500万円も差が出る!?住宅ローンは見直せる!

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夢のマイホームを手に入れてからも続く毎月の返済。決して安いとはいえない住宅ローンに四苦八苦している方も多いのではないでしょうか。

そんな方のために自宅をいちど売り払って新しく住宅を購入する“買い換え”や、住宅ローンを別会社に変更する“借り換え”が注目を集めています。現在の家計を見直してやりくりし直そうと思うなら、このような決断も必要。買い換えやローンの借り換えでも、しっかり“得”をしたい方へのアドバイスをまとめてみました。

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住宅を購入した後でも定期的にしておきたいメンテナンス。これは住居の修繕箇所を見つけることだけでなく、住宅ローンについても同様です。定期的に住宅ローンをメンテナンスし、必要なら迷わずに“修繕”することが大切。住宅ローンの借り換えで得するなら、多少の手間とコスト(手数料)がかかるとしても決断するべきです。

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住宅ローンの見直しをするときに気にしておきたいのがローンの返済プラン。デフレ期のときにローンを組んだからといって、インフレ期にも同じことが通用するとは限りません。ケタ違いの借金をする住宅ローンだからこそ、今の時代の景気を肌で感じて「固定」か「変動」かを見極めたいところです。

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景気に連動することですが、自分の収入をあまり過信しすぎないのも重要なこと。住宅ローンを再検討するときに、返済期間の見直しやボーナス併用が有効なのかどうかも再検討する必要がありそうです。

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住宅ローンを組んでいれば、「マイホームを買ったら即終了!!」という訳にはいきません。これからも続く住宅ローンを軽減させるには、つねに最新の情報に触れてお得かどうかを判断するのが必要です。そのためには、現在の自分の身の丈に合った返済プランを考慮しつつ、自宅の買い替えやローンの借り換えを見直すことが重要。それを心がけておくことで、今まで以上に幸せな住宅マネープランが待っています。

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執筆者

マネーゴーランド 編集部

「お金」にこれまであまり興味のなかったメンバーが自分たちが興味の持つようなネタを日頃から探し、自らが愛せるような記事作りを目指し、試行錯誤の日々。

マネーゴーランド 編集部

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今は住宅取得資金の“もらい時”!

ローンを組んで住宅を買う場合、年収などによって借りられる額に限度があるため、希望の物件に手が届かないこともあり得ます。

また、借入額が多くなれば、当然その後の返済は重くなります。
そこで、親や祖父母からの援助をおねだりしたいと考える人もいるでしょう。
そんな恵まれた人には耳よりな話が! 実は住宅購入時は、お金の「もらい時」なのです。

住宅購入資金の優遇制度がこんなに!?

住宅の購入は、何千万~億円単位の不動産が動くだけでなく、家具や家電の買い替えなどを誘うため、個人消費に大きな影響を与えます。そのため、国は景気の悪いときほど、その刺激策として住宅購入の優遇制度を打ち出してきます。

その1「住宅取得資金の非課税制度」

通常は、たとえ家族であっても、年間110万円を超えるお金をもらうと贈与税がかかりますが、家を買うときに親や祖父母から援助を受ける場合、かなりの額の贈与でも非課税になるのです。

この制度は時限的で、非課税枠もその時々で変わります。
2014年は500万円(省エネ・耐震住宅は1,000万円)でしたが、消費税率が8%にアップして住宅が売れにくくなっていることから、2015年は1,000万円(同1,500万円)に拡大されました。
この制度は年間110万円の枠(暦年贈与)と併用できるので、合計1,110万円(同1,610万円)まで非課税となるわけです。

2016年にはいったん枠が小さくなりますが、その後、消費税の再増税に伴い、10%で購入した場合は非課税枠が大幅に拡大します(消費税の10%への引き上げは2017年4月からですが、2016年9月末までに請負契約を締結すれば8%が適用されます。
また、個人間で中古住宅を売買する場合には消費税はかかりません)。

ただし、

  • 贈与を受けた年の所得が2,000万円以下
  • 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
  • 中古の場合は築20年以内(耐火建築物は25年以内)

など、要件がありますので注意しましょう。

その2「相続時精算課税制度」の住宅取得時の特例

これは、親や祖父母から20歳以上の子または孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となり、将来相続が発生した際に、贈与額を相続財産に加算して精算するもの。
この制度は「暦年贈与」との併用はできませんが、「住宅取得資金の非課税制度」とは併用できるので、2015年は最大3,500万円(省エネ・耐震住宅は4,000万円)まで非課税で援助を受けられる計算になります。

おねだりするなら、こうした制度をしっかり押さえて、戦略的に交渉しましょう!

