金利だけを見ない住宅ローンの選び方

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円貯まる!
<材料>

・金利

・手数料

・保証料

・団体信用生命保険料

<Point>

1住宅ローンはトータルコストで選ぶ

住宅ローンを選ぶとき、金利だけに気をとられてはダメ。利用にあたってのコストをトータルで把握するようにしましょう。

3,000万円を借りるのに、60万円を超す事務手数料がかかったり、60万円を超す保証料がかかったりするからです。
金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料
住宅ローンのコストは保証料でも差がつく

イザというときのために加入する団体信用生命保険の保険料(団信保険料)も、忘れるわけにはいきません。商品によっては、自己負担だからです。3,000万円を35年返済で借りると、通算で200万円以上払うことになったりもします。

さっそくトータルコストの比較を見てみましょう。下表は3,000万円を35年返済で借りた場合の一例です。

金利だけを見ると、ローン1がずいぶんおトクとうつります。
でも、事務手数料・保証料・団信保険料を含めると、ローン1の総支払額は41,561,654円、それに対してローン2は41,553,863円です。わずかですが、ローン1のほうが上回ってしまうことがわかります。ローン1は、事務手数料と団信保険料の負担が意外と重いのです。

トータルコストを金額で比べるのも一案ですが、これを年率に換算して、実質的な借入コストを比較することもできます。そうすると、ローン1は2.051%、ローン2は2.010%です。これを、APR(Annual Percentage Rate)といいます。

APRは、コストの異なる商品を比較検討するのに便利です。興味のある人は、フラット35のサイト上にあるローンシミュレーションを利用してみてください。但し、金利タイプが異なる商品の比較には向かないなどの注意点も。あくまで参考指標であることはご承知おきください。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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戻る、戻らないで大違い!ご存知ですか?手数料と保証料の話

手数料も保証料も住宅ローンを利用するにあたってのコストです。
借入れが5,000万円にもなると、手数料で100万円を超すこともあるし、保証料だって100万円を超す負担になるでしょう。

だから、支払利息だけでなく、手数料や保証料がどのくらいかかるのかについて、あらかじめの確認が必須です。それぞれについては、「金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料」と、「住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!」でご紹介しています。ご覧ください。

さて、今回お伝えするのは、多くの人がローンを借りた後に気付いたり、気づかないままに過ごしてしまったりすることです。本来なら、借りる前に知っておきたいことなのに。

まず、手数料についてです。手数料は、借入れに伴うさまざまな手続きに対して発生するものです。そのため一般に、ローンを組んだあとに、戻ることはありません。借入れからほどなくして、どんなに多くを、場合によっては全部を繰上げ返済しても戻りません。借入額に応じた手数料を払ったとしてもです。
これに対して保証料は、繰上げ返済をすると、一定のルールで計算された額が戻ります(但し、借入時に一括で払った場合)。保証料は、保証会社に連帯保証をお願いするためのコストだから、保証が不要になった部分については返金されるのです。

これを、住宅ローンの商品選択に生かします。
例えば、マイホームを買い換えるという人。買い先行(先に新しいマイホームを取得して、新居に落ち着いてから今のマイホームを売りに出すといったケース)でいくなら、現在のマイホームが売れた段階で、それなりの資金を得ることになるかもしれません。相続した家を売却してまとまった資金を手元に得る予定の人、リタイアに近い時期にローンを組んで、ほどなく退職金が入るという人もいるかもしれません。

これらの人が、次にするのは繰上げ返済?

事情はともかく、借入後に繰上げ返済をする予定があるなら、「借入時にコストとして払い出したものが、戻るのか戻らないのか。戻るとしたらどのくらい戻るのか」を把握することをお勧めします。ざっくりでも計画が立てられるなら、借入後までの諸事情まで含んでコストを把握。そのうえで、ローンを選ぶようにするといいでしょう。

住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

マイホーム取得で給付金?! すまい給付金って何?

