金融機関のローン審査って何? 「返済能力」によって変わる融資の条件?!

このレシピを実行して

193万貯まる!
<材料>

・定期的な収入

<Point>

1住宅ローンを借りる場合、事前に審査を受けるのが一般的

2審査の対象は、返済能力と物件の担保価値

※信用力により、金利の優遇幅が0.3%違った場合の支払総額の差。3,000万円を期間30年、当初10年金利1.85%と1.5%で借入れ、10年以降は金利が1%上昇したと仮定

1752.jpg

「ローンがつかず、家を買えなくなった」という話を聞いたことはありませんか?
これは、欲しい家がみつかり購入の意思表示をしたのに、金融機関から融資の承認がおりず、お金を準備できなくて売ってもらえなくなった・・という意味です。

住宅ローンは通常、数千万円という大きな額なうえ、長期にわたる返済をするので、お金を貸す側の金融機関は、きちんと返済できる相手かどうかを慎重に判断します。そこで通常、ローンの本申込みをする前に、融資の可否を判断する「事前審査」が行われます。

返済能力は、勤務先や勤続年数、収入、他のローンの借入・返済状況等で判断されます。

一般的に、
収入が不安定な自営業や非正規社員より安定した企業に正社員として雇用されている人のほうが、
中小零細企業より大企業のほうが、
転職したてより勤続年数が長いほうが、
収入が低いより高いほうが、
信用力が高いとみなされます。そして信用力は、融資を受ける際の「条件」に影響を及ぼします。

信用が低い(返済が滞る可能性が高い)とみなされると、融資の額が小さくなったり、金利の優遇を受けられなかったり、保証料(万一返済できなくなった際に肩代わりをする保証人を取らない代わりに、系列の保証会社に連帯保証人になってもらうための手数料)が高くなったりします。

私自身、家を購入したときは個人事業主でした。そのため、過去3年分の確定申告書などで収入を証明するだけでは足りず、ある銀行からは保証料を高くすると言われましたし、別の銀行からはファイナンシャル・プランナー資格の証明書を求められました。お金の専門家であっても、金融機関の基準に照らすと、信用力が低いと判断されてしまうわけですね。大企業の正社員であれば、会社はつぶれにくいですし、病気になっても有給休暇や健康保険から傷病手当金を受け取れますが、個人の場合は景気や健康等の状況がそのまま収入に影響するため、リスクが大きいと捉えるのでしょう。

このように融資の可否については事前審査を行うのが通例ですが、不動産の売買契約を結んだ後に融資を受けられないことが判明するケースもあります。買主の都合で契約を破棄する場合、原則的に違約金等をとられますが、借入ができないと不動産は買えませんから、承認がおりなかった場合は無条件で売買契約を解除できる特約が、売買契約書に盛り込まれていますので、心配しなくても大丈夫です(欲しい家が買えなくなるのは残念ですけどね)。

画像一覧

執筆者

和泉昭子 生活経済ジャーナリスト/ ファイナンシャル・プランナー

大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。 NHK「日曜討論」、TBS「朝ズバッ!」、日経新聞「家計のギモン」等、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー情報を発信。(株)プラチナ・コンシェルジュ代表取締役 http://pt-con.jp/

和泉昭子

関連記事

関連記事

アベノミクスでおトクなローンはコレだ!

住宅ローンを組む時、一番悩むのは「金利タイプ」でしょう。
どの金利タイプを選択すべきかは、「経済状況(金利水準)」と「家計の余裕度」で決まります。

まず、経済状況との関わりから見ていきましょう。
おさらいですが、基本的に「景気」と「金利」は連動します。景気が良くなる局面では金利が上昇し、景気が悪くなると金利は低下すると覚えておきましょう。

金利がボトム圏(十分に下がりきってこれ以上は低くならないような状況)にあるときには、低金利の恩恵をできるだけ長く享受するために、「全期間固定型」を選ぶのが賢い選択です。反対に、景気が絶好調で金利水準もピークに達しているときは、金利の下降に伴って返済負担を軽くできる「変動金利型」を選ぶのが有利です。

現在は、アベノミクスにより異次元的にお金をジャブジャブ状態にし、人為的に金利を低く抑えこんでいる状況。一生で二度と遭遇することがないかもしれないほどの超低金利です。このような時期には、フラット35などを利用し、全返済期間を超低金利で固定してしまうのがセオリー。変動金利型や短期の固定期間選択型に比べて金利が高めで、当初の返済額が多くなったとしても、30年、35年といった長期で見れば、お得で安心と言えるでしょう。

金利タイプを選ぶうえで同時に確認したいのは、家計の余裕度です。
これは、将来金利が上昇して、返済額がアップすることに対し、どれくらい耐えられるかを見るものです。
住宅購入後もそれなりに貯蓄が残っている、毎月しっかり貯蓄ができている、子どもの教育費の負担が小さい(あと数年で終わる)、いざとなったら妻が働くことができるなど、金利が上昇しても対応可能であれば、変動金利や短期固定を一部ミックスしてもOKです。複数の金利タイプを組み合わせるミックスプランは、全期間または長期の固定期間選択型で金利上昇リスクを抑えると同時に、金利が早い時期に大きく上昇しなかった場合には、変動または短期の固定期間選択型で低金利のメリットを享受するという一挙両得を狙えます。

