空き家の再生ビジネスに商機あり!? 調査「実家が空き家になったらどうする」

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 不動産情報サービスを手掛けるアットホームは8日、30代・40代の男女を対象に「もし実家が空き家になったら」と題した調査を実施。その結果、空き家になった実家をどうしたいかという質問で、「売却する」が41.6%と最も多くの回答を集めた。

 次いで多かったのは「将来自分もしくは親族が住む」で 34.8%。以下は大きく離れて「賃貸にする(土地活用含む)」が 11.7%、「誰が住むかはわからないが、空き家にして管理し続ける」が7.9%となった。

 「売却したい」という回答者に理由を尋ねると、「将来、その家に住むことが無いから」が49.8%、「現金収入が欲しいから」が38.5%、「固定資産税を払いたくないから」が38.1%となった。

 一方、最初の質問で「将来自分もしくは親族が住む」と回答した34.8%は、その実家が空き家になっても、すぐに誰かが住むとは限らない。住めない場合、しばらくは空き家となるだろう。すると、これを「誰が住むかはわからないが、空き家にして管理し続ける」の7.9%とあわせると、空き家になるケースが4割を占めることになる。これは「売却したい」と同様の割合だ。

 アベノミクスが掲げる「地方創生」では、空き家をリフォームして貸し出し、地方の過疎化や労働者不足などを改善しようという地方活性化策が盛り込まれている。売却物件はもちろんだが、こうして空き家になった物件も含め、不動産の再生ビジネスが今後ますます注目を集めそうだ。

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  • 「もし実家が空き家になったら」どうするか
  • 仮に実家が空き家になった場合に売却する理由

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補助金でリフォーム、省エネ住宅ポイントが復活!

省エネ住宅ポイント(以前は住宅エコポイント)が2年半ぶりに復活しました。省エネ住宅ポイントとは、一定基準のエコ住宅を新築したり、省エネ効果を高めるリフォームをしたりした場合にポイントが発行される制度です。

一戸あたりのポイント発行は最大30万ポイント。1ポイント=1円で換算され、商品券や旅行券、プリペイドカードなどとの交換が可能となります。

今回は、リフォームに注目して省エネ住宅ポイントをみていきましょう。省エネ住宅ポイントの対象となるリフォームは以下のものとなります。

◆1~3で最大30万ポイントを発行

1.窓の断熱改修:ガラスの交換、内窓設置、外窓交換など、
2.外壁、屋根、天井または床の断熱改修:一定の量以上の断熱材を使用する場合の断熱改修
3.エコ住宅設備の設置:太陽熱利用システム、節水型トイレ、高断熱浴槽、高効率給湯機、節湯水栓などの設置
※3のみの場合は3種類以上の設置が必要

◆1~3のいずれかとあわせて以下のa~dを行う場合は、合計で最大45万ポイントを発行

a.バリアフリー改修
b.エコ住宅設備の設置(2種類以下)
c.耐震改修工事
d.リフォーム瑕疵保険への加入

ポイントはリフォームの種類ごとに上限が設定されており、それらを加算していきます。中古住宅を購入し3ヵ月以内にエコリフォームを行う場合は、更に10万ポイントを上限にポイントが加算されます。

ポイントの申請は工事完了後となりますが、費用が1,000万円を超える場合は、事前申請も可能です。申請には工事請負契約書等の必要書類の他、工事写真が必要となります。写真は、原則、工事後のものでOKですが、外壁、屋根、天井、床の断熱改修工事と耐震工事に限り、改修部位ごとに工事中の状況を写した写真が必要です。忘れずに撮っておくようにしましょう。

省エネ住宅ポイントの対象となるリフォームや製品は、細かく定義されています。契約をする前に、そのリフォームがポイント対象となるかどうか、リフォーム会社や工務店等に詳細を訪ねておきましょう。

今回の省エネ住宅ポイントの予算総額は905億円。2015年8月24日時点での申請済ポイントは52%(約470億円分)です。適用対象は2016年3月31日までの工事着工分ですが、予算が達成されると制度は終了します。ちなみに、前回の住宅エコポイントの場合は、申請受付から半年で被災地以外の地域の受付は終了しています。予定のある人は早めに申請した方がよいでしょう。

見た目の金利に騙されるな!住宅ローンのクセを知ろう

住宅を購入する際、売り手が提案するローンプランは、当初の返済額が安くなる「変動金利型」で試算されていることが多いようです。

しかし、住宅ローンは20年、30年といった長期で返済していくもの。その時々の経済状況によって返済負担が大きく変わります。そこで、今回は金利のタイプ別にそのメリットと注意点を見ていきましょう。

