マイホームは返品できない?!契約前に熟慮を

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円貯まる!
<材料>

・マイホームの購入契約

・手付金

<Point>

1契約を解除には、手付放棄などの代償を伴う(自己都合のケース)

通常、モノを買うときは、お金と引き換えです。でも、サイズが合わなかったり、気が変わったりすると、返品できたりします。買い物を「なかったこと」にできるワケです。そういった経験がある人は、少なくないでしょう。

ところがマイホームとなると、そうもいきません。いちど引渡しを受けたら、返品できないのが普通です。引渡しを受ける前でも、いったん契約をしてしまうと、返品にはそれなりの「痛み」を伴います。ひとつの例で見てみましょう。

「そろそろマイホームを買いたいなあ」と思って、家探しをしていたAさんは、気になる物件にめぐり会うことができました。ここで、購入の是非をしっかり検討する時間がとれればラッキー。しかし、「これもご縁だから」と思ったり、「早くしないと他人にとられてしまうから」と言われたり。Aさんは、そのまま購入を申し込むことになります。
その後は、あっという間です。売主さんとの交渉がまとまったら、1週間後には、購入のための契約を結ぶことに。ところで通常、契約を行うにあたっては、売主に対して、「手付金」を渡すのが一般的です。売買代金の5%~10%ほどでしょうか。けっこうな大金です。

そしてこれが「痛み」の原因になります。一般的な契約形態をとっていれば、以後、自分の都合で契約を反故にするためには、少なくとも手付けを放棄する必要があるからです。がんばって貯めてきた頭金を失うことになってしまいます。お財布も心も痛みます。

「気になる物件にめぐり会いました」→大丈夫です
「購入を申し込みました」→(まわりを煩わせることになりますが)ギリギリセーフです
「契約を済ませました」→痛みます

契約を終え、ローンを申し込む段になって「ローン返済、大丈夫だろうか」などと思うこともあるでしょう。しかし、冷静な判断ができるうちにしっかりと検討したのなら、納得もいくというもの。心配なのは、勢いで契約まで済ませてしまったケースです。このまま進めてもいいのか、手付けを放棄してでも考え直したほうがいいのか。熟慮せずに契約まで突っ走った代償は大きすぎます。

マイホームを買う決断は慎重に。決断後には、契約内容をきちんと理解することも欠かせません。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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戻る、戻らないで大違い!ご存知ですか?手数料と保証料の話

手数料も保証料も住宅ローンを利用するにあたってのコストです。
借入れが5,000万円にもなると、手数料で100万円を超すこともあるし、保証料だって100万円を超す負担になるでしょう。

だから、支払利息だけでなく、手数料や保証料がどのくらいかかるのかについて、あらかじめの確認が必須です。それぞれについては、「金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料」と、「住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!」でご紹介しています。ご覧ください。

さて、今回お伝えするのは、多くの人がローンを借りた後に気付いたり、気づかないままに過ごしてしまったりすることです。本来なら、借りる前に知っておきたいことなのに。

まず、手数料についてです。手数料は、借入れに伴うさまざまな手続きに対して発生するものです。そのため一般に、ローンを組んだあとに、戻ることはありません。借入れからほどなくして、どんなに多くを、場合によっては全部を繰上げ返済しても戻りません。借入額に応じた手数料を払ったとしてもです。
これに対して保証料は、繰上げ返済をすると、一定のルールで計算された額が戻ります(但し、借入時に一括で払った場合)。保証料は、保証会社に連帯保証をお願いするためのコストだから、保証が不要になった部分については返金されるのです。

これを、住宅ローンの商品選択に生かします。
例えば、マイホームを買い換えるという人。買い先行(先に新しいマイホームを取得して、新居に落ち着いてから今のマイホームを売りに出すといったケース)でいくなら、現在のマイホームが売れた段階で、それなりの資金を得ることになるかもしれません。相続した家を売却してまとまった資金を手元に得る予定の人、リタイアに近い時期にローンを組んで、ほどなく退職金が入るという人もいるかもしれません。

これらの人が、次にするのは繰上げ返済?

事情はともかく、借入後に繰上げ返済をする予定があるなら、「借入時にコストとして払い出したものが、戻るのか戻らないのか。戻るとしたらどのくらい戻るのか」を把握することをお勧めします。ざっくりでも計画が立てられるなら、借入後までの諸事情まで含んでコストを把握。そのうえで、ローンを選ぶようにするといいでしょう。

住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

金利でトクしても手数料でおトク減?! 金利と手数料

住宅ローンを選ぶとき、金利に関心を示さない人はいないでしょう。

金利が低ければ、毎月の返済額は少なくて済みます。ローン残高が減るスピードだって早くなりますから、お財布から出ていくお金を節約できます。

実例で見てみましょう。35年ローンを組む場合に、ある金融機関が提示する金利は、1.55%と1.75%の2通りです(※1)。比べると、(1)の1.55%が魅力とうつります。

1 1.55%
2 1.75%
(※1)2015年11月におけるフラット35の実行金利

金利だけではピンと来ないので、毎月の返済額を比べてみましょう。3,000万円を35年で返済する場合(※2)、(1)のほうが3,000円も少なく済むことがわかります。

