住宅ローン減税を受けられない!? マイホームの広さに注意

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・これから買うマイホーム

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1住宅ローン減税は床面積50平方メートル以上のマイホームが対象

2床面積は登記簿に表示されている床面積により判断する

※住宅ローン減税を受けられなくなってしまう

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エリア、広さ、間取り、それから価格など。マイホームを建てる、買うといったとき、優先する条件は人によって違います。

例えばシングルや共働きカップルなら、「狭くても便利なところに住みたいな」と思う人が多そうです。さしあたっての候補は、1LDK~2LDKのマンションといったところでしょうか。でも、50平方メートルないマイホームの取得には注意が必要です。

マイホームの取得には、税の優遇制度が用意されています。例えば今、住宅ローンを利用してマイホームを買うと、「一定の条件」をみたすことで、所得税等の控除を受けることができます。いわゆる住宅ローン減税です。

その効果は最大400万円(※)。ただしこれは、10年にわたってローンの年末残高が4,000万円あったり、相応の税金も納めていたりといったことが前提です。さすがにここまでは望めないとしても、住宅ローン減税による家計への恩恵は小さくないと思われます。

ところでこの住宅ローン減税に受けるためには、床面積が50平方メートル以上必要です。床面積の判断するときは、登記簿に表示されている面積を基準にします。マンションなら、登記簿上の専有部分の床面積です。これはパンフレット等に記載されている面積より小さめです。パンフレット等で50平方メートルをクリアしていても、場合によっては登記簿上で50平方メートルを切ってしまうことも。減税を受けられると思っていたのに、受けられないとなっては大ショックです。

税の優遇制度には、住宅取得等資金の非課税制度もあります。詳しくは「今は住宅取得資金の“もらい時”!」に譲りますが、こちらについても50平方メートル以上などの床面積条件がついています。満たさなければ制度の適用ができなくなってしまいます。

税の制度には、細かいルールがあります。「こんなはずではなかった」とならないためにも、不動産の契約をする前に不動産会社をはじめその提携税理士など、専門家のアドバイスを受けておくと安心です。

※一般的な住宅で、住宅の対価または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合

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執筆者

久谷真理子 ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、都市銀行において融資業務に従事。FPとして独立後は、ライフプランから見た住宅ローンや相続・不動産に関する相談業務および、実行支援業務を行っている。また、各種セミナー講師をつとめるほか、雑誌やWebサイト等で情報発信している。

久谷真理子

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遺言があるとないでは大違い?!遺言でトラブルを防ごう!

人が亡くなったとき、遺言があるかないかで、財産の分け方が異なります。遺言があれば、それに従って財産を分けるのが原則です。多少の不平不満が出ても、本人の意思とあれば、納得する人も多いでしょう。

遺言がないときは、民法に定められた相続人で話し合って財産を分けます。しかし本人の意思がわからないため、相続人同士が譲らず不仲となってしまうことも少なくありません。

夫婦のいずれかが亡くなったケースについて見てみます。相続人が配偶者と子どもなら、話し合いをすることはそう難しくないでしょう。しかし法律では、「相続分は2分の1ずつ」としか定めていないため(詳しくは相続のコラムを参照)、具体的な分け方をめぐってもめるケースも。「誰に何を相続させるか」を遺言に残したほうがスムーズです。

子どもがいなければ配偶者と本人の親が相続人。残された配偶者は、義理の親と遺産分割協議を行うことになります。でも想像してみてください。義理の親を相手に、遺産分割の話なんて切り出しにくくないでしょうか。遺言を残せば、配偶者をこういった煩わしさから解放できます。

子どもも親もないと、配偶者と本人の兄弟姉妹が相続人です。こちらのケースも、遺産分割の話となると連絡をとるのにも気を遣いそう。やはり遺言が必要でしょう。兄弟姉妹には遺留分※もありませんから、思いのままを遺言に残すことができます。
※遺留分とは、配偶者、子、直系尊属に留保された相続財産の一定割合のこと。兄弟姉妹に遺留分はない。

ここで、自筆証書遺言と公正証書遺言をご紹介します。
自筆証書遺言は、本人が全文を自筆で書く遺言書です。自分ひとりで作成が可能で、費用がかからないのも魅力です。しかし、内容が曖昧になる可能性、形式不備で無効になる可能性もあるし、紛失・改ざんの恐れもあります。家庭裁判所で検認手続きをとらなければならないことも手間といえるでしょう。これらのデメリットをカバーするのが公正証書遺言です。しかし、作成にはそれなりの手間とコストがかかるところが難点でしょうか。

