800万戸を超える空き家!いったいどうなるの?

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<材料>

・空き家

<Point>

1全国の空き家戸数は820万戸、空き家率は過去最高の13.5%

2空き家の放置で建物の破損が進み、樹木や雑草が生い茂るなど隣地に迷惑がかかる

3不審者の侵入で街の治安が悪化する可能性も

4自治体の解体費補助など空き家問題への取り組みが注目される

5家を巡る市場はゆっくりと中古住宅市場、リフォーム市場、賃貸住宅市場に向かう

人口減少で世帯数が減り、だれも住まない空き家が増えています。昨年、政府が発表した住宅・土地に関する調査結果によりますと、全国の空き家戸数は820万戸、住宅数に占める空き家の比率(空き家率)は過去最高の13.5%となりました。

家が100軒あれば、そのうち13軒が無人!ショックな数字です。空き家の放置で建物の破損が進み、樹木や雑草が生い茂るなど隣地に迷惑がかかります。不法投棄の格好のポイントとなり、ゴミ屋敷と化すことも心配です。不審者の侵入で街の治安が悪化することも考えられなくはありません。

空き家増加の背景を供給面と需要面で見ていきましょう。
まず供給面つまり家を建てる事情ですが、政府は住宅着工を景気対策として重視してきました。手厚い税制優遇や給付金を配付するなど新築住宅着工を促進する施策は、日本の高度経済成長を支え、今も過去の政策から抜け出せません。
一方、需要面つまり家に住む人の数ですが、人口ピークを過ぎ、長期的な人口減少トレンドを迎えることから減り続けています。こうした供給と需要のミスマッチが大量の空き家を生んでいます。

政府や自治体は、空き家を増やさないための対策に力を入れています。空き家を解体する動きと、活かして流通させる動きに分けられます。
まず解体する動きとして自治体による解体費補助があります。通常であれば50~100万円程度かかる解体費用のほとんどを補助するものです。老朽化が進み、放置すると倒壊の危険性がある建物は、隣家などに損害を与え、損害賠償責任を負う可能性もあります。訴えられるリスクを無くし、周辺住民の安全を守るためにも老朽化した建物は解体し更地にすることが求められます。

一方、中古住宅の流通市場を充実させる動きもあります。日本における新築と中古を合わせた住宅流通における中古の割合は13%強程度(国土交通省の資料)。9割の米国や8割を超える英国に比べると圧倒的に低い状況です。日本の家はすでに量的には足りていますので、人口減少を考えれば、新しく家を建てるよりも既存の家の活用に注力すべきフェーズに入りました。家を巡る市場は、ゆっくりですが中古住宅市場、リフォーム市場、賃貸住宅市場に向かっています。終の棲家を決める際には、こうした構造変化を捉えることも大事です。

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執筆者

小松英二 CFP®(ファイナンシャル・プランナー)/ 経済アナリスト

筑波大学卒業後、日本銀行入行。景気動向調査、対金融機関・対政府の金融取引などに携わる。 その後2007年4月にFP事務所を開業し、資産運用、相続対策を中心に相談業務、執筆活動を展開。 生活者向けセミナー、企業の社員研修、FP継続教育研修などの講師も務める。 帝京大学経済学部・湘北短期大学総合ビジネス学科 非常勤講師

小松英二

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空き家の再生ビジネスに商機あり!? 調査「実家が空き家になったらどうする」

 不動産情報サービスを手掛けるアットホームは8日、30代・40代の男女を対象に「もし実家が空き家になったら」と題した調査を実施。その結果、空き家になった実家をどうしたいかという質問で、「売却する」が41.6%と最も多くの回答を集めた。

 次いで多かったのは「将来自分もしくは親族が住む」で 34.8%。以下は大きく離れて「賃貸にする(土地活用含む)」が 11.7%、「誰が住むかはわからないが、空き家にして管理し続ける」が7.9%となった。

 「売却したい」という回答者に理由を尋ねると、「将来、その家に住むことが無いから」が49.8%、「現金収入が欲しいから」が38.5%、「固定資産税を払いたくないから」が38.1%となった。

 一方、最初の質問で「将来自分もしくは親族が住む」と回答した34.8%は、その実家が空き家になっても、すぐに誰かが住むとは限らない。住めない場合、しばらくは空き家となるだろう。すると、これを「誰が住むかはわからないが、空き家にして管理し続ける」の7.9%とあわせると、空き家になるケースが4割を占めることになる。これは「売却したい」と同様の割合だ。

 アベノミクスが掲げる「地方創生」では、空き家をリフォームして貸し出し、地方の過疎化や労働者不足などを改善しようという地方活性化策が盛り込まれている。売却物件はもちろんだが、こうして空き家になった物件も含め、不動産の再生ビジネスが今後ますます注目を集めそうだ。

空き家を人に貸したら相続税の節税になる!?

