12月の繰上げ返済に注意?! 繰上げ返済とローン減税

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貯まる!
<材料>

・住宅ローン

・ボーナスなど繰上げ返済のためのお金

<Point>

1住宅ローンの繰上げ返済は早い方が効果を期待できる

2住宅ローン減税は住宅ローンの年末残高を基に計算する

3年末の繰上げ返済は上記2つを考慮のうえで行う

※算定せず

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12月はボーナスシーズンです。
テレビでも「ボーナスが出たら何に使いたい?」という特集を見かけました。

インタビューを受けた多くの人が、「子どもの教育に使うつもり」「老後のために貯蓄したい」などと答える中、「住宅ローンの繰上げ返済をしたい」という回答も。

住宅ローンを利用中なら、「早く返してしまいたい」「利息の負担を少しでも減らしたい」と考えるのは自然なことでしょう。但し、住宅ローン減税を受けている最中の人は、繰上げ返済のタイミングに気を付けてください。

住宅ローンの繰上げ返済とは、毎月返済やボーナス返済とは別に、臨時の返済を行うことです。約束より前倒しで返済することになりますから、利息の負担を軽くすることができ
るのはもちろん、返済期間を短縮したり、毎月の返済額を軽くしたりといった効果も期待できます。

住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を、各年分の所得税などから10年間にわたって控除する制度です。適用を受けることができれば、10年にわたって税金の負担を軽くすることができます。
繰上げ返済の効果を考えると、12月のボーナスが出たら、すぐにでも繰上げ返済を実行に移したいところ。タイミングが早ければその分だけ、利息の負担を軽くすることができる
からです。

しかし住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高を基に計算されます。繰上げ返済で年末の残高を減らすことは、住宅ローン減税の額を減らしてしまうことにつながりそう。住宅
ローン減税の効果を考えれば、年末に繰上げ返済をするくらいなら、年明けに行ったほうがよさそうだと思い当たります。

こういったケースでは、「ボーナスが出たらとにかく繰上げ返済!」と慌てず、繰上げ返
済が住宅ローン減税に与える影響について、個々の事情に照らしながら検討することをお勧めします。ほか、年末調整など減税のための手続きへの配慮もいります。税制には細かいルールがあります。後悔しないためにも、事前に税理士などのアドバイスを受けておくと安心です。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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重い病気にかかったら返済が免除される住宅ローンって?!

住宅を購入する際、自分にこの先何十年も返済し続けられるか不安になりますね。

私自身、初めて家を買ったときは、収入が維持できるか、もし健康を害したら・・などと、様々な不安に襲われたのを覚えています。そこで、今回は、万一死亡したり重い病気になったりした場合のローンの補償についてご紹介しましょう。

まず、民間の金融機関でローンを組む場合、契約者が亡くなった場合に残りのローン(残債)が一括返済される「団体信用生命保険(団信)」に加入します。これは強制加入で、健康状態等で保険に加入できない場合は、ローン自体が組めないことになります。保険料は金利に含まれていますので、追加でとられることはありません(住宅金融支援機構が提供する「フラット35」は、任意で「機構団信」をつけるかどうかを決め、保険料は別途支払います)。

つまり、団信付きの住宅ローンを組んでいれば、契約者が亡くなった場合の返済の心配は無用ということになります。ファイナンシャル・プランナーは、将来の収支を予測するキャッシュフロー表を作ってシミュレーションするのですが、おかしな話、契約者が元気な場合より、亡くなってローンが完済されたほうが、表面上家計が楽になるケースもあるほどです。

問題なのは、重い病気やけがで返済が困難になった場合です。一般の団信では、死亡と高度障害状態を除いて、保険金は支払われないからです。
そこで、最近注目を浴びているのが、がんなど一定の病気になって返済ができなくなった時に備える「疾病補償付き住宅ローン」です。

補償内容は金融機関により様々ですが、がんや脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病を補償するタイプと、これらに高血圧症や糖尿病なども加えて7~8種類の重病に備えるタイプが主流。対象の病気となって所定の状態が一定期間続くと、保険金で残債を一括返済してくれたり、毎月のローン返済額を補償してくれたりするのが一般的です。

多額の負債を背負う身としては非常に心強い商品ですが、当然そのぶんのコストがかかります。金利に0.3%程度上乗せされる形の商品が多くなっていますが、たとえば2000万円を35年で借り、金利が1.5%の場合、0.3%の金利上乗せで、完済までの支払い総額は約125万円増えます。この額で「安心を買う」のだということを認識したうえで、検討しましょう。

