今だけでなく、一生涯を見通したローンプランを立てよう!

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このレシピを実行して

182万貯まる!
<材料>

・定期的な収入 ・ライフプラン

<Point>

1住宅ローンを借りる際は、今だけでなく、将来にわたって返済し続けられるかが重要

2年収が下がったり、教育費が増えた場合の対応も検討

3老後まで返済を持ち越したり退職金を充てずにすむよう、できるだけ早期に完済するプランを

※3000万円を金利2%、返済期間35年と30年で借りた場合の総返済額の差額

住宅ローンを組んで家を買う場合、当面はもちろん、将来にわたって返済し続けられるか、子どもの教育費や老後に悪影響がないかを検討することが重要です。

私たちファイナンシャル・プランナーは、個人相談の際、将来の収支を「キャッシュフロー表」を作成し、さまざまなシミュレーションを行います。

下図(キャッシュフロー表の例)は、住宅ローンを返済中の30歳会社員の将来収支を試算したものです。青い折れ線グラフが収入、棒グラフが支出を表しています。棒グラフはさらに費目別に色分けされています。

支出から見ていきましょう。
まず住宅費(水色)ですが、このケースは固定金利型のローンなので、返済終了まで一定の支出額となっています。変動金利や固定金利期間選択型の場合は、将来、世の中の金利が上昇すると、住宅ローンの金利も上昇して、返済額が増える可能性がありますので注意が必要です。

日常生活費(青色)や教育費(黄緑)は、一般的に子どもの成長とともに膨らんでいく傾向があります。特に、子どもが大学等へ進学すると、教育費が急増するため、その年の収入だけではまかないきれなくなるケースも少なくありません。

次に、収入です。
このグラフで30代前半の世帯収入が下がっているのは、当初共働きだったのが、出産とともに妻が家庭に入るケースを想定しているためです。また、成果主義の導入等で、50代前半をピークに収入が減少する賃金体系の企業が多くなっていることも反映しています。
また、若い世代では60代前半は無年金となります。そこで、定年後も再雇用などで働くケースが多いですが、収入は退職前に比べて大幅に減少するのが一般的です。年金受給開始後も、公的年金だけではゆとりある生活を送るのは難しいため、貯蓄を取り崩して生活することになります。

図の中で黄色く塗られた部分がローンの返済期間ですが、将来教育費等が増えたり、多少年収が下がっても返済し続ける余裕があること、そして豊かな老後のために、できるだけ早期に完済できるようなプランを立てましょう。

家計の将来シミュレーションは、ファイナンシャル・プランナーの個人相談(有料)で対応してもらえますが、下記のサイトでも簡易な試算が行えます。 

・住宅金融支援機構 住宅ローンシミュレーション「資金計画シミュレーション」http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/sikinkeikaku/openPage.do
・SUUMO 住宅ローンシミュレーション 「65歳までの家計シミュレーション」
http://suumo.jp/edit/simulator/

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執筆者

和泉昭子 生活経済ジャーナリスト/ ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。 NHK「日曜討論」、TBS「朝ズバッ!」、日経新聞「家計のギモン」等、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー情報を発信。(株)プラチナ・コンシェルジュ代表取締役 http://pt-con.jp/

和泉昭子

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金融機関のローン審査って何? 「返済能力」によって変わる融資の条件?!

「ローンがつかず、家を買えなくなった」という話を聞いたことはありませんか?
これは、欲しい家がみつかり購入の意思表示をしたのに、金融機関から融資の承認がおりず、お金を準備できなくて売ってもらえなくなった・・という意味です。

住宅ローンは通常、数千万円という大きな額なうえ、長期にわたる返済をするので、お金を貸す側の金融機関は、きちんと返済できる相手かどうかを慎重に判断します。そこで通常、ローンの本申込みをする前に、融資の可否を判断する「事前審査」が行われます。

返済能力は、勤務先や勤続年数、収入、他のローンの借入・返済状況等で判断されます。

一般的に、
収入が不安定な自営業や非正規社員より安定した企業に正社員として雇用されている人のほうが、
中小零細企業より大企業のほうが、
転職したてより勤続年数が長いほうが、
収入が低いより高いほうが、
信用力が高いとみなされます。そして信用力は、融資を受ける際の「条件」に影響を及ぼします。

信用が低い(返済が滞る可能性が高い)とみなされると、融資の額が小さくなったり、金利の優遇を受けられなかったり、保証料(万一返済できなくなった際に肩代わりをする保証人を取らない代わりに、系列の保証会社に連帯保証人になってもらうための手数料)が高くなったりします。

