貯蓄力に差が出る?! 頭金を準備できる人とできない人

このレシピを実行して

173万貯まる!
<材料>

・ムダを見直して貯めた頭金

<Point>

1頭金の用意による「借入れの減額」で支払利息を減らせる

2頭金の用意による「金利の引き下げ」があれば更に支払利息を減らせる

3頭金の用意が更なる貯蓄を生む

※(3,000万円、35年毎月返済、1.720%)のローンを組んだときと、頭金300万円を入れて(2,700万円、35年毎月返済、1.590%)のローンを組んだときの支払利息の総額の差

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マイホームを取得するためのお金は、「自己資金」と「住宅ローン」で用意するのが一般的です。自己資金のうち一定額は、マイホームを取得するための「費用」にまわります。

売買契約書などにかかる印紙税、登記にかかる費用、仲介手数料、火災保険料、住宅ローン借入れのための費用…。人によって差はありますが、100万円を超えることも少なくないでしょう。

ところで自己資金からは、「頭金」を確保することも欠かせません。理由のひとつは、利息の負担を軽くできるから。今回は、住宅ローン返済における支払利息に注目です。

住宅ローンを借りるにあたって頭金を用意すると、その分だけ借入れを少なくすることができます。当たり前だけど、借りずに済んだ分について利息の支払いは不要。家計から出ていくお金を減らせます。頭金を入れると、金利が下がることだってあります。金利が下がれば支払う利息も減りますから、更に支出を減らせます。

例えば【フラット35】の金利は、融資率(【フラット35】の借入額/住宅の建設費または住宅の購入価格)で差がつきます。
下表をご覧ください。融資率が9割以下の場合、金融機関の提供する金利で最も多い金利は1.590パーセントです。ところが融資率が9割を超えると1.72パーセント。0.130パーセントも差がつきます。

3,000万円のマイホームを買うにあたり、頭金を入れず3,000万円全額を、35年の毎月払いで借りるとします。金利が1.720パーセントなら、利息の総額は約996万円です。

これに対して、頭金を300万円入れるとどうなるでしょう。借入れ2,700万円で35年の毎月払い、金利を1.590パーセントとすると、利息の総額は823万円ほどに。173万円ちかくも減ります。

頭金をしっかり用意できると、その分借入れを減らすことができるから、利息の負担をおさえることができます。金利が下がれば、更に負担減です。日々のムダを見直して、少しでも頭金を増やすように心がけることが、更なる貯蓄のチャンスを生みます。目標を決めてがんばってください。

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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住宅ローン減税を受けられない!? マイホームの広さに注意

エリア、広さ、間取り、それから価格など。マイホームを建てる、買うといったとき、優先する条件は人によって違います。

例えばシングルや共働きカップルなら、「狭くても便利なところに住みたいな」と思う人が多そうです。さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションといったところでしょうか。でも、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。詳しくは「今は住宅取得資金の“もらい時”!」に譲りますが、こちらについても50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

500万円も差が出る!?住宅ローンは見直せる!

夢のマイホームを手に入れてからも続く毎月の返済。決して安いとはいえない住宅ローンに四苦八苦している方も多いのではないでしょうか。

そんな方のために自宅をいちど売り払って新しく住宅を購入する“買い換え”や、住宅ローンを別会社に変更する“借り換え”が注目を集めています。現在の家計を見直してやりくりし直そうと思うなら、このような決断も必要。買い換えやローンの借り換えでも、しっかり“得”をしたい方へのアドバイスをまとめてみました。

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住宅を購入した後でも定期的にしておきたいメンテナンス。これは住居の修繕箇所を見つけることだけでなく、住宅ローンについても同様です。定期的に住宅ローンをメンテナンスし、必要なら迷わずに“修繕”することが大切。住宅ローンの借り換えで得するなら、多少の手間とコスト(手数料)がかかるとしても決断するべきです。

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住宅ローンの見直しをするときに気にしておきたいのがローンの返済プラン。デフレ期のときにローンを組んだからといって、インフレ期にも同じことが通用するとは限りません。ケタ違いの借金をする住宅ローンだからこそ、今の時代の景気を肌で感じて「固定」か「変動」かを見極めたいところです。

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そのローンプランは危険?! 月々の返済額に騙されるな!
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景気に連動することですが、自分の収入をあまり過信しすぎないのも重要なこと。住宅ローンを再検討するときに、返済期間の見直しやボーナス併用が有効なのかどうかも再検討する必要がありそうです。