1 約92,600円
2 約95,600円

当然のことながら、総返済額にも差がつきます(※2)。その差は、およそ126万円にもな
ります。

1 約3,889万円
2 約4,015万円

(※2)2015年11月におけるフラット35の実行金利の一例をもとに計算。借入金額3,000万円、返済期間35年、融資率9割以内、元利均等返済ボーナス併用なしで約定どおりに返済を行った場合

でも同じ金融機関なのに、金利が2通りあるなんて不思議ですね。その秘密は、手数料にあります。ホームページなどをよく見ると、少し控え目ながらも、手数料についての記載があることに気づきます。

例えば、前述の金融機関の手数料は次のとおり。金利が低いほうの手数料が高めに設定されています。

1 借入額の2.16%(税込)→648,000円(3,000万円×2.16%)
2 一律108,000円(税込)

総返済額と手数料を合計すると、(1)は約3,954万円、それに対して(2)は約4,025万円です。
差は71万円にまで縮まります。依然として(1)に軍配があがりますが、金利だけから受けるインパクトほどのおトクを得られるわけではなさそうだということがわかります。

1 約3,954万円
2 約4,025万円

数字をみると(1)を選ぶのが正解。でも、そうとは限りません。
毎月の返済額を少なくしておきたいなら、もちろん(1)がいい。でも、手数料は借入時に一括して払う約束ですから、手元資金に余裕がなければ(1)を選ぶことは難しいでしょう。その場合は、(2)を選ぶのが現実的。ほかに、繰上げ返済をするのかどうか、途中で売却する予定があるのかどうかなども考慮します。
住宅ローンの借り手にとっては、金利も手数料もコストです。しっかり検討しましょう。

【ふるさと納税】♂♂ほぼ夫婦「明日は明日の風が吹く」vol.5

みなさま、こんにちは。作家・まんが家の歌川たいじです。

「ふるさと納税」をご存じない方は、もうあまりいらっしゃらないと思いますが、念のために簡単に書かせていただきます。

「ふるさと納税」は「納税」という名前がついておりますが、地方自治体への寄付です。「ふるさと」という名前ではありますが、任意の地方自治体に寄付ができます。
寄付をした地方自治体からは「お礼の品(多くはその地方の特産品)」が送られてきまして、それだけだとバカ高い買い物をしたカンジになるのですが、2,000円以上寄付をしますと住民税の一部が還付、控除されるため、結局はオトクな買い物をしたことになるというものです。

「ふるさと納税」のwebサイトには、「寄付を通じて地域の人を応援、お礼品を通じてあらたな地域の魅力を知る。寄付金を有効活用した地域づくりに貢献でき、地域の生産者も喜び、寄付した人もお得になる、みんなが幸せになれる制度がふるさと納税です。」と、書かれていて、まんざらウソではありません。

しかししかし、寄付した地方自治体から忘れた頃に送られてくる受領書を受け取って保管し、確定申告の時にちゃんと引っ張り出すなど、忙しい人や書類仕事がニガテな人にはなかなかハードルの高い手続きが必要になります。

ちゃんと仕組みを理解させて的確な手続きをさせるために、各自治体では噛んで含めるようにご案内する「ふるさと納税コンシェルジュ」のような担当者を置かねばならなくなっているようです。また、「お礼の品」PRが地方間で競争になっていて、宣伝費も使われている様子。それらは税金でまかなわれていると思うと、なんだかなぁ的な気持ちになってしまうのを禁じ得ません。

しかし、「オトクなお買い物ゲーム」的な感覚でやるのであれば、けっこう楽しいので、未体験の方は1回ぐらいトライしてみてはいかがでしょうか。ただし、確定申告はお忘れなく。

※これまでのハナシ
Vol.1【プロローグ】
Vol.2【ポイントカード】
Vol.3【アイデアを金に変える】
Vol.4【小さな倹約】

【マネーギャグアニメ動画】マイレージを侮るなかれ!獲得マイルでどこまでいける!?

人気シリーズ鷹の爪団を生んだDLEによるマネーゴーランドオリジナルアニメ「わんわんわんコイン」。

第6話は…謎だったわんわんわんコインと金男くんとの出会いの感動エピソードがついに公開!人間不信になっていた荒ぶれるわんわんわんコインの前に、まだ小学生社長になる前のあどけなさが残る金男くん。二人をつないだのは、手のひらのうえの…。
続きはこちら!

犬でコインな「わんわんわんコイン」は飼い主の「金田金男」くんが大好き!! …が、金男くんは500円なんて端金(はしたがね)とばかりに、わんわんわんコインをすぐにお金として使おうとするよ! この“すれ違い劇”の先に待つのは、絶望か!? 悲劇か!? …それとも愛か!?

【マネーギャグアニメ】わんわんわんコイン バックナンバー!
第1話「忘年会で得するフェイクって!?」
第2話「クリスマスのラブホの相場!?」
第3話「仕事で貯まったポイントって誰もの!?」
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