住み替えにあたって家を買い増したり、上の代から相続を受けたりといった理由で、自宅以外の家を所有する人は意外といるものです。中にはそういった家を、「空き家」のまま持ち続けるケースも見られます。しかし、空き家も財産。いずれ相続税の課税対象です。

ところで、相続税の計算をするときは、ひとつひとつの不動産に値段をつける作業を行う必要があります。この作業を少し専門的に表現すると、「評価をする」といいます。ここでは、人に貸している不動産の評価に着目。空き家を人に貸すと、一定の割引を受けられるようになることをお伝えします。

例えば、一軒の空き家を持っているとします。これを評価するとき、割引はありません。空き家だからです。そこで頑張って、「荷物が置いてある」「手を入れないと貸せない」といったもろもろの事情をクリア。人に貸すことにします。

そうすると一定の条件のもと、空き家は「貸家」となって、割引の対象です。土地も「貸家建付地」として、割引を受けられるようになります。空き家のままにしておいたら自分で自由に使うこともできるけれど、人に貸すとそうはいきません。その不自由さが考慮されるというワケです。

さて、どの程度の割引を受けられるかを見てみましょう。建物は、「貸家」という評価になることで、30%引きになります。土地は、「貸家建付地」という評価になると、エリアによって違いがあるものの、おおよそ20%引きの評価といったところでしょうか。これで計算上、相続財産を圧縮することに成功します。

加えて、土地200平方メートルを限度に、更に50%の割引を受けられるかもしれません。一定の条件をみたすことで、貸付事業用として小規模宅地等の特例の適用の可能性もあるからです。

不動産は、利用の仕方によって評価額の割引があります。しかし、税の制度は複雑です。賃貸などで活用することが他へ与える影響も少なくないでしょう。活用にあたっては、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

人口減少が進む!経済・社会に起きること

人口減少が話題となっています。9月1日現在の日本人の総人口は約1億2690万人となり、2008年の1億2,800万人をピークに減少が進んでいます。

とてもショックで寂しいことですが、国立社会保障・人口問題研究所によれば、2048年には1億人を割ると予測(出生中位・死亡中位の場合)しています。今回は、人口減少が経済や社会に及ぼす影響を見ていきましょう。

まず、社会保障分野で現役世代の負担が増すことです。それは総人口の減少以上に生産年齢人口(15~64歳の人口)の減少が顕著なためです。老年人口指数(生産年齢人口100に対する65歳以上の老年人口比)といった高齢化を示す統計がありますが、2010年の36.1(働き手2.8人で高齢者1人を扶養)から2030年には54.4(同1.8人で1人を扶養)に増加するとの予測です。

政府は、この度発表されたアベノミクス「新・3本の矢」の一角として『夢を紡ぐ子育て支援』をスローガンに掲げ、現在1.4程度の出生率を1.8まで回復させる目標を示しました。この数値は、1人の女性が生涯に産む子どもの数ですので、出産・子育て環境の改善が鍵を握ります。案として浮上している幼児教育の無償化、結婚支援や不妊治療支援など、具体的施策が注目されます。

ただ問題は財源!社会保障の給付を受けている比較的余裕のある高齢者などにも給付抑制などで協力を求める必要があり、国を挙げて取り組むべきでしょう。例えば公的年金の支給開始年齢の引き上げや、医療や介護の窓口負担の増額などが重要な課題となるものと思われます。

もう1つは長期トレンドとして地価が低下することです。総務省の「平成25年住宅・土地基本調査」でも、人口減少が深刻な地方を中心に空き家が増え、空き家戸数は820万戸、空き家率(住宅総数に占める空き家戸数の割合)は13.5%にも及ぶことが明らかとなりました。このところ日銀の異次元金融緩和で3大都市圏を中心に地価が上昇していますが、長期的には人口減少が大きく響き、全国的に地価が低下していく予測が少なくありません。日本人の土地に対する感覚も、所有(持つこと)から賃貸(借りること)に大きく転換していくように思われます。

人口減少は私たちの生活を大きく変えてしまう可能性があります。目先の動きを捉えながらも、長期的なトレンドとして意識しておきたいところです。

日本の財政問題(第2回) 消費税率って、どうして上げる必要があるの?