金利のタイプは、大きく「全期間固定型」、「変動金利型」、「固定期間選択型」の3つに分けられます。
全期間固定型は、適用される金利が、返済期間中ずっと一定のタイプ。世の中の金利がどんなに変化しようと、自分が借りたローンの金利はずっと変わらないため、返済計画が立てやすく、安心です。特に、現在のように超低金利の時期に借入をすれば、30年とか35年といった返済期間中ずっと、低い金利が適用され、有利。ただし、借入時の金利は他のタイプに比べると高く設定されているため、その分月々の返済額は高くなります。

変動金利型は、世の中の金利の状況に応じて、ローンに適用される金利が半年ごとに見直されるタイプ。ただし、一般的に、金利が見直されても返済額は5年間変わらず、変動幅もそれまでの返済額の1.25倍までとなります。そのため金利が大きく動いても、返済額が急増することはありません。
これは、一見、良いことに見えますが、実はリスクがあります。金利が上昇すると、返済額のうち利息の割合が増えて元本の返済が進まず、借入残高が減りにくくなるのです。利息額が毎回の返済額を超えてしまうと、「未払利息」が発生することもあります。
変動金利は他のタイプに比べて金利が低く、当面の返済額が少なくてすむのが魅力ですが、それだけで決めてはいけません。将来の返済額の上昇も考慮に入れて検討することが必要です。

固定期間選択型は、借入当初から数年間の金利が固定されるタイプです。固定期間には3年、5年、10年、15年などがあり、原則として固定期間が短いほど適用金利が低くなります。
固定期間が終了した後は、再び一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選びます。選択した固定期間中は他のタイプへの変更ができないことには注意が必要です。

上記のように、住宅ローンの金利タイプにはそれぞれ一長一短あります。では、どのように選べばいいのでしょうか。後日詳しくご紹介しましょう。

今は住宅取得資金の“もらい時”!

ローンを組んで住宅を買う場合、年収などによって借りられる額に限度があるため、希望の物件に手が届かないこともあり得ます。

また、借入額が多くなれば、当然その後の返済は重くなります。そこで、親や祖父母からの援助をおねだりしたいと考える人もいるでしょう。そんな恵まれた人には耳よりな話が! 実は住宅購入時は、お金の「もらい時」なのです。

住宅の購入は、何千万~億円単位の不動産が動くだけでなく、家具や家電の買い替えなどを誘うため、個人消費に大きな影響を与えます。そのため、国は景気の悪いときほど、その刺激策として住宅購入の優遇制度を打ち出してきます。

そのひとつが、「住宅取得資金の非課税制度」。
通常は、たとえ家族であっても、年間110万円を超えるお金をもらうと贈与税がかかりますが、家を買うときに親や祖父母から援助を受ける場合、かなりの額の贈与でも非課税になるのです。

この制度は時限的で、非課税枠もその時々で変わります。
2014年は500万円(省エネ・耐震住宅は1,000万円)でしたが、消費税率が8%にアップして住宅が売れにくくなっていることから、2015年は1,000万円(同1,500万円)に拡大されました。この制度は年間110万円の枠(暦年贈与)と併用できるので、合計1,110万円(同1,610万円)まで非課税となるわけです。

2016年にはいったん枠が小さくなりますが、その後、消費税の再増税に伴い、10%で購入した場合は非課税枠が大幅に拡大します(消費税の10%への引き上げは2017年4月からですが、2016年9月末までに請負契約を締結すれば8%が適用されます。また、個人間で中古住宅を売買する場合には消費税はかかりません)。

ただし、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下、中古の場合は築20年以内(耐火建築物は25年以内)など、要件がありますので注意しましょう。

もうひとつ、「相続時精算課税制度」の住宅取得時の特例もあります。
これは、親や祖父母から20歳以上の子または孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となり、将来相続が発生した際に、贈与額を相続財産に加算して精算するもの。
この制度は「暦年贈与」との併用はできませんが、「住宅取得資金の非課税制度」とは併用できるので、2015年は最大3,500万円(省エネ・耐震住宅は4,000万円)まで非課税で援助を受けられる計算になります。

おねだりするなら、こうした制度をしっかり押さえて、戦略的に交渉しましょう!

2015.6.15更新

絶好のタイミングを逃すな! 住宅ローンの借り換えで数百万円の節約も!!

夢のマイホーム、ゲットしたはいいけれど、ローン返済が大変ということはありませんか。

住宅ローンは借りっぱなしにせず、時々見直すことで、
労少なくして、多額の節約ができる可能性があるのです!