2014年4月、消費税率が8%になって、私たちの負担は増えました。

例えば、2千万円の家を建てると消費税額は160万円。消費税率が5%のときに比べて、60万円もの負担増です。3千万円になれば消費税額は240万円、90万円も負担が増えます。ちょっと考えてしまいますね。
二の足を踏む人が増えるのは困るので、国は「住宅ローン減税」の拡充を行いました。これで、マイホーム取得を考える人の背中を押そうというわけです。

しかし住宅ローン減税は、所得税や住民税が「減税」になる制度ですから、どうしても収入の多い人がメリットを受けやすい仕組みになっています。そのため、住宅ローン減税ではメリットを受けにくい層を応援!とばかりに「すまい給付金」も創設されました。
すまい給付金の対象になるのは、収入が一定以下の人です。その目安は、マイホーム取得のときに適用される消費税率に応じて設定されています。例えば消費税率が8%なら、510万円以下です。具体的には表のように3段階になっています。

収入額の目安で給付基礎額の確認ができたら、そこに持分割合を乗じることで、給付額を算出することができます(給付基礎額×持分割合=給付額)。例えば、給付基礎額を30万円、持分割合を50%とすると、給付額は15万円です(30万円×50%=15万円)。

対象になるマイホームについても、増税後の消費税率が適用される住宅であることはもちろん、不動産登記上の床面積が50平方メートル以上であること、一定の検査によって品質が確認された住宅であることなどの条件をクリアするなどの決まりがあります。

すまい給付金についての詳細は、(すまい給付金のホームページで確認できます。少し複雑なところもあるので、不動産会社やハウスメーカーの担当者にきくのもいいでしょう。

なお、すまい給付金を受けとるためには、すまい給付金事務局へ申請をする必要があります。申請には期限もありますから気を付けてくださいね。

【ふるさと納税】♂♂ほぼ夫婦「明日は明日の風が吹く」vol.5

みなさま、こんにちは。作家・まんが家の歌川たいじです。

「ふるさと納税」をご存じない方は、もうあまりいらっしゃらないと思いますが、念のために簡単に書かせていただきます。

「ふるさと納税」は「納税」という名前がついておりますが、地方自治体への寄付です。「ふるさと」という名前ではありますが、任意の地方自治体に寄付ができます。
寄付をした地方自治体からは「お礼の品(多くはその地方の特産品)」が送られてきまして、それだけだとバカ高い買い物をしたカンジになるのですが、2,000円以上寄付をしますと住民税の一部が還付、控除されるため、結局はオトクな買い物をしたことになるというものです。

「ふるさと納税」のwebサイトには、「寄付を通じて地域の人を応援、お礼品を通じてあらたな地域の魅力を知る。寄付金を有効活用した地域づくりに貢献でき、地域の生産者も喜び、寄付した人もお得になる、みんなが幸せになれる制度がふるさと納税です。」と、書かれていて、まんざらウソではありません。

しかししかし、寄付した地方自治体から忘れた頃に送られてくる受領書を受け取って保管し、確定申告の時にちゃんと引っ張り出すなど、忙しい人や書類仕事がニガテな人にはなかなかハードルの高い手続きが必要になります。

ちゃんと仕組みを理解させて的確な手続きをさせるために、各自治体では噛んで含めるようにご案内する「ふるさと納税コンシェルジュ」のような担当者を置かねばならなくなっているようです。また、「お礼の品」PRが地方間で競争になっていて、宣伝費も使われている様子。それらは税金でまかなわれていると思うと、なんだかなぁ的な気持ちになってしまうのを禁じ得ません。

しかし、「オトクなお買い物ゲーム」的な感覚でやるのであれば、けっこう楽しいので、未体験の方は1回ぐらいトライしてみてはいかがでしょうか。ただし、確定申告はお忘れなく。

※これまでのハナシ
Vol.1【プロローグ】
Vol.2【ポイントカード】
Vol.3【アイデアを金に変える】
Vol.4【小さな倹約】

「軽減税率?どゆこと?」マネギャルのケツ論

今回のテーマは軽減税率

マネギャル達は、
消費税が上がるって言ってるのに軽減?軽くなるってどういうこと?
それな!
と困惑気味。

そもそも内容があまり分からないテーマに対し
「やっちゃおーかじゃねえよ!」
とツッコミを入れる場面も。

生活費需品はさほど上がらないと聞いているが
ボーダーが分かんないよね
とまだまだ制度の情報がはっきりと得られていない様子。

また、
(食品と言っても)白菜とフォアグラで税率違うんでしょ?w
「大人だけじゃなくて子供も全員関係してるよね
駄菓子買うにもどうするの?可哀想
服を買うにしても、みんなファストファッションばかり買うようになって個性が無くなってしまう
などなど時折鋭い意見も飛び出ました。

最終的には
別に(そんな複雑なら)やらなくてよくね?全部10%でよくね?
日本は何がしたいのかよく分からん!
「ギャルやりたい子がお金が無いからできなくなる。ギャルは金かかる!
と。

マネギャルたちが出した結論とは!?

イケメンファイナンシャルプランナー高橋先生による軽減税率制度の解説はこちら

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