いずれの方法をとるにしても、いちど法律の専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。自分の思いをきちんと反映した遺言を残すようにしたいものです。

相続税と法定相続人

相続税は、相続などで受け取った財産の合計額が基礎控除額を超えるとき、その超えた部分に対してかかる税金です。基礎控除額の算出式は次のとおりです。

3,000万円+600万円×法定相続人の数

法定相続人が1人なら、基礎控除額は3,600万円(3,000万円+600万円×1人)、2人なら4,200万円(3,000万円+600万円×2人)。なるほど、法定相続人の数が多いほど相続税の負担を軽くできそうだとわかります(詳しくは相続のコラムを参照)。ところで、法定相続人とは、誰をさすのでしょうか。民法のルールを確認しましょう。

まず、被相続人(亡くなった人)の配偶者は、常に相続人になります。但し、婚姻関係にある配偶者だけです。

配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。

第一順位は、「被相続人の子」です。「被相続人の子」が、相続の開始よりも前に亡くなっているときなどは、「被相続人の子」の直系卑属である子や孫(被相続人からみると孫やひ孫)が相続人になります。いずれもいるときは、被相続人により近い世代が相続人になるルールです。

第一順位の人がいなければ、第二順位である「被相続人の直系尊属」が相続人になります。父母も祖父母も健在であれば、被相続人により近い世代である父母が相続人になります。

第一順位、第二順位のいずれもないときは、第三順位として「被相続人の兄弟姉妹」が相続人になります。兄弟姉妹が、相続の開始よりも前に亡くなっているときなどは、兄弟姉妹の子(被相続人からみると甥や姪)が相続人になります。

このように、法定相続人になる人は、民法で決まっているから、適当にその数を増やすことは難しいとわかります。でも、養子縁組をしたらどうでしょう。

実は、相続税を計算するにあたって、「法定相続人の数に含めることのできる被相続人の養子の数」は制限されています。具体的には、被相続人に実子がいるなら、その数は1人まで。実子がいない場合は2人まで。そうそう思うようにはいきません。

ところで、「被相続人の配偶者の実の子で被相続人の養子となっている人」などは、実の子として扱われるため全て法定相続人の数に含まれるなど、細かいルールが多くあります。具体的な相談は、税理士などの専門家にすることをお勧めします。

空き家を人に貸したら相続税の節税になる!?

住み替えにあたって家を買い増したり、上の代から相続を受けたりといった理由で、自宅以外の家を所有する人は意外といるものです。中にはそういった家を、「空き家」のまま持ち続けるケースも見られます。しかし、空き家も財産。いずれ相続税の課税対象です。

ところで、相続税の計算をするときは、ひとつひとつの不動産に値段をつける作業を行う必要があります。この作業を少し専門的に表現すると、「評価をする」といいます。ここでは、人に貸している不動産の評価に着目。空き家を人に貸すと、一定の割引を受けられるようになることをお伝えします。

例えば、一軒の空き家を持っているとします。これを評価するとき、割引はありません。空き家だからです。そこで頑張って、「荷物が置いてある」「手を入れないと貸せない」といったもろもろの事情をクリア。人に貸すことにします。

そうすると一定の条件のもと、空き家は「貸家」となって、割引の対象です。土地も「貸家建付地」として、割引を受けられるようになります。空き家のままにしておいたら自分で自由に使うこともできるけれど、人に貸すとそうはいきません。その不自由さが考慮されるというワケです。

さて、どの程度の割引を受けられるかを見てみましょう。建物は、「貸家」という評価になることで、30%引きになります。土地は、「貸家建付地」という評価になると、エリアによって違いがあるものの、おおよそ20%引きの評価といったところでしょうか。これで計算上、相続財産を圧縮することに成功します。

加えて、土地200平方メートルを限度に、更に50%の割引を受けられるかもしれません。一定の条件をみたすことで、貸付事業用として小規模宅地等の特例の適用の可能性もあるからです。

不動産は、利用の仕方によって評価額の割引があります。しかし、税の制度は複雑です。賃貸などで活用することが他へ与える影響も少なくないでしょう。活用にあたっては、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

相続時精算課税で贈与を受けても相続税は減らない?!

