住宅ローンの借り換えをするなら今が得?〜マイナス金利は私たちの生活にどんな影響をもたらすのか〜

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1マイナス金利によって私たちの金利が下がる

2住宅ローンの借り換えをするなら今が最も得かも?

3大手銀行も軒並み金利が低下

1月29日の日銀政策決定会合でマイナス金利が導入されました。マイナス金利と言われても、正直何がどうなっているのか、わかりにくいと考える人も多いようです。実際、マイナス金利は私たちの生活にどのような影響を与えるのでしょうか。

マイナス金利の影響についてお話しするために、マイナス金利について簡単に説明することにします。そもそも銀行には2種類あり、私たちにお金を貸してくれる銀行、そして、銀行がお金を預ける銀行が存在します。後者が日本銀行、いわゆる日銀なのです。

つまり、日銀←銀行←私たちというようにお金を預けている図式になります。このとき一般的な金利であれば、私たちは銀行から、銀行は日銀から金利を受け取ることができます。しかし、日銀がマイナス金利の場合、私たちが銀行から金利を受け取ることはできますが、銀行は日銀に金利を払わなければならないのです。

つまり、銀行は日銀にも私たちにも金利を払うため、経営は赤字になります。そこで赤字を防ぐために必死に金利を下げることで、私たちにお金を貸そうとしているのです。

ここで私たちの生活への影響として考えられるのは、住宅ローンのような大きなお金が動く場合、金利がとても低くて済むことが考えられます。そしてその予想は当たっていて、現在大手の銀行では金利の引き下げ競争が激化しているのです。

3月からは三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三菱東京UFJ銀行が金利を年率0.8%にまで引き下げることを明らかにしています。マイナス金利というあまりにも異例の措置であるため、各銀行もとにかく金利を下げざるを得ないというのが現状のようです。ですから、住宅ローンの借り換えなどを行う場合、動くのはまさに今と考えられます。

さらに、住宅ローンの借り換えを急ぐ理由は他にもあります。というのも、一般的に住宅ローンの金利は申込日の金利ではなく、実際に契約した日の金利が適用されます。つまり、現状の低金利で申込者が異常に増え、普段以上に時間がかかった場合、現状の低金利の恩恵を受けられない可能性があるのです。

もちろんすぐに住宅ローンの借り換えをすることは難しいかもしれません。しかし、マイナス金利が発表されて間もない今だからこそ、本気で検討してもいいのではないでしょうか。

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執筆者

河崎 鷹大

神戸大学大学院生、科学技術イノベーション研究科専攻。プログラミング、会計、法律、ベンチャーキャピタル等を学んでおり、在学中にネットビジネスに出会い、受験、恋愛、ビジネスなど様々なコピーを手がける。現在は輸入ビジネス、転売、情報コンテンツビジネスなど様々なネットビジネスを幅広く手がける。

河崎 鷹大

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年利400倍!マイナス金利でデパート「友の会」がお金の貯め方新潮流

マイナス金利導入で普通預金の金利は「0.001%」になりました。

これは、10万円を1年間預けて利息は1円という金利です。これから税金を引かれると気分はもはやマイナスです(厳密にはマイナスにはなりませんが、1円以下は使えないので気持ちはマイナス)。定期預金でも300万円未満は「0.025%」なので、10万円で25円です。ATM1回の手数料にもなりません。あ、もう無用な計算はやめます。それだけ金利が低い!ということです。

銀行に預けて寝かせてただけで10年後には倍近く増えたというバブルな時代がかつての日本にはありましたが、それは今や昔の今昔物語。今では同じ結果を得るには1000年もかかるというおとぎ話になってしまいました。

「友の会」は年利8.3%の高利回り
でも安心してください!銀行よりも利回りがよくて賢いお金がの貯め方が、わたしたちのごく身近なところにあります。それは百貨店の「友の会」です。百貨店に毎月積立をする「百貨店積立」です。母も高島屋友の会「ローズサークル」の会員でした。

毎月1万円づつ入金して、1年後に13万円分の「商品券」が受け取れる仕組みです。友の会員向けに専用サロン利用やレストラン優待券、展覧会入場券、特別セールなど、充実したサービスがウリでした。百貨店がロイヤルカスタマー向けに顧客囲い込みのために実施していたCRMの一環ですが、当該デパートでしか利用できない商品券というのがなんだかな~だったので当時はさっぱり興味がありませんでした。

が、今は違います。消費者に熱い視線が注がれているのがこの「百貨店積立」。連日入会希望者の行列が絶えないというのが、NHKの「あさイチ」でも紹介されていました。何しろ年利8.3%です!これは、銀行の「0.001%」と比べると400倍です!デパートでしか使えないとはいえ、年に13万円分のお買い物券が手に入ると思えばかなりオトク。「あさイチ」によると、入会希望者が昨年と比較して5倍にもなる人気ぶりです。