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住宅ローンを組んでいれば、「マイホームを買ったら即終了!!」という訳にはいきません。これからも続く住宅ローンを軽減させるには、つねに最新の情報に触れてお得かどうかを判断するのが必要です。そのためには、現在の自分の身の丈に合った返済プランを考慮しつつ、自宅の買い替えやローンの借り換えを見直すことが重要。それを心がけておくことで、今まで以上に幸せな住宅マネープランが待っています。

見た目の金利に騙されるな!住宅ローンのクセを知ろう

住宅を購入する際、売り手が提案するローンプランは、当初の返済額が安くなる「変動金利型」で試算されていることが多いようです。

しかし、住宅ローンは20年、30年といった長期で返済していくもの。その時々の経済状況によって返済負担が大きく変わります。そこで、今回は金利のタイプ別にそのメリットと注意点を見ていきましょう。

金利のタイプは、大きく「全期間固定型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」の3つに分けられます。
全期間固定型は、適用される金利が、返済期間中ずっと一定のタイプ。世の中の金利がどんなに変化しようと、自分が借りたローンの金利はずっと変わらないため、返済計画が立てやすく、安心です。特に、現在のように超低金利の時期に借入をすれば、30年とか35年といった返済期間中ずっと、低い金利が適用され、有利。ただし、借入時の金利は他のタイプに比べると高く設定されているため、その分月々の返済額は高くなります。

変動金利型は、世の中の金利の状況に応じて、ローンに適用される金利が半年ごとに見直されるタイプ。ただし、一般的に、金利が見直されても返済額は5年間変わらず、変動幅もそれまでの返済額の1.25倍までとなります。そのため金利が大きく動いても、返済額が急増することはありません。
これは、一見、良いことに見えますが、実はリスクがあります。金利が上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて元本の返済が進まず、借入残高が減りにくくなるのです。利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、「未払利息」が発生することもあります。
変動金利は他のタイプに比べて金利が低く、当面の返済額が少なくてすむのが魅力ですが、それだけで決めてはいけません。将来の返済額の上昇も考慮に入れて検討することが必要です。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定されるタイプです。固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、原則として固定期間が短いほど適用金利が低くなります。
固定期間が終了した後は、再び一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。選択した固定期間中は他のタイプへの変更ができないことには注意が必要です。

上記のように、住宅ローンの金利タイプにはそれぞれ一長一短あります。では、どのように選べばいいのでしょうか。後日詳しくご紹介しましょう。

絶好のタイミングを逃すな! 住宅ローンの借り換えで数百万円の節約も!!

夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

初めての住宅購入こそ得をしたい!

長い人生の中で一番高額な“お買いもの”。それが住宅の購入です。

就職や結婚、出産など人生にはいくつかのイベントが用意されていますが、住宅購入はその中でもトップクラスに入る重要なもの。ケタ違いに高額な“お買いもの”を決めたら、慎重に検討して納得のゆくまで吟味し、できる限りお得な買い方をしたいものです。

ここではそんな方のために有意義な情報レシピをまとめてみました。

「知っているか知らないか」それが貴方の住宅ライフを左右するなら、ぜひともレシピを有効活用して、誰よりもお得な住宅購入を実現してみてください。

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モデルハウスに行く前に。いくらの家なら買ってもいいの?
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住みたい家や欲しい間取りなど、マイホーム購入には夢がつきまとうもの。でもここでしっかりと現実を見て、今の自分が買える金額をしっかり算出しておくことが肝心です。希望と現実を上手にすり合わせて、後悔のない住宅購入を実現しましょう。

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金融機関のローン審査って何?「返済能力」によって変わる融資の条件?!
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勤務先が大手か中小企業か、自営業かどこにも属さないフリーランスなのかによってローン審査に大きな影響が生まれます。現在は会社員でいずれ独立する予定でも、住宅を購入するならローン審査に有利な“会社勤務”のうちにしておくことが重要です。

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アベノミクスでおトクなローンはコレだ!
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デフレから脱却して上昇へ転じた日本の景気。ここを見逃さないで住宅ローンを全期間固定型を選べば、これから景気がどのように動いても心配はいらなさそう。ただし景気の乱高下に対応できるための家計の余裕だけはしっかり保っておきたいところです。

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今は住宅取得資金の“もらい時”!
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住宅購入の際に、親や祖父母からの援助は期待したいものですが、せっかくならば最大限に有効活用したいところ。国が打ち出す「住宅取得資金の非課税制度」を上手に利用すれば、税金の負担を最小限に抑えて最大限の利益を生み出すことができます

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国が取り決めた制度を利用すると一気に500万円以上の“お得”を生み出すことができました。ただし国の取り決めは期限を決めた内容がほとんどなので、意思決定するには時間を有効に活用するのが重要。情報を仕入れたら、賞味期限のこないうちに上手に利用して、最大限お買い得な住宅購入をしてみるのが大切です。

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