もうひとつの注意点は、途中解約の可否です。こうした補償は、順調に返済が進んで残債が減れば必要性が薄まります。借入当初の残高の大きいうちは保険に加入し、将来貯蓄が増えたり、専業主婦の妻が働けるようになるなど事情が変わったら解約するといった柔軟な使い方ができるタイプのほうがおすすめといえるでしょう。

住宅ローン減税を受けられない!? マイホームの広さに注意

エリア、広さ、間取り、それから価格など。マイホームを建てる、買うといったとき、優先する条件は人によって違います。

例えばシングルや共働きカップルなら、「狭くても便利なところに住みたいな」と思う人が多そうです。さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションといったところでしょうか。でも、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。詳しくは「今は住宅取得資金の“もらい時”!」に譲りますが、こちらについても50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

500万円も差が出る!?住宅ローンは見直せる!

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そんな方のために自宅をいちど売り払って新しく住宅を購入する“買い換え”や、住宅ローンを別会社に変更する“借り換え”が注目を集めています。現在の家計を見直してやりくりし直そうと思うなら、このような決断も必要。買い換えやローンの借り換えでも、しっかり“得”をしたい方へのアドバイスをまとめてみました。

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住宅を購入した後でも定期的にしておきたいメンテナンス。これは住居の修繕箇所を見つけることだけでなく、住宅ローンについても同様です。定期的に住宅ローンをメンテナンスし、必要なら迷わずに“修繕”することが大切。住宅ローンの借り換えで得するなら、多少の手間とコスト(手数料)がかかるとしても決断するべきです。

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景気に連動することですが、自分の収入をあまり過信しすぎないのも重要なこと。住宅ローンを再検討するときに、返済期間の見直しやボーナス併用が有効なのかどうかも再検討する必要がありそうです。

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住宅ローンを組んでいれば、「マイホームを買ったら即終了!!」という訳にはいきません。これからも続く住宅ローンを軽減させるには、つねに最新の情報に触れてお得かどうかを判断するのが必要です。そのためには、現在の自分の身の丈に合った返済プランを考慮しつつ、自宅の買い替えやローンの借り換えを見直すことが重要。それを心がけておくことで、今まで以上に幸せな住宅マネープランが待っています。

見た目の金利に騙されるな!住宅ローンのクセを知ろう

住宅を購入する際、売り手が提案するローンプランは、当初の返済額が安くなる「変動金利型」で試算されていることが多いようです。

しかし、住宅ローンは20年、30年といった長期で返済していくもの。その時々の経済状況によって返済負担が大きく変わります。そこで、今回は金利のタイプ別にそのメリットと注意点を見ていきましょう。

金利のタイプは、大きく「全期間固定型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」の3つに分けられます。
全期間固定型は、適用される金利が、返済期間中ずっと一定のタイプ。世の中の金利がどんなに変化しようと、自分が借りたローンの金利はずっと変わらないため、返済計画が立てやすく、安心です。特に、現在のように超低金利の時期に借入をすれば、30年とか35年といった返済期間中ずっと、低い金利が適用され、有利。ただし、借入時の金利は他のタイプに比べると高く設定されているため、その分月々の返済額は高くなります。

変動金利型は、世の中の金利の状況に応じて、ローンに適用される金利が半年ごとに見直されるタイプ。ただし、一般的に、金利が見直されても返済額は5年間変わらず、変動幅もそれまでの返済額の1.25倍までとなります。そのため金利が大きく動いても、返済額が急増することはありません。
これは、一見、良いことに見えますが、実はリスクがあります。金利が上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて元本の返済が進まず、借入残高が減りにくくなるのです。利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、「未払利息」が発生することもあります。
変動金利は他のタイプに比べて金利が低く、当面の返済額が少なくてすむのが魅力ですが、それだけで決めてはいけません。将来の返済額の上昇も考慮に入れて検討することが必要です。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定されるタイプです。固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、原則として固定期間が短いほど適用金利が低くなります。
固定期間が終了した後は、再び一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。選択した固定期間中は他のタイプへの変更ができないことには注意が必要です。

上記のように、住宅ローンの金利タイプにはそれぞれ一長一短あります。では、どのように選べばいいのでしょうか。後日詳しくご紹介しましょう。

絶好のタイミングを逃すな! 住宅ローンの借り換えで数百万円の節約も!!

夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

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