ブランド購入には、三越・伊勢丹の「IM友の会」がオススメ
デパートの「友の会」の積立は、1年後に戻ってくるのが「商品券」というのがポイントです。普段デパートを利用しないという人にとっては利回りがよくてもメリットは少ないでしょう。金券ショップでの現金化も投資した額に見合うリターンは見込めません。デパート積立は、1年間で商品券を使いきることが最大のコツです。それには、どこのデパートの会員になるかをよく検討することが必要です。

普段から利用頻度が高いか、あるいは利用頻度は低いものの貯めた商品券を利用して、普段購入できないハイブランドのアイテムを年に1回購入するといった方法がオススメです。頑張った自分へのご褒美にもなるし、1年分だと金額もそれなりになるので、かなりのお買い物ができます。

たとえば、三越・伊勢丹の「IM友の会」。月額5,000円から1万、2万、3万、5万とコースがあり、1年でボーナス1ヶ月分がつきます。毎月3万円で1年間積み立てると、36万+3万で39万円分の商品券がもらえます。伊勢丹・三越には日本のハイブランドがほぼ揃っています。1月と7月にブランドのセールがあり、定価の40~50%で購入できます。セールに合わせて入会すれば、1年分のブランド品の購入費を商品券で賄うことも可能です。モチロン、コムデギャルソンは伊勢丹にほとんどのラインが入っています。

マイナス金利も発想の転換!「住宅ローン」でお金を増やす

マイナス金利導入で、いったい預金はどうなるのだろう?と心配している人も多いことと思います。

現状では、日銀と各銀行との取引で、日銀に預けた銀行の預金にマイナス金利(預け料)が発生することで、個人の預金の金利がマイナスになることはありません。

というのは連日の報道で理解をしているものの、普通預金の金利が一斉に下がり、これまで異常(もとい以上ですが、ホントに異常な状態なわけで)に下がり普通預金にいたっては、「0.001%」になりました。100万円預けて1年で10円です!ほんとに笑ってしまいます。ATM1回108円の手数料がかかるのにどういうこと?

預金にダイレクトに影響しないといっても、そんなまやかしに惑わされない!影響以外のナニモノでもないと思ってしまうのは私だけではないはずです。今後ATMの手数料も引き上げが検討、などという報道を耳にすると、これは影響どころではありません!もろ直下型爆弾が落とされたような破壊力があります。タンス預金が増えるだろうというのもわかります。金庫が売り切れ続出!というのも納得です。

今が借りどき!「住宅ローン」
ところが、マイナス金利で一気に注目を浴びてるのが「住宅ローン」。ここ数年は住宅ローンの金利が1%台で「底」と言われていましたが、マイナス金利導入でさらに下がりました。ネット銀行では、1%をきっていた中で、さらに下がり、じぶん銀行やイオン銀行のように、0.5%を切るような銀行も登場しています。

もちろん、住宅ローンには、借りる際の手数料や保証料もそれなりにかかり、単純な金利だけの問題ではないのですが、それでもいちばんインパクトが大きいのが長期にわたって借りるローン本体の金利であることは間違いありません。そう。住宅購入を検討している人、現在ローンを払っている人も借り換えを検討するには、まさに千載一遇のチャンス!これぞ、われら消費者にとってのいちばんのメリットではないでしょうか?

住むだけじゃない!「住宅」で資産運用
住宅といってもさまざま。自宅用として家族で住む家を購入というのがメインであることはモチロン。しかし、この低金利でローンを借りれるのなら、いっそアパート一棟購入して、賃貸物件として貸し出すという方法もあるかもしれません。実家をリフォームしてシェアハウスにし、その家賃収入でローン返済しながら、少しずつお金を増やしていく。少なくともゼロ金利の銀行に寝かしておくよりは、利回りがよく、しかも生きたお金の使い方と資産運用ができるでしょう。

個人的に、オーバー50歳は年齢的にもはや住宅ローンは借りられないとあきらめていたのですが、発想の転換です。そういう借り方もあるかもしれません。今後、個人的に追及していくつもりです。

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金利だけを見ない住宅ローンの選び方
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〜住宅ローンがお得!?〜