国の財政事情は悪化しています。税金などの収入が支出の6割程度にとどまり、毎年40兆円前後の不足を国債発行(国の借金)で埋めています。かなりの借金依存体質です。

この状態を改善するため、国は収入を増やし、支出を抑えることに取り組んでいますが、今回は収入を増やすための増税を巡る事情を紹介しましょう。

結論から入りますが、今後の増税は消費税に託されています。
日本人が国に払う税金は、2015年度に約55兆円が見込まれています。内訳は、所得税が約16兆円、法人税が約11兆円、消費税が約17兆円、この3税で全体の約8割を占めます。その消費税!これまで一番多かった所得税を超え、さらに増税が託されています。

実は、世界を見渡すと、日本の税収における消費税の割合はまだ低いのです。日本の消費税率8%は、諸外国に比べますと低水準にあります。例えば、北欧諸国は消費税に相当する税(付加価値税率)が概ね25%程度にもなります。他のヨーロッパ諸国も大半の国が15%以上ですので、日本はほぼ半分以下の税率です。

世界の税制改革のトレンドは、「所得課税」から「消費課税」へと向かっています。高齢化社会の進展に向けた負担を『国民が広く分かち合う』といった考え方が背景にあります。所得税は、どうしてもその負担が仕事を持っている現役世代に偏ってしまいます。その点消費税は、物品の購入やサービスの享受といった消費行為への課税ですので、現役世代だけでなく、高齢者にも負担をお願いすることができます。

世界的な「消費課税」促進といったトレンドのなかで、日本の消費税も2017年4月に8%から10%に引き上げられる予定です。当初、2015年10月に予定していましたが1年半の延期です。今回の消費増税は、「景気条項」といって経済の状況が悪ければ延期するといった条件を外しましたので、2017年4月に確実(100%)に実施されます。今後、増税とともに同時実施する負担の緩和措置(例えば、食料品は低い消費税率とするなど)の導入が検討課題として浮上してくるものと思われます。

日本の財政赤字って大丈夫なの?【日本の財政問題 第1回】

ギリシャは財政悪化の影響から、ユーロ離脱も取り沙汰される事態に至りましたが、ユーロ圏諸国などの金融支援により一先ず落ち着いています。そんな中で気になるのが日本の財政!同じく財政事情の悪化している日本は大丈夫でしょうか。

日本の財政を巡っては、楽観的な見方から悲観的な見方まで幅広い見方があります。それだけ難しい問題といえますが、急速な高齢化で年金、医療といった社会保障関係の支出が急増する一方、税金などの収入が支出の約6割にとどまり、不足額を毎年40兆円前後の国債発行で埋めています。この状態はとても健全とはいえないでしょう。

平成27年度の国の支出予算は96兆円。年金や介護、医療などの社会保障関係(国の負担分)が32兆円(全体に占める比率33%)、中央と地方の格差調整のために使っている資金(地方交付税など)が15兆円(同16%)、借金の利息や返済の費用である国債費が23兆円(同24%)と3項目で支出の7割以上を占めます。

一方収入は、税収が54兆円(全体に占める比率57%)、国債発行による収入が37兆円(同38%)です。財務省は、国の借金残高が2015年3月末で約1053兆円であることを発表しましたが、単純計算で国民1人当たり約830万円の借金となります。

このような財政事情でも、すぐにギリシャのように国民生活を脅かす事態には至らないと見られていますが、財政健全化に向けた取り組みは大事。ポイントは消費増税と支出削減です。前者は消費税の8%から10%への引き上げ時期を2015年10月から2017年4月に先送りしましたので、当面は支出削減への取り組みが注目されます。

支出削減で鍵を握るのは、毎年1兆円近く増え続ける社会保障関係の支出。高齢化で医療、介護でますますお金がかかりますので、低く抑えられている高齢者の自己負担を増額すべきか否かが今後の検討課題となるでしょう。

また厚生年金などの公的年金においても国の負担額が重荷となっており、現在65歳の支給開始年齢を引き上げる検討が進む可能性もあります。実は欧米先進国の支給開始年齢は、イタリアの69歳、英国の68歳、米国・ドイツの67歳など、引き上げを決めている国が少なくありません。

高齢化スピードが最速の日本!公的年金の支給開始年齢の引き上げ議論は避けて通れないと思われます。検討が遅れるほど、若い世代や将来世代の負担が増します。今後の動きに注目したいところです。

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