私自身、家を購入したときは個人事業主でした。そのため、過去3年分の確定申告書などで収入を証明するだけでは足りず、ある銀行からは保証料を高くすると言われましたし、別の銀行からはファイナンシャル・プランナー資格の証明書を求められました。お金の専門家であっても、金融機関の基準に照らすと、信用力が低いと判断されてしまうわけですね。大企業の正社員であれば、会社はつぶれにくいですし、病気になっても有給休暇や健康保険から傷病手当金を受け取れますが、個人の場合は景気や健康等の状況がそのまま収入に影響するため、リスクが大きいと捉えるのでしょう。

このように融資の可否については事前審査を行うのが通例ですが、不動産の売買契約を結んだ後に融資を受けられないことが判明するケースもあります。買主の都合で契約を破棄する場合、原則的に違約金等をとられますが、借入ができないと不動産は買えませんから、承認がおりなかった場合は無条件で売買契約を解除できる特約が、売買契約書に盛り込まれていますので、心配しなくても大丈夫です(欲しい家が買えなくなるのは残念ですけどね)。

金利と為替の深~い関係

外貨預金で成功するかどうかは、為替の動きにかかっています。為替が動く要因は様々ですが、短期的に見た場合、大きく影響するのは通貨間の「金利差」です。

唐突ですが、ここで、自分がフランス人だと想像してください。
仮にアメリカドルの金利が2%、日本円の金利が1%だとしたら、どちらの通貨に投資したいと思いますか?

日本人であれば馴染みのある日本円がいいと思うかもしれませんが(これを「ドメスティック・バイアス(国内志向)」といいます)、どちらも外国の通貨であった場合、金利の高いアメリカドルを選ぶ人がほとんどでしょう。

世界中の人が金利は高いほうが好きなので、お金は原則として相対的に高い金利の通貨に流れるのです。
たとえば、現在、ドル円では、ドルのほうが金利が高い状況にありますが、アメリカで利上げ観測のニュースが流れれば、金利差がより大きくなる(ドルのほうがよりたくさんの利息をもらえて得をする)ため、ドルが買われて、ドル高(円安)となるのです。

実際、下のグラフを見ても、国債の利回りが下がるほど、円安ドル高に進んでいるのが
わかりますね。

仮に日本の景気が良くなり、金融緩和(世の中に流通するお金の量を増やして金利を低めに誘導する)政策をやめていく方向になれば、金利差が縮小されるため、円が買われて、円高傾向となるでしょう。

実際には、金利の影響のみで値動きするわけではありませんし、プロは常に先を予測して動くので、他の要因のインパクトの方が大きかったり、「織り込みずみ」(相場に影響のある要因が想定内のこととして既に相場に反映されていること)として、ニュースが流れたときには逆の値動きをする場合もありますが、外貨投資をする上でこうした原則を知っておくことは大切です。

アベノミクスでおトクなローンはコレだ!

住宅ローンを組む時、一番悩むのは「金利タイプ」でしょう。
どの金利タイプを選択すべきかは、「経済状況(金利水準)」と「家計の余裕度」で決まります。

まず、経済状況との関わりから見ていきましょう。
おさらいですが、基本的に「景気」と「金利」は連動します。景気が良くなる局面では金利が上昇し、景気が悪くなると金利は低下すると覚えておきましょう。

金利がボトム圏(十分に下がりきってこれ以上は低くならないような状況)にあるときには、低金利の恩恵をできるだけ長く享受するために、「全期間固定型」を選ぶのが賢い選択です。反対に、景気が絶好調で金利水準もピークに達しているときは、金利の下降に伴って返済負担を軽くできる「変動金利型」を選ぶのが有利です。

現在は、アベノミクスにより異次元的にお金をジャブジャブ状態にし、人為的に金利を低く抑えこんでいる状況。一生で二度と遭遇することがないかもしれないほどの超低金利です。このような時期には、フラット35などを利用し、全返済期間を超低金利で固定してしまうのがセオリー。変動金利型や短期の固定期間選択型に比べて金利が高めで、当初の返済額が多くなったとしても、30年、35年といった長期で見れば、お得で安心と言えるでしょう。

金利タイプを選ぶうえで同時に確認したいのは、家計の余裕度です。
これは、将来金利が上昇して、返済額がアップすることに対し、どれくらい耐えられるかを見るものです。
住宅購入後もそれなりに貯蓄が残っている、毎月しっかり貯蓄ができている、子どもの教育費の負担が小さい(あと数年で終わる)、いざとなったら妻が働くことができるなど、金利が上昇しても対応可能であれば、変動金利や短期固定を一部ミックスしてもOKです。複数の金利タイプを組み合わせるミックスプランは、全期間または長期の固定期間選択型で金利上昇リスクを抑えると同時に、金利が早い時期に大きく上昇しなかった場合には、変動または短期の固定期間選択型で低金利のメリットを享受するという一挙両得を狙えます。

