戻る、戻らないで大違い!ご存知ですか?手数料と保証料の話

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<材料>

・手数料

・保証料

<Point>

1手数料は戻らない

2保証料は一定のルールに基づいて戻る

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手数料も保証料も住宅ローンを利用するにあたってのコストです。
借入れが5,000万円にもなると、手数料で100万円を超すこともあるし、保証料だって100万円を超す負担になるでしょう。

だから、支払利息だけでなく、手数料や保証料がどのくらいかかるのかについて、あらかじめの確認が必須です。それぞれについては、「金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料」と、「住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!」でご紹介しています。ご覧ください。

さて、今回お伝えするのは、多くの人がローンを借りた後に気付いたり、気づかないままに過ごしてしまったりすることです。本来なら、借りる前に知っておきたいことなのに。

まず、手数料についてです。手数料は、借入れに伴うさまざまな手続きに対して発生するものです。そのため一般に、ローンを組んだあとに、戻ることはありません。借入れからほどなくして、どんなに多くを、場合によっては全部を繰上げ返済しても戻りません。借入額に応じた手数料を払ったとしてもです。
これに対して保証料は、繰上げ返済をすると、一定のルールで計算された額が戻ります(但し、借入時に一括で払った場合)。保証料は、保証会社に連帯保証をお願いするためのコストだから、保証が不要になった部分については返金されるのです。

これを、住宅ローンの商品選択に生かします。
例えば、マイホームを買い換えるという人。買い先行(先に新しいマイホームを取得して、新居に落ち着いてから今のマイホームを売りに出すといったケース)でいくなら、現在のマイホームが売れた段階で、それなりの資金を得ることになるかもしれません。相続した家を売却してまとまった資金を手元に得る予定の人、リタイアに近い時期にローンを組んで、ほどなく退職金が入るという人もいるかもしれません。

これらの人が、次にするのは繰上げ返済?

事情はともかく、借入後に繰上げ返済をする予定があるなら、「借入時にコストとして払い出したものが、戻るのか戻らないのか。戻るとしたらどのくらい戻るのか」を把握することをお勧めします。ざっくりでも計画が立てられるなら、借入後までの諸事情まで含んでコストを把握。そのうえで、ローンを選ぶようにするといいでしょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

マイホーム取得で給付金?! すまい給付金って何?

2014年4月、消費税率が8%になって、私たちの負担は増えました。

例えば、2千万円の家を建てると消費税額は160万円。消費税率が5%のときに比べて、60万円もの負担増です。3千万円になれば消費税額は240万円、90万円も負担が増えます。ちょっと考えてしまいますね。
二の足を踏む人が増えるのは困るので、国は「住宅ローン減税」の拡充を行いました。これで、マイホーム取得を考える人の背中を押そうというわけです。

しかし住宅ローン減税は、所得税や住民税が「減税」になる制度ですから、どうしても収入の多い人がメリットを受けやすい仕組みになっています。そのため、住宅ローン減税ではメリットを受けにくい層を応援!とばかりに「すまい給付金」も創設されました。
すまい給付金の対象になるのは、収入が一定以下の人です。その目安は、マイホーム取得のときに適用される消費税率に応じて設定されています。例えば消費税率が8%なら、510万円以下です。具体的には表のように3段階になっています。

収入額の目安で給付基礎額の確認ができたら、そこに持分割合を乗じることで、給付額を算出することができます(給付基礎額×持分割合=給付額)。例えば、給付基礎額を30万円、持分割合を50%とすると、給付額は15万円です(30万円×50%=15万円)。

対象になるマイホームについても、増税後の消費税率が適用される住宅であることはもちろん、不動産登記上の床面積が50平方メートル以上であること、一定の検査によって品質が確認された住宅であることなどの条件をクリアするなどの決まりがあります。

すまい給付金についての詳細は、(すまい給付金のホームページで確認できます。少し複雑なところもあるので、不動産会社やハウスメーカーの担当者にきくのもいいでしょう。

なお、すまい給付金を受けとるためには、すまい給付金事務局へ申請をする必要があります。申請には期限もありますから気を付けてくださいね。

金利でトクしても手数料でおトク減?! 金利と手数料

住宅ローンを選ぶとき、金利に関心を示さない人はいないでしょう。

金利が低ければ、毎月の返済額は少なくて済みます。ローン残高が減るスピードだって早くなりますから、お財布から出ていくお金を節約できます。

実例で見てみましょう。35年ローンを組む場合に、ある金融機関が提示する金利は、1.55%と1.75%の2通りです(※1)。比べると、(1)の1.55%が魅力とうつります。