2015.6.15更新

これは便利!気になる物件をスマホで撮影、周辺物件の参考価格がわかる!

 中古住宅の個人間取引事業を行うhouselogシステムが、スマートフォンのカメラで物件を撮影することで、近隣の賃貸物件の家賃や売買物件情報を表示する「Snapsearch」をリリースする。9月14日からAndroid版、30日からiOS版の「Houselogシステム」に組み込まれる。

 Snapsearchは撮影時の位置データを利用して、周辺物件の賃貸・不動産情報を提供する仕組み。表示される情報は、「ファミリー向け」「シングル向け」といった情報で絞り込めるため、ユーザーの希望に合った不動産情報を手早く検索できる。なお、周辺不動産の成約参考価格は、提携不動産会社から提供された情報をもとに、平方メートル単価から予測される。

 Snapsearchで見つけた周辺不動産情報はお気に入り登録でき、スマートフォンからの問い合わせも可能。さらに、スマートフォンで鍵の開閉ができる「スマートロック」設置物件も掲載予定で、対応物件の場合は不動産業者などの同行なしで、その場で内覧できる。

 サービスエリアは都内23区の中古マンションからスタートし、徐々に提供エリアを拡大していく。houselogは今後、不動産業者を挟まず、直接ユーザーに訴求できる仕組みとして不動産の個人オーナーなどにアプローチしていくという。

タバコをやめて、保険料を節約!

タバコの大幅値上げがきっかけで、禁煙した人も多いでしょう。せっかく禁煙したなら、タバコ代の節約だけでなく、生命保険に支払う保険料も節約しませんか?

保険は、加入するみんなが少ないお金(保険料)を出し合い、もしもの時には大きなお金(保険金)を受け取るしくみ。助け合いですから、加入する時は“できるだけ公平”がルールです。つまり、病気になりにくい人や死亡の確率の低い人など、保険金を多くもらう可能性が低い人ほど保険料は安く、逆に可能性が高い人ほど保険料が高くなっています。年齢が高くなるにつれて、保険料が高くなるのはそのためです。ただし、加入した後に病気にかかっても、途中で保険料が上がったりはしませんから、安心してください。

一定年齢までに亡くなると保険金をもらえる生命保険(定期保険)には、タバコを吸わない人や健康状態が“優良”な人の保険料を割り引く商品があります(リスク細分型)。“タバコを吸わない”とは、過去1年または2年間は喫煙歴がなく、さらに唾液検査でニコチンの影響が体内に残っていかいかどうかの検査が必要です(コチニン検査)。保険会社から受取る検査キットで調べられますから、病院などに行く必要はありません。また、健康状態が“優良”とは、一般的に血圧とBMI値(肥満度)が、保険会社が決める範囲内であることが条件。太り過ぎていても、やせ過ぎていてもダメというわけです。

では、どの程度安くなるか、2つの例をご紹介しましょう。

30歳男性の場合、標準体(タバコ吸い、かつ健康状態は標準的)に比べて、タバコを吸わない、かつ健康状態が優良な人は1割~5割も安くなります。“標準体”であっても、現在通院していない、5年以内に手術や入院歴がないなど、一定条件を満たす必要はあります。各社、標準体の保険料にも差があるため、表にあるように割引率はA社の方が大きくても、実際の保険料はB社の方が安いなど、割引率だけで比べられない点は注意しましょう。また、保険料の分類がA社のように4パターン用意されている場合もあれば、B社のように2パターンしかない場合も。自分で探すのが難しければ、複数の商品を取り扱う保険ショップなどで、健康状態やタバコを吸っていないことを伝えて、条件に合う安い保険料の商品を探してもらうのもいいでしょう。

2015.5.13更新

相続税がかからない財産がある!? 保険でトクをしよう!