メンテナンスの方法にはいろいろありますが、今回ご紹介するのは「借り換え」です。
借り換えとは、その名のとおり、今の住宅ローンを新しく借り直すこと。
日本では、一部のモーゲージバンク(住宅ローンを専門に扱う金融機関)を除いて、
原則的に同じ金融機関では借り換えできないため、別の金融機関で取引することになります。

そして今、借り換えの“絶好のチャンス”が来ているのです!
というのも、ご存知「アベノミクス」という政策により世の中にお金がジャブジャブにあふれ、異常なほど金利が下がっているからです。
変動型で0.725%程度~、10年固定型では1.09%程度~、「フラット35」なら全期間固定でなんと1.46%~(買取型、借入期間が21年以上35年以下の場合)という史上最低水準の低さ! 
数年前に住宅を購入した人なら、借り換えを行うことで、総返済額を大幅に圧縮できる可能性アリです。

変動型で借りている人は、世の中の金利が下がるのに連れて、自分のローン金利も低下しているので、借り換えの必要は感じないかもしれません。
でも、変動型や3年・5年といった短期固定型のローンこそ、今のうちに長期固定型へ変更することをおススメします。まだもうしばらくは低金利が続くでしょうが、今後景気が回復し物価が上昇する兆しが現れれば、世の中の金利は先んじて上昇を始めます。そうなれば、変動型のローン金利も上昇し、返済負担が増すことになるのです。

現在の金利水準は、おそらく皆さんの一生で最も低い水準といっても過言ではないでしょう。通常ではありえない低金利のまま数十年間お金を借り続けられることは、ある意味「お宝」ともいえます。

ただし、借り換えには、今のローンを一括返済するための手数料や、新しくローンを借り入れるための様々な費用が、数十万円もかかります。それだけのコストを負担しても借り換えメリットが出るかどうか、まずは金融機関などのHPでシミュレーションしてみましょう。

もうひとつの注意点は、年収が大幅に下がったり転職したばかりだと、新たな融資の審査が通らないかもしれないことです。
その場合は、今借りている金融機関で、他行の条件をほのめかしつつ、金利交渉してみましょう。ダメでもともと。成功しなくても損することはありませんから、面倒がらずにチャレンジすることをおススメします。

2015.5.13更新

家主が納得する、家賃交渉テクニック Part.1

部屋を借りるとき、賃料を交渉したことはありますか?

「賃料を交渉するなんて、できるの?」と思われるかもしれません。全てのケースで成功するとは限りませんが、賃料交渉はやってみる価値はあります。それどころか、物件によっては賃料交渉を前提に高めに価格設定している場合もあるため、逆に交渉しなければ損をしてしまうこともあるのです。

一般的に、部屋の賃料には家賃と管理費があります。家賃はその名の通り、部屋を借りるための費用です。管理費はマンション等の共有部分の清掃やメンテナンス(電球の交換やエレベータの整備等)の費用です。

もし、家賃と管理費で合計8万円の賃料を、交渉後7万9,000円にすることができれば、年間1万2,000円の節約になります。では、賃料交渉をより成功しやすくするためには、どのようなポイントがあるのでしょうか?

最も引っ越しの多い時期は1~3月です。もし、あなたの引っ越しの時期が繁忙期を過ぎた4月以降の場合は、部屋を保有する家主は賃料交渉に応じてくれる可能性が高くなります。さらに、夏を迎えるこれからの時期は、その確率はさらに高まります。繁忙期を過ぎたこの時期に部屋が空いているということは、その後すぐには入居者が現れない可能性があるからです。

家主にとって最もコワイのは、長期間空室が続いてしまうこと。もし、家賃8万円の部屋で1ヵ月間の空室が続けば、家主にとっては8万円の損失、2ヵ月空室が続けば16万円の損失となります。一方、賃料を1,000円に下げて、すぐに入居者が見つかれば、1,000×24ヵ月=2万4,000円(2年更新の場合)の損失、2,000円下げた場合でも4万8,000円損失です。家主としては、数千円家賃を下げて空室が埋まるのならば、そのほうが良いと思うかもしれません。

某不動産会社を通じて家主にヒヤリングしたところ、空室が2ヵ月続いたら賃料の引き下げを検討する場合が多いとのこと。ということは、入居先の空室期間が2ヵ月以上の場合は、家主は賃下げに応じる可能性が高くなるということになります。

ただし、交渉ごとは相手の立場を考えて行う必要があります。あなたが交渉するのは不動産会社ですが、不動産会社は家主にあなたの要求を伝え、承諾を得なければなりません。つまり、不動産会社が家主に伝えやすく、そして、家主も受け入れやすい条件を提示する必要があります。「自分が家主だったら、どのくらいの賃下げなら受け入れられるか」というように、相手の立場に立った条件を提示するのが、賃下げ交渉を成功させるポイントです。

2015.5.13更新

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