我が家は一体いくらの家が買えるの?

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このレシピを実行して

貯まる!
<材料>

・貯蓄・定期的な収入

<Point>

1頭金は物件価格の最低1割用意したい

2ローンは、「いくら借りられるか」より、「いくら返せるか」

3手取り年収から、長期的に無理のない返済額を検討

※借入額の試算記事のため。
例:金利2%、月々10万円の返済で、35年ローンを組む場合の借入額=3,000万円

家賃をいくら払っても自分のモノにはならないし、そろそろ家を買いたいな・・・と思っている人もいるのでは? でも、ちょっと待って! モデルハウスに行く前に、身の丈に合った住宅価格はいくらくらいなのか、試算してから出かけましょう。

分相応な住宅価格の目安は、以下の式で試算できます。

購入可能物件価格 = (自己資金 + 借入可能額 + 親等の支援 ) ÷ 1.1

自己資金とは、いわゆる頭金のこと。多ければ多いほどその後の返済は楽になりますが、貯蓄を全額はたいてしまっては後が大変です。いざというときの資金(生活費3か月分くらい)や当面の教育費などはきちんと確保しておきましょう。
最近は頭金ナシで買える物件もありますが、そうでもしなければ売れない物件かもしれません。また、<頭金が用意できない=貯蓄ができない=返済ができない>と判断されて、融資の条件が悪くなるケースもあるので、最低でも物件価格の1割程度は入れたほうがよいでしょう。

借入可能額は、「金融機関から借り入れられる額」ではなく、「自分が返済できる額」から考えましょう。たとえば、長期固定ローンの「フラット35」の場合、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率)が35%以下(400万円未満の場合は30%以下)となっています。しかし、年収500万円で借入可能額いっぱいいっぱい借りた場合、年間175万円(月々15万円弱)返済しなくてはなりません。実際には社会保険料や税金が引かれて手取り年収は400万円弱ですから、残り約225万円(月19万円弱)で生活することになります。特に子どもがいる家庭では、将来教育費が増えてきますから、これでは厳しいですね。

そこで、実際にこれくらいなら長期にわたって返していけそうだという額を考えてみましょう。下図は、月々の返済額と返済期間からいくらくらいの借入ができるかを示したものです。我が家の適正な借入額はいくらくらいになりそうですか?

自分たちだけでは希望の物件を手に入れるのが難しい場合、親等の支援についても検討してみましょう。現在、住宅資金の贈与はかなり税制優遇されています。

最後に1.1で割るのは、住宅を手にいれる際にさまざまな諸費用がかかるから。新築で3~5%、中古では5~7%と言われていますが、引っ越し費用などもかかるので1割の経費をみています。
住宅は人生で一番大きな買い物です。後悔のないよう、慎重にプランを立てましょうね。

2015.5.27更新

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執筆者

和泉昭子 生活経済ジャーナリスト/ ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。 NHK「日曜討論」、TBS「朝ズバッ!」、日経新聞「家計のギモン」等、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー情報を発信。(株)プラチナ・コンシェルジュ代表取締役 http://pt-con.jp/

和泉昭子

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〜マイナス金利、住宅ローンがお得!?〜【第29回】高橋先生の教えて経済ニュース

〜住宅ローンがお得!?〜

マイナス金利政策の導入により多くの金融機関が住宅ローンの適用金利の引き下げを発表しています。

変動金利だと0.5%前後くらいまで下がってきており、長期の10年固定のローンであっても0.8%くらいまで下がってきています。

これは5年前と比べると固定金利だと1%以上低い水準まで下がってきています。
この1%の違いは住宅ローントータルの返済額でいうと何百万という大きな違いになります。

一番メリットを受けられるのはこれから住宅ローンを借りようと考えている人でしょう。これまで住宅ローンを借りている人は、すぐに返済額が少なくなるわけではないのでこのタイミングで借換えを検討するという選択肢があります。