マイナス金利政策の導入により多くの金融機関が住宅ローンの適用金利の引き下げを発表しています。

変動金利だと0.5%前後くらいまで下がってきており、長期の10年固定のローンであっても0.8%くらいまで下がってきています。

これは5年前と比べると固定金利だと1%以上低い水準まで下がってきています。
この1%の違いは住宅ローントータルの返済額でいうと何百万という大きな違いになります。

一番メリットを受けられるのはこれから住宅ローンを借りようと考えている人でしょう。これまで住宅ローンを借りている人は、すぐに返済額が少なくなるわけではないのでこのタイミングで借換えを検討するという選択肢があります。

5年以上前に住宅ローンを借りてそのままになっている人は、今一度、自分自身の住宅ローンの金利がどのくらいなのかを確認してみてもいいかもしれません。

仮に5年前に3000万円借り入れをした方にとって1%適用金利が下がると300万円から400万円トータルの返済額を少なくすることができますので、ぜひご自身のローンの金利を確認してみていただければと思います。

また、不動産投資のために借り入れを利用する場合にも借り入れの金利は下がってきておりますので、少しいい条件でこれからは借りられるかもしれません。

詳しい解説はこちら

金利だけを見ない住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶとき、金利だけに気をとられてはダメ。利用にあたってのコストをトータルで把握するようにしましょう。

3,000万円を借りるのに、60万円を超す事務手数料がかかったり、60万円を超す保証料がかかったりするからです。
金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料
住宅ローンのコストは保証料でも差がつく

イザというときのために加入する団体信用生命保険の保険料(団信保険料)も、忘れるわけにはいきません。商品によっては、自己負担だからです。3,000万円を35年返済で借りると、通算で200万円以上払うことになったりもします。

さっそくトータルコストの比較を見てみましょう。下表は3,000万円を35年返済で借りた場合の一例です。

金利だけを見ると、ローン1がずいぶんおトクとうつります。
でも、事務手数料・保証料・団信保険料を含めると、ローン1の総支払額は41,561,654円、それに対してローン2は41,553,863円です。わずかですが、ローン1のほうが上回ってしまうことがわかります。ローン1は、事務手数料と団信保険料の負担が意外と重いのです。

トータルコストを金額で比べるのも一案ですが、これを年率に換算して、実質的な借入コストを比較することもできます。そうすると、ローン1は2.051%、ローン2は2.010%です。これを、APR(Annual Percentage Rate)といいます。

APRは、コストの異なる商品を比較検討するのに便利です。興味のある人は、フラット35のサイト上にあるローンシミュレーションを利用してみてください。但し、金利タイプが異なる商品の比較には向かないなどの注意点も。あくまで参考指標であることはご承知おきください。

住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

株主優待で利回り5%!マイナス金利にうんざりのあなたへ賢い資産運用法を教えます

日本には様々なノーリスクでお金を増やす方法があります。定期預金や貯蓄型保険もその一つになるでしょう。そのようなノーリスクの保険は会社が破綻しない限りは有効であり、確実にあなたの資金を増やしてくれるでしょう。

しかし、その一方で、定期預金や貯蓄型保険で十分な金利を得ているのか?と考えると意外とそうでもないということをご存知でしょうか。
貯蓄型保険は、支払い期間が10年、20年と長い割には返戻率が110%などと、年間単位で考えると1%を下回ります。定期預金にいたっては年間で0.2%など、金利なんてあってないようなものなのです。このような金利の割には途中で解約すると、自分が支払ったお金すら戻ってこないことも十分に考えられます。

このような“割の悪い”投資をすることで、将来安泰だと信じていたのに、「こんなはずじゃなかった」と後悔する人があとを断たないのです。このような割の悪い投資をするくらいであれば、多少リスクはつきものですが、株式投資を始めてみてはいかがでしょうか。
株式投資はやり方さえ間違えなければ、年間で0.2%というケチ臭い金額ではなく、年間で4%、5%という金利を受け取ることができます。今回は株主優待を利用した資産運用法についてお話します。

まず、株式投資のイメージとして危険、リスクがあると考える人が多いように感じます。しかし、株式投資の稼ぐ方法として、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類に大きく分けることができます。
キャピタルゲインというのは株価の変動によって生まれる価格差を利用して儲ける投資法であり、こちらは比較的リスクが高い投資法と言えるでしょう。

そして、もう一つのインカムゲインというのは株式を購入して持っているだけでもらえる、株主優待や配当金を受け取る方法のことをいいます。このインカムゲインは、基本的に株を売らないので、投資先企業が倒産しない限りは高確率でインカムゲインを受け取り続けることができるのです。
株主優待には様々な種類があるので、自分の好みの優待を手に入れることができますし、その優待を利用して浮いたお金を再び株式投資に利用することができます。

このようにしてだるま式にインカムゲインを増やすことで、老後にも十分すぎるくらい十分な生活を送ることができるのです。
低い金利にはうんざりという人は一度試してみてはいかがでしょうか。

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