贈与の制度には、「暦年課税(れきねんかぜい)」と「相続時精算課税(そうぞくじせいさんかぜい)」の2つがあります。

暦年課税については、以前ご紹介しましたから(詳しくは、相続のコラムを参照)、今回は相続時精算課税に注目してみましょう。

相続時精算課税を選択して贈与をうけると、どうなるでしょうか。

相続時精算課税は、一定の条件をみたす場合に、選択できる制度です。例えば利用できるのは、「60歳以上の両親や祖父母から、20歳以上の子どもや孫へ贈与をするケース」といった具合です。
贈与税がかからないのは、贈与者ごとに2,500万円(特別控除額)まで。その額の大きさに驚く人も多いでしょう。でも、「相続時精算課税の適用をうけた贈与財産は、贈与者が亡くなったときに、相続財産としてカウントされる」決まりです。どういうことでしょうか?

ひとりっ子が、親の財産6,000万円を相続するとしましょう(図参照)。そうすると、相続税の基礎控除額である3,600万円(3,000万円+600万円×1人=3,600万円)を超える2,400万円(6,000万円-3,600万円=2,400万円)に対して相続税がかかります。その額は310万円です(詳しくは、相続のコラムを参照)。

もし、相続が昨年までにおきたなら、相続税はかかりませんでした。基礎控除額が6,000万円もあったからです(5,000万円+1,000万円×1人=6,000万円)。少し残念な気がします。そこで、生前贈与を受けて、親の財産を減らすことを検討します。

相続時精算課税の適用を受けて、親の貯蓄から2,400万円、贈与を受けます。2,500万円を超えないので、贈与税はかかりません。親の財産も、3,600万円に減りました(6,000万円-2,400万円=3,600万円)。

ほどなくして親が亡くなったとしましょう。親の財産が3,600万円なら相続税はかからないはず。でも、かかります。先に触れた通り、「相続時精算課税の適用をうけた贈与財産は、贈与者が亡くなったときに、相続財産としてカウントされる」ことになっているから、親の財産は6,000万円のままというわけです。

相続時精算課税とは、その名の通り、相続のときに精算して課税する制度です。安易な選択は失敗のもと。詳細な条件もあります。選択の際は、あらかじめ税理士などの専門家に相談しましょう。
※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

500万円も差が出る!?住宅ローンは見直せる!

夢のマイホームを手に入れてからも続く毎月の返済。決して安いとはいえない住宅ローンに四苦八苦している方も多いのではないでしょうか。

そんな方のために自宅をいちど売り払って新しく住宅を購入する“買い換え”や、住宅ローンを別会社に変更する“借り換え”が注目を集めています。現在の家計を見直してやりくりし直そうと思うなら、このような決断も必要。買い換えやローンの借り換えでも、しっかり“得”をしたい方へのアドバイスをまとめてみました。

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住宅を購入した後でも定期的にしておきたいメンテナンス。これは住居の修繕箇所を見つけることだけでなく、住宅ローンについても同様です。定期的に住宅ローンをメンテナンスし、必要なら迷わずに“修繕”することが大切。住宅ローンの借り換えで得するなら、多少の手間とコスト(手数料)がかかるとしても決断するべきです。

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住宅ローンの見直しをするときに気にしておきたいのがローンの返済プラン。デフレ期のときにローンを組んだからといって、インフレ期にも同じことが通用するとは限りません。ケタ違いの借金をする住宅ローンだからこそ、今の時代の景気を肌で感じて「固定」か「変動」かを見極めたいところです。

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景気に連動することですが、自分の収入をあまり過信しすぎないのも重要なこと。住宅ローンを再検討するときに、返済期間の見直しやボーナス併用が有効なのかどうかも再検討する必要がありそうです。

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住宅ローンを組んでいれば、「マイホームを買ったら即終了!!」という訳にはいきません。これからも続く住宅ローンを軽減させるには、つねに最新の情報に触れてお得かどうかを判断するのが必要です。そのためには、現在の自分の身の丈に合った返済プランを考慮しつつ、自宅の買い替えやローンの借り換えを見直すことが重要。それを心がけておくことで、今まで以上に幸せな住宅マネープランが待っています。

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