基本的に、相続などでもらった財産には、相続税がかかります。

タンスの中から出てきた現金、銀行にある預金、株式や債券といった有価証券、マイホームなどの不動産。人に貸しているお金も、宝石も、ぜんぶ相続税の対象です。

でも、例外もあります。そのひとつが、保険の対象になっている人(被保険者)の死を原因として払われる「死亡保険金」です。うまく活用すると、相続税でトクをすることができます。

死亡保険金のうち、その保険に入るためのお金(保険料)を、亡くなった人が負担していたものは、相続税の課税対象です。ただし、これを相続人が受け取ると、一定の金額まで相続税がかかりません。「500万円×法律で決められた相続人(法定相続人)の数」まで非課税というルールです。

非課税限度額=500万円×法定相続人の数

親がのこした財産が7,000万円、これを子ども2人が相続する場合、相続税の基礎控除額(詳しくは相続のコラムを参照)は4,200万円(3,000万円+600万円×2人=4,200万円)。これを超える2,800万円(7,000万円-4,200万円=2,800万円)に対する相続税は320万円です。

もったいないから、親が保険に入ることにします。法定相続人が2人なら、非課税限度額は1,000万円(500万円×2人=1,000万円)ですね。そこで、1,000万円の保険に加入することにします。通常、保険料は、被保険者の性別や年齢、健康状態によって異なりますが、ここでは1,000万円かかったとしましょう。その分、親の財産は少なくなって、6,000万円(7,000万円-1,000万円=6,000万円)です。

しばらくして親が亡くなると、約束どおりに、1,000万円の死亡保険金が払われます。でも、受け取った1,000万円は、相続税がかからない財産です。現金でもっていたら相続税がかかったのに。その結果、基礎控除額を超える1,800万円(6,000万円-4,200万円=1,800万円)が課税の対象になって、相続税の額は180万円となります。保険に入らなかったときと比べて140万円もおトクです。

これをするためには、終身保険を利用します。死亡のときに、保険金が支払われることが肝心だからです。保険料を負担する人と被保険者を同じにすること、受取人を相続人にすることもポイントです。そうでないと、相続税とは別の話になってしまいます。加えて、実行後の定期的な見直しもしたいところです。税の制度は変わりますから。

※税計算において、記載のない条件は考慮していません

2015.6.15更新

うちも相続税の対象?! 相続税に関心をもつことが節税の第一歩!

今年から、相続税が増税になったのをご存じですか。こんなことを言うと、「相続税なんて、お金持ちだけにかかる税金でしょ、関係ないわ」と、返ってきそうですね。でも、相続税に無関心でいると、大切なお金を減らしてしまうかもしれません。少し関心をもってみませんか。

相続税は、親がのこした財産の合計が、一定額を超えるときに、その超えた部分に対してかかる税金です。一定額を専門的に表現すると、「基礎控除額」となります。これが、昨年までは、「5,000万円+1,000万円×法律で決められた相続人(以下、法定相続人)の数」でした。でも、今年からは一気に40%も減って、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

2014年まで:5,000万円+1,000万円×法定相続人の数
2015年以後:3,000万円+600万円×法定相続人の数

親がのこしたマイホームや預貯金などの財産が7,000万円、これを子ども2人が相続するとします。親が亡くなったのが昨年中であれば、基礎控除額は7,000万円(5,000万円+1,000万円×2人=7,000万円)です。だから、子どもたちに相続税の負担はありません。
でも、親が亡くなったのが今年なら、基礎控除額は40%も減って、4,200万円(3,000万円+600万円×2人=4,200万円)です。これを超える部分の2,800万円(7,000万円-4,200万円=2,800万円)に対する相続税は320万円にもなります。昨年だったらゼロだったのに。ちょっとビックリしませんか。

あんまりなので、親の財産を減らして、相続税を軽くすることを考えます。例えば、親から子どもたちに110万円ずつ贈与をすると、親の財産は220万円(110万円×2人)減りますね。結果、相続税は287万円です。30万円以上も節税できる計算になります。関心をもって対策をとることで、手元から出ていくお金を減らせるのです。

ところで、基礎控除額の計算はともかく、相続税の把握やその対策の検討には、それなりの専門知識が必要になります。税理士などの専門家の力を借りるものいいでしょう。
また、相続対策は、親の協力があってこそうまくいくものです。親の財産について、あれこれと口出しをするのは気が重いものですが、子どもたちだけで騒いでみたところで、前に進みません。親子で関心をもてるよう、前向きに取り組んでみてください。
※税計算において、記載のない条件は考慮していません。

2015.5.13更新

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