金利でトクしても手数料でおトク減?! 金利と手数料

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<材料>

・住宅ローンの金利と手数料

<Point>

1住宅ローンのコストは金利だけではない

2金利が低い商品は手数料が高いことが多い

※住宅ローンの商品選択においては、金利と手数料の関係に注意。金利が低くても手数料で差が縮まることが少なくない

住宅ローンを選ぶとき、金利に関心を示さない人はいないでしょう。

金利が低ければ、毎月の返済額は少なくて済みます。ローン残高が減るスピードだって早くなりますから、お財布から出ていくお金を節約できます。

実例で見てみましょう。35年ローンを組む場合に、ある金融機関が提示する金利は、1.55%と1.75%の2通りです(※1)。比べると、(1)の1.55%が魅力とうつります。

1 1.55%
2 1.75%
(※1)2015年11月におけるフラット35の実行金利

金利だけではピンと来ないので、毎月の返済額を比べてみましょう。3,000万円を35年で返済する場合(※2)、(1)のほうが3,000円も少なく済むことがわかります。

1 約92,600円
2 約95,600円

当然のことながら、総返済額にも差がつきます(※2)。その差は、およそ126万円にもな
ります。

1 約3,889万円
2 約4,015万円

(※2)2015年11月におけるフラット35の実行金利の一例をもとに計算。借入金額3,000万円、返済期間35年、融資率9割以内、元利均等返済ボーナス併用なしで約定どおりに返済を行った場合

でも同じ金融機関なのに、金利が2通りあるなんて不思議ですね。その秘密は、手数料にあります。ホームページなどをよく見ると、少し控え目ながらも、手数料についての記載があることに気づきます。

例えば、前述の金融機関の手数料は次のとおり。金利が低いほうの手数料が高めに設定されています。

1 借入額の2.16%(税込)→648,000円(3,000万円×2.16%)
2 一律108,000円(税込)

総返済額と手数料を合計すると、(1)は約3,954万円、それに対して(2)は約4,025万円です。
差は71万円にまで縮まります。依然として(1)に軍配があがりますが、金利だけから受けるインパクトほどのおトクを得られるわけではなさそうだということがわかります。

1 約3,954万円
2 約4,025万円

数字をみると(1)を選ぶのが正解。でも、そうとは限りません。
毎月の返済額を少なくしておきたいなら、もちろん(1)がいい。でも、手数料は借入時に一括して払う約束ですから、手元資金に余裕がなければ(1)を選ぶことは難しいでしょう。その場合は、(2)を選ぶのが現実的。ほかに、繰上げ返済をするのかどうか、途中で売却する予定があるのかどうかなども考慮します。
住宅ローンの借り手にとっては、金利も手数料もコストです。しっかり検討しましょう。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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重い病気にかかったら返済が免除される住宅ローンって?!

住宅を購入する際、自分にこの先何十年も返済し続けられるか不安になりますね。

私自身、初めて家を買ったときは、収入が維持できるか、もし健康を害したら・・などと、様々な不安に襲われたのを覚えています。そこで、今回は、万一死亡したり重い病気になったりした場合のローンの補償についてご紹介しましょう。

まず、民間の金融機関でローンを組む場合、契約者が亡くなった場合に残りのローン(残債)が一括返済される「団体信用生命保険(団信)」に加入します。これは強制加入で、健康状態等で保険に加入できない場合は、ローン自体が組めないことになります。保険料は金利に含まれていますので、追加でとられることはありません(住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、任意で「機構団信」をつけるかどうかを決め、保険料は別途支払います)。

つまり、団信付きの住宅ローンを組んでいれば、契約者が亡くなった場合の返済の心配は無用ということになります。ファイナンシャル・プランナーは、将来の収支を予測するキャッシュフロー表を作ってシミュレーションするのですが、おかしな話、契約者が元気な場合より、亡くなってローンが完済されたほうが、表面上家計が楽になるケースもあるほどです。

問題なのは、重い病気やけがで返済が困難になった場合です。一般の団信では、死亡と高度障害状態を除いて、保険金は支払われないからです。
そこで、最近注目を浴びているのが、がんなど一定の病気になって返済ができなくなった時に備える「疾病補償付き住宅ローン」です。

補償内容は金融機関により様々ですが、がんや脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病を補償するタイプと、これらに高血圧症や糖尿病なども加えて7~8種類の重病に備えるタイプが主流。対象の病気となって所定の状態が一定期間続くと、保険金で残債を一括返済してくれたり、毎月のローン返済額を補償してくれたりするのが一般的です。

多額の負債を背負う身としては非常に心強い商品ですが、当然そのぶんのコストがかかります。金利に0.3%程度上乗せされる形の商品が多くなっていますが、たとえば2000万円を35年で借り、金利が1.5%の場合、0.3%の金利上乗せで、完済までの支払い総額は約125万円増えます。この額で「安心を買う」のだということを認識したうえで、検討しましょう。