5年以上前に住宅ローンを借りてそのままになっている人は、今一度、自分自身の住宅ローンの金利がどのくらいなのかを確認してみてもいいかもしれません。

仮に5年前に3000万円借り入れをした方にとって1%適用金利が下がると300万円から400万円トータルの返済額を少なくすることができますので、ぜひご自身のローンの金利を確認してみていただければと思います。

また、不動産投資のために借り入れを利用する場合にも借り入れの金利は下がってきておりますので、少しいい条件でこれからは借りられるかもしれません。

詳しい解説はこちら

金利だけを見ない住宅ローンの選び方

住宅ローンを選ぶとき、金利だけに気をとられてはダメ。利用にあたってのコストをトータルで把握するようにしましょう。

3,000万円を借りるのに、60万円を超す事務手数料がかかったり、60万円を超す保証料がかかったりするからです。
金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料
住宅ローンのコストは保証料でも差がつく

イザというときのために加入する団体信用生命保険の保険料(団信保険料)も、忘れるわけにはいきません。商品によっては、自己負担だからです。3,000万円を35年返済で借りると、通算で200万円以上払うことになったりもします。

さっそくトータルコストの比較を見てみましょう。下表は3,000万円を35年返済で借りた場合の一例です。

金利だけを見ると、ローン1がずいぶんおトクとうつります。
でも、事務手数料・保証料・団信保険料を含めると、ローン1の総支払額は41,561,654円、それに対してローン2は41,553,863円です。わずかですが、ローン1のほうが上回ってしまうことがわかります。ローン1は、事務手数料と団信保険料の負担が意外と重いのです。

トータルコストを金額で比べるのも一案ですが、これを年率に換算して、実質的な借入コストを比較することもできます。そうすると、ローン1は2.051%、ローン2は2.010%です。これを、APR(Annual Percentage Rate)といいます。

APRは、コストの異なる商品を比較検討するのに便利です。興味のある人は、フラット35のサイト上にあるローンシミュレーションを利用してみてください。但し、金利タイプが異なる商品の比較には向かないなどの注意点も。あくまで参考指標であることはご承知おきください。

住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

2016年、家を買う人へ!住宅ローンを減額する4つのポイント

結婚や出産など、人生の節目で購入を考える人が多いマイホーム。

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同じ住宅を購入しても、住宅ローンの借り方次第で、利息として支払う額が大きく変わることは既にご紹介しました。しかし、ローンは借りたら終わり、ではありません。ローンの節約は、これからが勝負!といっても過言ではありません。

住宅ローンの見直しには、大きく「繰上返済」と「借り換え」がありますが、借り換えについては既にご紹介しているので、今回は「繰上返済」についてご紹介しましょう。

繰上返済とは、月々の返済とは別に手元のまとまった返済に充てること。通常返済しているお金は、元金と利息の両方に充てられますが、繰上返済の場合はすべて元金に充当されるため、それに相当する利息が節約できることになります。月々の返済額はそのままで返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間はそのままで月々の返済を圧縮する「返済額軽減型」の2種類あります。

表は元金3000万円、返済期間35年、金利2%(元利均等)で借りた場合、5年目に約100万円を繰上げした場合の節約効果です。

ご覧のとおり、「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」より節約効果が大きいのがわかります。また、老後のことを考慮すれば、ローンはできるだけ早期に完済したいので、ライフプラン上も「期間短縮型」のほうがおススメと言えるでしょう。

次に、繰上返済のポイントですが、できるだけ早く行ったほうが効果が大きいということです。
上と同じ条件のローンで、10年後に「期間短縮型」の繰上返済を行った場合の節約利息は、約62万円(短縮回数16回)、15年後だと約47万円(同14回)になります。これは、返済当初は返済額に占める利息の割合が大きいのに対し、返済が進むにつれ小さくなるため、同じ金額を元金に充当した場合に飛ばせる利息が少なくなるためです。このことから、家を手にいれたからと安心せず、その後も計画的に返済していくことが大切です。

なお、繰上げ返済には、金融機関や繰上する金額により手数料がかかりますので、予め確認することも大切です。以前は100万円などの大きな額でないと行えないことが多かったのですが、最近はネットの活用等により、1万円など少額でチョコチョコ繰上することも可能になっています。

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