住宅購入時のローン審査の話

このレシピを実行して

193万貯まる!
<材料>

・定期的な収入

<Point>

1住宅ローンを借りる場合、事前に審査を受けるのが一般的

2審査の対象は、返済能力と物件の担保価値

※信用力により、金利の優遇幅が0.3%違った場合の支払総額の差。3,000万円を期間30年、当初10年金利1.85%と1.5%で借入れ、10年以降は金利が1%上昇したと仮定

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住宅購入する際、ほとんどの方がローンを組むようになるかと思いますが、
その際必ず発生するのが金融機関の「審査」です。

住宅ローンは通常、数千万円という大きな額なうえ、長期にわたる返済をするので、お金を貸す側の金融機関は、きちんと返済できる相手かどうかを慎重に判断します。そこで通常、ローンの本申込みをする前に、融資の可否を判断する「事前審査」が行われます。

返済能力は、勤務先や勤続年数、収入、他のローンの借入・返済状況等で判断されます。

一般的に、
収入が不安定な自営業や非正規社員より安定した企業に正社員として雇用されている人のほうが、
中小零細企業より大企業のほうが、
転職したてより勤続年数が長いほうが、
収入が低いより高いほうが、
信用力が高いとみなされます。そして信用力は、融資を受ける際の「条件」に影響を及ぼします。

信用が低い(返済が滞る可能性が高い)とみなされると、融資の額が小さくなったり、金利の優遇を受けられなかったり、保証料(万一返済できなくなった際に肩代わりをする保証人を取らない代わりに、系列の保証会社に連帯保証人になってもらうための手数料)が高くなったりします。

私自身、家を購入したときは個人事業主でした。そのため、過去3年分の確定申告書などで収入を証明するだけでは足りず、ある銀行からは保証料を高くすると言われましたし、別の銀行からはファイナンシャル・プランナー資格の証明書を求められました。お金の専門家であっても、金融機関の基準に照らすと、信用力が低いと判断されてしまうわけですね。大企業の正社員であれば、会社はつぶれにくいですし、病気になっても有給休暇や健康保険から傷病手当金を受け取れますが、個人の場合は景気や健康等の状況がそのまま収入に影響するため、リスクが大きいと捉えるのでしょう。

このように融資の可否については事前審査を行うのが通例ですが、不動産の売買契約を結んだ後に融資を受けられないことが判明するケースもあります。買主の都合で契約を破棄する場合、原則的に違約金等をとられますが、借入ができないと不動産は買えませんから、承認がおりなかった場合は無条件で売買契約を解除できる特約が、売買契約書に盛り込まれていますので、心配しなくても大丈夫です(欲しい家が買えなくなるのは残念ですけどね)。

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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3.は、昨年から始まった新しい割引制度です。親世帯が持ち家で、子世帯が親の近くのUR賃貸住宅に入居するといったケースが考えられるでしょう。

子世帯の要件としては18歳未満の子を扶養していること、親世帯の要件としては満60歳以上の方がいることとなります。また、世帯所得が25.9万円/月以下(3人世帯で世帯収入約551万円/年以下、4人世帯で約598万円/年以下)の場合は、家賃が5年間、なんと2割も割引になります。近居割の対象となる物件情報は、UR賃貸住宅のホームページに詳しく掲載されており、入居は先着順です。

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〜住宅ローンがお得!?〜

マイナス金利政策の導入により多くの金融機関が住宅ローンの適用金利の引き下げを発表しています。

変動金利だと0.5%前後くらいまで下がってきており、長期の10年固定のローンであっても0.8%くらいまで下がってきています。

これは5年前と比べると固定金利だと1%以上低い水準まで下がってきています。
この1%の違いは住宅ローントータルの返済額でいうと何百万という大きな違いになります。

一番メリットを受けられるのはこれから住宅ローンを借りようと考えている人でしょう。これまで住宅ローンを借りている人は、すぐに返済額が少なくなるわけではないのでこのタイミングで借換えを検討するという選択肢があります。

5年以上前に住宅ローンを借りてそのままになっている人は、今一度、自分自身の住宅ローンの金利がどのくらいなのかを確認してみてもいいかもしれません。

仮に5年前に3000万円借り入れをした方にとって1%適用金利が下がると300万円から400万円トータルの返済額を少なくすることができますので、ぜひご自身のローンの金利を確認してみていただければと思います。

また、不動産投資のために借り入れを利用する場合にも借り入れの金利は下がってきておりますので、少しいい条件でこれからは借りられるかもしれません。

詳しい解説はこちら

金利だけを見ない住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶとき、金利だけに気をとられてはダメ。利用にあたってのコストをトータルで把握するようにしましょう。

3,000万円を借りるのに、60万円を超す事務手数料がかかったり、60万円を超す保証料がかかったりするからです。
金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料
住宅ローンのコストは保証料でも差がつく

イザというときのために加入する団体信用生命保険の保険料(団信保険料)も、忘れるわけにはいきません。商品によっては、自己負担だからです。3,000万円を35年返済で借りると、通算で200万円以上払うことになったりもします。

さっそくトータルコストの比較を見てみましょう。下表は3,000万円を35年返済で借りた場合の一例です。

金利だけを見ると、ローン1がずいぶんおトクとうつります。
でも、事務手数料・保証料・団信保険料を含めると、ローン1の総支払額は41,561,654円、それに対してローン2は41,553,863円です。わずかですが、ローン1のほうが上回ってしまうことがわかります。ローン1は、事務手数料と団信保険料の負担が意外と重いのです。

トータルコストを金額で比べるのも一案ですが、これを年率に換算して、実質的な借入コストを比較することもできます。そうすると、ローン1は2.051%、ローン2は2.010%です。これを、APR(Annual Percentage Rate)といいます。

APRは、コストの異なる商品を比較検討するのに便利です。興味のある人は、フラット35のサイト上にあるローンシミュレーションを利用してみてください。但し、金利タイプが異なる商品の比較には向かないなどの注意点も。あくまで参考指標であることはご承知おきください。

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