もうひとつの注意点は、途中解約の可否です。こうした補償は、順調に返済が進んで残債が減れば必要性が薄まります。借入当初の残高の大きいうちは保険に加入し、将来貯蓄が増えたり、専業主婦の妻が働けるようになるなど事情が変わったら解約するといった柔軟な使い方ができるタイプのほうがおすすめといえるでしょう。

住宅ローン減税を受けられない!? マイホームの広さに注意

エリア、広さ、間取り、それから価格など。マイホームを建てる、買うといったとき、優先する条件は人によって違います。

例えばシングルや共働きカップルなら、「狭くても便利なところに住みたいな」と思う人が多そうです。さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションといったところでしょうか。でも、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。詳しくは「今は住宅取得資金の“もらい時”!」に譲りますが、こちらについても50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

500万円も差が出る!?住宅ローンは見直せる!

夢のマイホームを手に入れてからも続く毎月の返済。決して安いとはいえない住宅ローンに四苦八苦している方も多いのではないでしょうか。

そんな方のために自宅をいちど売り払って新しく住宅を購入する“買い換え”や、住宅ローンを別会社に変更する“借り換え”が注目を集めています。現在の家計を見直してやりくりし直そうと思うなら、このような決断も必要。買い換えやローンの借り換えでも、しっかり“得”をしたい方へのアドバイスをまとめてみました。

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住宅を購入した後でも定期的にしておきたいメンテナンス。これは住居の修繕箇所を見つけることだけでなく、住宅ローンについても同様です。定期的に住宅ローンをメンテナンスし、必要なら迷わずに“修繕”することが大切。住宅ローンの借り換えで得するなら、多少の手間とコスト(手数料)がかかるとしても決断するべきです。

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住宅ローンの見直しをするときに気にしておきたいのがローンの返済プラン。デフレ期のときにローンを組んだからといって、インフレ期にも同じことが通用するとは限りません。ケタ違いの借金をする住宅ローンだからこそ、今の時代の景気を肌で感じて「固定」か「変動」かを見極めたいところです。

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景気に連動することですが、自分の収入をあまり過信しすぎないのも重要なこと。住宅ローンを再検討するときに、返済期間の見直しやボーナス併用が有効なのかどうかも再検討する必要がありそうです。

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住宅ローンを組んでいれば、「マイホームを買ったら即終了!!」という訳にはいきません。これからも続く住宅ローンを軽減させるには、つねに最新の情報に触れてお得かどうかを判断するのが必要です。そのためには、現在の自分の身の丈に合った返済プランを考慮しつつ、自宅の買い替えやローンの借り換えを見直すことが重要。それを心がけておくことで、今まで以上に幸せな住宅マネープランが待っています。

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夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

初めての住宅購入こそ得をしたい!

長い人生の中で一番高額な“お買いもの”。それが住宅の購入です。

就職や結婚、出産など人生にはいくつかのイベントが用意されていますが、住宅購入はその中でもトップクラスに入る重要なもの。ケタ違いに高額な“お買いもの”を決めたら、慎重に検討して納得のゆくまで吟味し、できる限りお得な買い方をしたいものです。

ここではそんな方のために有意義な情報レシピをまとめてみました。

「知っているか知らないか」それが貴方の住宅ライフを左右するなら、ぜひともレシピを有効活用して、誰よりもお得な住宅購入を実現してみてください。

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モデルハウスに行く前に。いくらの家なら買ってもいいの?
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住みたい家や欲しい間取りなど、マイホーム購入には夢がつきまとうもの。でもここでしっかりと現実を見て、今の自分が買える金額をしっかり算出しておくことが肝心です。希望と現実を上手にすり合わせて、後悔のない住宅購入を実現しましょう。

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金融機関のローン審査って何?「返済能力」によって変わる融資の条件?!
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勤務先が大手か中小企業か、自営業かどこにも属さないフリーランスなのかによってローン審査に大きな影響が生まれます。現在は会社員でいずれ独立する予定でも、住宅を購入するならローン審査に有利な“会社勤務”のうちにしておくことが重要です。

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デフレから脱却して上昇へ転じた日本の景気。ここを見逃さないで住宅ローンを全期間固定型を選べば、これから景気がどのように動いても心配はいらなさそう。ただし景気の乱高下に対応できるための家計の余裕だけはしっかり保っておきたいところです。

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住宅購入の際に、親や祖父母からの援助は期待したいものですが、せっかくならば最大限に有効活用したいところ。国が打ち出す「住宅取得資金の非課税制度」を上手に利用すれば、税金の負担を最小限に抑えて最大限の利益を生み出すことができます

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国が取り決めた制度を利用すると一気に500万円以上の“お得”を生み出すことができました。ただし国の取り決めは期限を決めた内容がほとんどなので、意思決定するには時間を有効に活用するのが重要。情報を仕入れたら、賞味期限のこないうちに上手に利用して、最大限お買い得な住宅購入をしてみるのが大切です。

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