住宅ローンのコストは保証料でも差がつく!

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<材料>

・住宅ローン

・保証料

<Point>

1住宅ローンはトータルコストの比較をしたうえで選ぶ

2住宅ローン商品には保証料が必要なものと不要なものがある

※3,000万円を35年の元利均等返済で借りた場合に約60万円の差がつく(保証料がかかる商品とかからない商品の比較の一例)

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以前、金利でトクしても手数料でおトク減?!金利と手数料と題したコラムで、「金利でトクしたつもりでも、手数料でその差が縮まってしまうことが少なくない」と、書きました。

いまや金利と手数料は、セットで確認すべきコストです。
住宅ローンの選択にあたっては、他にも、見逃したくないコストがあります。今回は、保証料をとりあげます。

保証料は、「かかるか、かからないか」のいずれかです。住宅ローン商品のうち、「当行指定の保証会社の保証をご利用いただきます」といった条件が付されているものを選択すると、保証料の負担を求められます。支払先は保証会社です。一方で、保証会社の利用が前提でない商品なら、保証料は不要。負担はゼロということです。

保証料がかかる場合、その負担はどの程度になるのでしょうか。

表は、三井住友銀行の保証料の一例です。元利均等の35年返済で3,000万円を借りると、少なくても618,600円を借入時に一括で支払う必要がありそうだとわかります(20,620円×3,000万円/100万円=618,600円)。

保証料のかからない商品を利用するなら、この負担はナシです。保証料が必要かどうかで、住宅ローンのコストに見逃せない差がつくこと、お分かりいただけるでしょうか。
※保証料を支払うにあたり、金利を上乗せする方法をとることもできますが、さらにコスト高となるため、今回は考慮外とします。

住宅ローンの利用にあたって、借りたお金(元本)を返すことに異論のある人はいないでしょう。でも、「借入れに伴うコストはできるだけ抑えたい」のではないでしょうか。

そのためには、金利だけに目を奪われることなく、手数料、保証料といったコストをしっかり確認することが欠かせません。ご覧いただいたとおり、保証料には開きがあることも少なくありません。商品を選ぶときは、自分の場合、何がどのくらいかかるのかを把握するようにしましょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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表は元金3000万円、返済期間35年、金利2%(元利均等)で借りた場合、5年目に約100万円を繰上げした場合の節約効果です。

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多額の負債を背負う身としては非常に心強い商品ですが、当然そのぶんのコストがかかります。金利に0.3%程度上乗せされる形の商品が多くなっていますが、たとえば2000万円を35年で借り、金利が1.5%の場合、0.3%の金利上乗せで、完済までの支払い総額は約125万円増えます。この額で「安心を買う」のだということを認識したうえで、検討しましょう。

もうひとつの注意点は、途中解約の可否です。こうした補償は、順調に返済が進んで残債が減れば必要性が薄まります。借入当初の残高の大きいうちは保険に加入し、将来貯蓄が増えたり、専業主婦の妻が働けるようになるなど事情が変わったら解約するといった柔軟な使い方ができるタイプのほうがおすすめといえるでしょう。

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例えばシングルや共働きカップルなら、「狭くても便利なところに住みたいな」と思う人が多そうです。さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションといったところでしょうか。でも、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。詳しくは「今は住宅取得資金の“もらい時”!」に譲りますが、こちらについても50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

2016年 庶民生活はどうなる? ~家計大予想~

2016年の家計を全般的に見ると、2015年に引き続いて家計の貧富の格差が開きそうです。

前半は選挙睨みで明るい”アメ”ムード。後半は反動でツライ”ムチ”の嵐!?

一握りの人にとっては収入が増えるうれしい年になるでしょうが、大部分の人にとっては、今年に引き続き、「なんとなく苦しい」という状況が続くことでしょう。一握りの人とは、株や不動産などの資産をたくさん持っている人や大企業にお勤めの方なとどです。
それでも、年の前半は多少なりとも明るいムードがただよいそうです。というのも、7月の参院選挙があるので、財布に辛い増税などの話は引っ込み、景気の良さそうなバラまきの話などが先行する可能性があるからです。特に、衆参同時選挙ということになったら、自民党が勝つためには、なり振りかまわず消費税増税のさらなる先送りなどというウルトラCが出てくるかもしれません。
ただ、税も社会保障も、選挙に勝つために痛みを先送りするので、その反動は、選挙後に何倍にもなって出てくる可能性があります。選挙で勝つために後回しにした配偶者控除の廃止や酒税、タバコ税などの増税メニューが、年の後半にはいっきに出てくるでしょう。また、社会保障についても、医療費負担を軽減するための高額療養費制度の限度額を上げるなど、財布に痛い政策が次々と打ち出されてくる可能性があります。
つまり、来年前半は、選挙のための“アメ”のオンパレードですが、後半は選挙に大勝したことをいいことに、“ムチ”がビュンビュン飛んでくるということになりそうです。
それでも、給料が増えればいいのですが、全般的には手取り給与の増加はあまり見込めなさそうです。

給料はなかなか上がりそうにない。

給料は、人手不足になっている業種では多少上がることも予想されますが、そうでないところは横ばいかもしくは下がる可能性もあります。給料は横ばいでも、税金や社会保険料負担が増えていますから、手取りは減るかもしれません。
給料が上がらない最も大きな要因は、消費の低迷です。2014年の消費税の引き上げ以降、消費は低迷し続けています。日銀は、2年でデフレを脱却すると宣言しましたがうまくいかずに、3年に伸ばしました。けれど、それでもデフレ脱却は難しいかもしれません。モノが売れないから、企業も人を雇ったり給料を上げたりできない。給料が上がらないから、消費が増えない。こうした、悪循環に対して、政府は有効な手を打てないままでしょう。

国内の消費の停滞に加えて、海外でのテロや中国の景気減速など、先の読めない不確定要素が増えています。そのため、企業は、積極的に投資などに打って出るというよりも、守りに入って様子を見るという状況になっています。
実際に、12月に発表された日銀短観でも、現状の景気は横ばいですが、3ヶ月先の景気については、ほとんどの企業が悪化すると予測しています。
3ヶ月先と言えば春闘の時期ですから、景気が悪化すると予想している企業が春闘で給料を大幅アップするとは考えにくいでしょう。
しかも、中小、零細企業にとっては、さらに深刻な問題が加わります。1月からスタートするマイナンバー制度に対応するために、それなりの人やお金をさかなくてはならないことです。
マイナンバー制度のスタートで、今まで使っていた源泉徴収票などかなりの帳票類が使えなくなるので刷新しなくてはならず、その経費がかかります。また、マイナンバーにはセキュリティー保護が義務づけられるので、管理者ポストを新設置したりシステムを外部委託するなどで経費がかかることが予想されます。これは、企業にとっては何か生み出すための投資でも将来につながるものでもなく、負担だけを負うということになりますから、そのぶん、給料の値上がりも見込めないということです。
ちなみに、この冬の大企業の冬のボーナスは、平均で3%ほど上がりました。けれど、そもそも夏と冬のボーナスは、多くの企業が今年の春の労使交渉で決めています。2015年の春先までは、まだ、景気の先行きは明るかったので、この冬のボーナスも比較的良かったのですが、2016年になると、大企業でもそんなに給料の大盤振る舞いはできなくなるので、夏、冬とも、ボーナスもそれほど期待できないかもしれません。

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