逆に、貯蓄や収入が少ない、子どもの教育の負担が大きい(今後増えていく)、いざというときも妻が働きに出られないといった状況であれば、金利が上昇するリスクを避け、借入の全部または大部分を全期間固定型にするほうが無難でしょう。

どっちを選ぶ?元利均等と元金均等

住宅ローンには、固定・変動といった金利タイプによる分類の他、「元利均等返済」・「元金均等返済」という返済方法による分類があります。

借入額や返済期間、金利が同じでも、どちらの返済方法をとるかで、毎月の返済額や総返済額が変わってきます。今回は、それぞれの仕組みと特徴についてご紹介しましょう。

元利均等返済は、毎月の返済額(元金返済額+利息額)が一定となる返済方法です。返済額の内訳をみると、図のように当初は元金の割合が少なく、徐々に増えていく形になっています。
一方、元金均等返済は、毎月の元金返済額が一定となる返済方法。これに利息を上乗せした金額が毎月の返済額となります。

図1は、借入額3,000万円、期間30年、金利2%の返済額です。
同じ条件で借りた場合、元利均等返済より、元金均等返済のほうが利息総額が少なくてすむことがわかりますね。

図1

図2

また、「元利均等返済」では、毎月の返済額がずっと変わらないのに対し、「元金均等返済」では当初の返済額は多いですが、返済が進むにつれて減っていきます。当初は返済が負担に感じられるかもしれませんが、将来的に子どもの教育費が重くなるなど、一般的に先々のほうが家計が厳しくなる傾向であることを考慮すると、ライフプラン的にも元金均等返済のほうが魅力的といえるでしょう。

しかし、金融機関の審査は当初の返済額を基準に行われるため、元利均等返済なら借りることができても、元金均等返済での借入は難しかったり、借入可能額が少なくなったりする可能性があることには注意が必要です。また、元金均等返済を取り扱っていない金融機関も実は少なくありません。
そのため、実際には元利均等返済で借りるケースが多いのですが、そんなにがっかりする必要はありません。その場合は、無理のない範囲で返済期間を短くしたり、元金の一部を早めに内入れする「繰上返済」を積極的にすることで、利息を圧縮することが可能だからです。

特優賃を利用して、賃料を節約!

素敵な部屋に住みたいけれど、家賃は安く抑えたいというあなた、特定優良賃貸住宅(特優賃)制度というのをご存じでしょうか?国や県が認定した優良賃貸物件に入居する際、所得水準により、家賃の一部を一定期間補助してくれる制度のことです。

特優賃制度は、中堅所得者層に対し、より良質な賃貸住宅の供給を促進しようとつくられたもので、スタートは平成5年。すでに20年以上も続く意外と古い制度なのです。

制度について具体的にみていきましょう。まず、この制度が利用できるのは、以下の要件に該当する人となります。

・2人以上のファミリー世帯(単身世帯は適応外)
・世帯の所得金額が基準内であること
・原則、持ち家がないこと

東京都の場合は所得水準が5つに区分され、例えば、3人家族の場合、特優賃に入居できるのは給与収入で1018万円まで。ただし、実際に家賃補助を受けられるのは、現在のところ給与収入で564万円までの世帯が多いようです。家賃補助の金額も物件により大きく異なり、同じ都内でも、全く補助のない物件もあれば、数万円の補助が出るところもあります。

補助金額の違いは、その物件の特優賃としての管理がいつ始まったか、に大きく影響します。特優賃の家賃補助期間は管理開始から20年間。毎年約3.5%ずつ家賃は上昇していき、20年経ったところで補助は終了となります。よって管理開始から時間が経つほど、家賃補助の額が減ってしまうことになるのです。

ただ、家賃補助以外にもメリットはあります。それは、礼金や更新・仲介手数料がかからないこと。通常、一般の賃貸物件の場合、入居時には礼金や仲介手数料を、更新時には更新手数料をそれぞれ家賃の1~2ヵ月分用意する必要があり、それだけでも数十万円の大きな出費となります。その負担がないだけでも、うれしいですよね。

全体的に、都心よりも千葉県や埼玉県などの郊外、そして地方の方が補助は手厚いようです。また、福岡県では新婚世帯や子育て世帯に補助を上乗せしたり、北海道では中学生以下の子どもがいる世帯には家賃の額を据え置いたりと、自治体により独自の制度を設けているところもあります。

今はどの自治体でも、インターネットで申込方法、物件検索などの情報が入手できます。ファミリー世帯なら、「特優賃、自治体名」で検索し、住みたい街の特優賃サイトをまずはチェックしてみては?

ランキング