逆に、貯蓄や収入が少ない、子どもの教育の負担が大きい(今後増えていく)、いざというときも妻が働きに出られないといった状況であれば、金利が上昇するリスクを避け、借入の全部または大部分を全期間固定型にするほうが無難でしょう。

どっちを選ぶ?元利均等と元金均等

住宅ローンには、固定・変動といった金利タイプによる分類の他、「元利均等返済」・「元金均等返済」という返済方法による分類があります。

借入額や返済期間、金利が同じでも、どちらの返済方法をとるかで、毎月の返済額や総返済額が変わってきます。今回は、それぞれの仕組みと特徴についてご紹介しましょう。

元利均等返済は、毎月の返済額(元金返済額+利息額)が一定となる返済方法です。返済額の内訳をみると、図のように当初は元金の割合が少なく、徐々に増えていく形になっています。
一方、元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定となる返済方法。これに利息を上乗せした金額が毎月の返済額となります。

図1は、借入額3,000万円、期間30年、金利2%の返済額です。
同じ条件で借りた場合、元利均等返済より、元金均等返済のほうが利息総額が少なくてすむことがわかりますね。

図1

図2

また、「元利均等返済」では、毎月の返済額がずっと変わらないのに対し、「元金均等返済」では当初の返済額は多いですが、返済が進むにつれて減っていきます。当初は返済が負担に感じられるかもしれませんが、将来的に子どもの教育費が重くなるなど、一般的に先々のほうが家計が厳しくなる傾向であることを考慮すると、ライフプラン的にも元金均等返済のほうが魅力的といえるでしょう。

しかし、金融機関の審査は当初の返済額を基準に行われるため、元利均等返済なら借りることができても、元金均等返済での借入は難しかったり、借入可能額が少なくなったりする可能性があることには注意が必要です。また、元金均等返済を取り扱っていない金融機関も実は少なくありません。
そのため、実際には元利均等返済で借りるケースが多いのですが、そんなにがっかりする必要はありません。その場合は、無理のない範囲で返済期間を短くしたり、元金の一部を早めに内入れする「繰上返済」を積極的にすることで、利息を圧縮することが可能だからです。

損益分岐為替レートを押さえれば、アナタも外貨預金の達人!

前回のコラムで、外貨預金で失敗しないためには、投資の時期を分けること、そして長期間運用を続けることだとご紹介しました。

長く預けていればその間の利息が付く分、為替が円高にふれても元本割れしずらくなるからです。ある程度高い金利であれば、長く持てばもつほど、損益分岐点となる為替レートは低く(円高に)なっていきます。

そこで、予め、損益分岐となる為替レートを把握しておいてはいかがでしょう。
損益分岐為替レートは、図2の式で計算できます。

具体的な例で見ていきましょう。

100万円を元手に、1NZドル=80円のときに、NZドル預金を始めるとします。
年利3%で、5年間預けた場合の損益分岐為替レートはいくらになるでしょうか。
為替手数料は片道40銭とします。

元手100万円で作れるNZドル預金の額は?
100万円 ÷ 80.4 ≒ 12,437.8NZドル
        ↑
(80円 + 為替手数料40銭)

年利3%で5年間預けた場合のNZドル建の受取額は?
12,437.8NZドル × 1.03^5 ≒ 14,418.8NZドル
             ↑
  (1年ごとの利息が元本に組み込まれて新たな利息を生む複利計算)

損益分岐為替レートは?
100万円 ÷ 14,418.8NZドル ≒ 69.4円/NZドル 
                   ↑
  (円に戻す際の為替手数料を考慮した場合、69.8円/NZドル)

つまり金利が3%あれば、5年間で100万円につき1981NZドルの金利がつくため、1NZドル=70円まで円高が進んでも元本割れしないということに計算になります。(話を簡単にするため、上記の計算では税金は考慮していません)

金利は経済動向とともに変わりますから、5年間変わらずに3%の金利を受け取れるとは限りませんが、一定の仮定をおいて損益分岐点を把握しておくことで、日々の為替の変動も余裕を持って見ていられるでしょう。

でも、自分で計算するのは面倒だと思いますので、実際に運用する際はこちらのシミュレータをお使いください。
⇒ http://pt-con.jp/tool(Life Architect~ライフプランツール~外貨預金)

損益分岐となる為替レートがわかるだけでなく、満期時の為替レートによる円での受取額も試算できるので、とても便利です(当ツールでは、利息にかかる税金は考慮していますが、為替差益にかかる税金は考慮していません)。

▼図2

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