1 1.55%
2 1.75%
(※1)2015年11月におけるフラット35の実行金利

金利だけではピンと来ないので、毎月の返済額を比べてみましょう。3,000万円を35年で返済する場合(※2)、(1)のほうが3,000円も少なく済むことがわかります。

1 約92,600円
2 約95,600円

当然のことながら、総返済額にも差がつきます(※2)。その差は、およそ126万円にもな
ります。

1 約3,889万円
2 約4,015万円

(※2)2015年11月におけるフラット35の実行金利の一例をもとに計算。借入金額3,000万円、返済期間35年、融資率9割以内、元利均等返済ボーナス併用なしで約定どおりに返済を行った場合

でも同じ金融機関なのに、金利が2通りあるなんて不思議ですね。その秘密は、手数料にあります。ホームページなどをよく見ると、少し控え目ながらも、手数料についての記載があることに気づきます。

例えば、前述の金融機関の手数料は次のとおり。金利が低いほうの手数料が高めに設定されています。

1 借入額の2.16%(税込)→648,000円(3,000万円×2.16%)
2 一律108,000円(税込)

総返済額と手数料を合計すると、(1)は約3,954万円、それに対して(2)は約4,025万円です。
差は71万円にまで縮まります。依然として(1)に軍配があがりますが、金利だけから受けるインパクトほどのおトクを得られるわけではなさそうだということがわかります。

1 約3,954万円
2 約4,025万円

数字をみると(1)を選ぶのが正解。でも、そうとは限りません。
毎月の返済額を少なくしておきたいなら、もちろん(1)がいい。でも、手数料は借入時に一括して払う約束ですから、手元資金に余裕がなければ(1)を選ぶことは難しいでしょう。その場合は、(2)を選ぶのが現実的。ほかに、繰上げ返済をするのかどうか、途中で売却する予定があるのかどうかなども考慮します。
住宅ローンの借り手にとっては、金利も手数料もコストです。しっかり検討しましょう。

12月の繰上げ返済に注意?! 繰上げ返済とローン減税

12月はボーナスシーズンです。
テレビでも「ボーナスが出たら何に使いたい?」という特集を見かけました。

インタビューを受けた多くの人が、「子どもの教育に使うつもり」「老後のために貯蓄したい」などと答える中、「住宅ローンの繰上げ返済をしたい」という回答も。

住宅ローンを利用中なら、「早く返してしまいたい」「利息の負担を少しでも減らしたい」と考えるのは自然なことでしょう。但し、住宅ローン減税を受けている最中の人は、繰上げ返済のタイミングに気を付けてください。

住宅ローンの繰上げ返済とは、毎月返済やボーナス返済とは別に、臨時の返済を行うことです。約束より前倒しで返済することになりますから、利息の負担を軽くすることができ
るのはもちろん、返済期間を短縮したり、毎月の返済額を軽くしたりといった効果も期待できます。

住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、各年分の所得税などから10年間にわたって控除する制度です。適用を受けることができれば、10年にわたって税金の負担を軽くすることができます。
繰上げ返済の効果を考えると、12月のボーナスが出たら、すぐにでも繰上げ返済を実行に移したいところ。タイミングが早ければその分だけ、利息の負担を軽くすることができる
からです。

しかし住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高を基に計算されます。繰上げ返済で年末の残高を減らすことは、住宅ローン減税の額を減らしてしまうことにつながりそう。住宅
ローン減税の効果を考えれば、年末に繰上げ返済をするくらいなら、年明けに行ったほうがよさそうだと思い当たります。

こういったケースでは、「ボーナスが出たらとにかく繰上げ返済!」と慌てず、繰上げ返
済が住宅ローン減税に与える影響について、個々の事情に照らしながら検討することをお勧めします。ほか、年末調整など減税のための手続きへの配慮もいります。税制には細かいルールがあります。後悔しないためにも、事前に税理士などのアドバイスを受けておくと安心です。

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