでに1年程度は見ておく必要がありますし、さらに今住んでいる住宅を売却する場合はさらに時間がかかります。こうしたことを考慮しますと、家を建てたいもしくは新築マンションに住みたい場合は、まだ早いどころか間に合わなくなる可能性もあります。

9月中の契約なら8%
この様な状況は税金面でも考慮されており、前回の増税時同様、経過措置として税率変更が実施される半年前(2016年9月30日)までの契約であれば、完成引渡しが2017年4月1日以降でも旧税率の8%で購入することができるようになっています。すなわち、契約が2016年10月以降かつ引渡しが2017年4月以降となりますと10%の適用となってしまうということになります。仮に3000万の建物では60万円もの追加差額が出てしまいます。影響は大きいですよね?

そこでさらにこの部分の影響を和らげようと、「すまい給付金」という制度も設けられています。これは所得金額や家族構成に応じて給付金が受取れる制度で、消費税率8%の時が10万円~30万円、10%の時が10万円~50万円と増税後に手厚くなっています。こちらは住宅ローン控除と合わせて受けられますので、忘れずにご自身の状況を確認してみてください。

7月には参院選挙があり、消費税増税の時期も実際のところ流動的です。しかし、住宅購入の意欲があるなら、住宅ローン金利が下がっている今、消費税8%のうちに契約を進めるのが得策といえそうです。

週末、家族でモデルハウスに出かけてみてはいかが?

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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住宅ローンの借り換えをするなら今が得?〜マイナス金利は私たちの生活にどんな影響をもたらすのか〜

1月29日の日銀政策決定会合でマイナス金利が導入されました。マイナス金利と言われても、正直何がどうなっているのか、わかりにくいと考える人も多いようです。実際、マイナス金利は私たちの生活にどのような影響を与えるのでしょうか。

マイナス金利の影響についてお話しするために、マイナス金利について簡単に説明することにします。そもそも銀行には2種類あり、私たちにお金を貸してくれる銀行、そして、銀行がお金を預ける銀行が存在します。後者が日本銀行、いわゆる日銀なのです。

つまり、日銀←銀行←私たちというようにお金を預けている図式になります。このとき一般的な金利であれば、私たちは銀行から、銀行は日銀から金利を受け取ることができます。しかし、日銀がマイナス金利の場合、私たちが銀行から金利を受け取ることはできますが、銀行は日銀に金利を払わなければならないのです。

つまり、銀行は日銀にも私たちにも金利を払うため、経営は赤字になります。そこで赤字を防ぐために必死に金利を下げることで、私たちにお金を貸そうとしているのです。

ここで私たちの生活への影響として考えられるのは、住宅ローンのような大きなお金が動く場合、金利がとても低くて済むことが考えられます。そしてその予想は当たっていて、現在大手の銀行では金利の引き下げ競争が激化しているのです。

3月からは三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三菱東京UFJ銀行が金利を年率0.8%にまで引き下げることを明らかにしています。マイナス金利というあまりにも異例の措置であるため、各銀行もとにかく金利を下げざるを得ないというのが現状のようです。ですから、住宅ローンの借り換えなどを行う場合、動くのはまさに今と考えられます。

さらに、住宅ローンの借り換えを急ぐ理由は他にもあります。というのも、一般的に住宅ローンの金利は申込日の金利ではなく、実際に契約した日の金利が適用されます。つまり、現状の低金利で申込者が異常に増え、普段以上に時間がかかった場合、現状の低金利の恩恵を受けられない可能性があるのです。

もちろんすぐに住宅ローンの借り換えをすることは難しいかもしれません。しかし、マイナス金利が発表されて間もない今だからこそ、本気で検討してもいいのではないでしょうか。

住宅ローン減税を受けるには家の広さにご注意を

住宅を購入をする際、大きな買い物なだけに色んな条件をこれでもかというほど検討することでしょう。
中でも面積など「家の広さ」については、どんな方であれ熟考されるポイントかと思います。

「子供もいないし都心の便利なところに住みたい!」と思う方の中には、1LDK~2LDKのマンションを検討される方も多いのでないでしょうか。しかし、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※1)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあり、50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

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※1 一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

【金利だけじゃない】住宅ローンは保証料でも大きく変わる

この時期住宅ローンを検討される方も多いかと思います。

住宅ローンを検討される際、金利は注意深く見比べるかと思いますが、手数料などその他のコストについてはいかがでしょうか?
いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがありますが、中でも今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例(注1)です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。(表の数値は2016年2月の記事執筆時点となります)

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

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注1 三井住友住宅ローン 詳細ページより参照
※参照は記事執筆時点のもの

マイナス金利も発想の転換!「住宅ローン」でお金を増やす

マイナス金利導入で、いったい預金はどうなるのだろう?と心配している人も多いことと思います。

現状では、日銀と各銀行との取引で、日銀に預けた銀行の預金にマイナス金利(預け料)が発生することで、個人の預金の金利がマイナスになることはありません。

というのは連日の報道で理解をしているものの、普通預金の金利が一斉に下がり、これまで異常(もとい以上ですが、ホントに異常な状態なわけで)に下がり普通預金にいたっては、「0.001%」になりました。100万円預けて1年で10円です!ほんとに笑ってしまいます。ATM1回108円の手数料がかかるのにどういうこと?

預金にダイレクトに影響しないといっても、そんなまやかしに惑わされない!影響以外のナニモノでもないと思ってしまうのは私だけではないはずです。今後ATMの手数料も引き上げが検討、などという報道を耳にすると、これは影響どころではありません!もろ直下型爆弾が落とされたような破壊力があります。タンス預金が増えるだろうというのもわかります。金庫が売り切れ続出!というのも納得です。

今が借りどき!「住宅ローン」
ところが、マイナス金利で一気に注目を浴びてるのが「住宅ローン」。ここ数年は住宅ローンの金利が1%台で「底」と言われていましたが、マイナス金利導入でさらに下がりました。ネット銀行では、1%をきっていた中で、さらに下がり、じぶん銀行やイオン銀行のように、0.5%を切るような銀行も登場しています。

もちろん、住宅ローンには、借りる際の手数料や保証料もそれなりにかかり、単純な金利だけの問題ではないのですが、それでもいちばんインパクトが大きいのが長期にわたって借りるローン本体の金利であることは間違いありません。そう。住宅購入を検討している人、現在ローンを払っている人も借り換えを検討するには、まさに千載一遇のチャンス!これぞ、われら消費者にとってのいちばんのメリットではないでしょうか?

住むだけじゃない!「住宅」で資産運用
住宅といってもさまざま。自宅用として家族で住む家を購入というのがメインであることはモチロン。しかし、この低金利でローンを借りれるのなら、いっそアパート一棟購入して、賃貸物件として貸し出すという方法もあるかもしれません。実家をリフォームしてシェアハウスにし、その家賃収入でローン返済しながら、少しずつお金を増やしていく。少なくともゼロ金利の銀行に寝かしておくよりは、利回りがよく、しかも生きたお金の使い方と資産運用ができるでしょう。

個人的に、オーバー50歳は年齢的にもはや住宅ローンは借りられないとあきらめていたのですが、発想の転換です。そういう借り方もあるかもしれません。今後、個人的に追及していくつもりです。

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金利だけを見ない住宅ローンの選び方
見た目の金利にだまされるな!住宅ローンのクセをしろう!
借りたら終わりじゃない、住宅ローンの「繰上げ返済」でビッグな節約

住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

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